ZKB Weekly KMU Portrait: ImmoMentum AG
(Illustration: ImmoMentum AG)
Zürich – Die ImmoMentum AG konnte im vergangenen Jahr die Mietzinseinnahmen, trotz der Totalsanierung eines Mehrfamilienhauses in Derendingen, um 2.7% auf CHF 14.2 Mio. steigern. Geholfen hat die grosse Nachfrage nach der Vermietung der Business-Apartments im Zentrum von Basel.
Von André P. Spillmann, ZKB
Der Wert des Immobilien-Portfolios konnte durch verschiedene wertvermehrende Investitionen auf CHF 243.7 Mio. gesteigert werden. Am Bilanzstichtag beinhaltete das Liegenschaftsverzeichnis der ImmoMentum AG insgesamt 31 Objekte mit total 818 Mietwohnungen und einer Gewerbefläche von 12’538 Quadratmetern sowie eine Landparzelle mit einem bewilligten Bauprojekt. Da im vergangenen Geschäftsjahr kein Objekt verkauft wurde, sank der Reingewinn um 11% auf CHF 2.2 Mio. Negativ auf das Resultat wirkte sich die Renovierung von Liftanlagen und die Installation von behördlich verfügten Brandschutzmassnahmen beim ImmoMentum-Hochhaus in Wabern aus. Der Innere Wert (Net-Asset-Value) pro Aktie stieg um 2.11% auf CHF 2’096.23.
Die Aktionäre können an der Generalversammlung über Ausschüttung von CHF 55 pro Aktie, aus Kapitaleinlagereserven (steuerfrei) abstimmen. Zudem beantragt der Verwaltungsrat eine Nennwertreduktion von CHF 40 pro Aktie. Die Auszahlung der total CHF 95.- erfolgt in zwei Etappen: Bei Annahme durch die Generalversammlung werden den Aktionären am 25. Mai 2016 (Ex-Datum: 23. Mai 2016) CHF 55.- pro Aktie steuerfrei ausbezahlt. Die restlichen CHF 40 aus Nennwertreduktion werden nach der für den Schuldenruf obligatorischen Wartefrist von zwei Monaten in der zweiten Julihälfte an die Aktionäre vergütet.
Ausblick: Ohne weitere regulatorische oder fiskalische Überraschungen erwartet der Verwaltungsrat der ImmoMentum AG für das laufende Jahr eine NAV-Rendite von 6% bis 6.5% nach Steuern.
Fazit: Die Nachfrage nach preiswerten Mietwohnungen ist nach wie vor hoch. Aufgrund der wirtschaftlichen Situation in der Schweiz, dürfte sich dieser Trend auch in den kommenden Monaten nicht verändern. Der Ertrag aus Vermietung war im vergangenen Geschäftsjahr über dem Wert des Vorjahres trotz grösserer Sanierungsmassnahmen. Daher kann dieses Resultat als solid bezeichnet werden. Die beantragte Ausschüttung, welche in zwei Tranchen ausbezahlt wird, ergibt eine Rendite von 3.5%. Diese liegt genau in unserer Vergleichsgruppe. Das Preis/NAV Ratio liegt leicht über dem Sektorenvergleich und deutet auf eine leicht höhere Bewertung hin. Dies wird auf den ersten Blick, vom optisch hohen KGV von 46x noch unterstrichen. Doch bei einer genaueren Betrachtung sieht man, dass ImmoMentum eine relativ hohe Abschreibungspolitik betreibt. Diese hat einen Einfluss auf den ausgewiesenen Reingewinn, bei einer Glättung würde die Kennzahl rund 50% tiefer ausfallen. Seit Jahresbeginn hat der Aktienkurs um über 5% zugelegt, auf-grund des hohen Kursniveaus ist die Liquidität eher gering.
