Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Lagler, bis anhin hat ACRON Immobilienprojekte fast ausschliesslich in als sehr sicher eingestuften Märkten wie der Schweiz, den USA, Kanada, Deutschland und Österreich realisiert. Wie sieht die nähere Zukunft aus nach den US-Wahlen und ab wann wird Asien für Sie interessant?
André N. Lagler: Mit der Entscheidung der Amerikaner, Herrn Trump zu wählen, haben wir unsererseits bereits vermehrt Anfragen bekommen, um in den USA zu investieren. Asien steht für uns nicht im Vordergrund, aber wenn wir ein Projekt bekommen, welches Sinn macht für eine Investition, werden wir es sicherlich prüfen. Im deutschsprachigen Europa, Kanada und USA kennen wir uns aus. Wir halten uns an das bekannte Sprichwort: Schuster bleib bei deinen Leisten.
«Unsere Projekte sind nicht abhängig vom Börsen, Gold- oder Ölpreis, aber aber wir haben ein wachsames Auge bei der Entwicklung der Zinsen.» André N. Lagler, Managing Director ACRON
Die Hypothekarzinsentwicklung dürfte auch in nächster Zukunft keine signifikanten Sprünge nach oben machen. Wie wichtig ist das für die Kostenseite Ihres Portfolios?
Sehr wichtig, unsere Projekte sind nicht abhängig vom Börsen, Gold- oder Ölpreis, aber wir sind abhängig von der Entwicklung der Zinsen. Deshalb haben wir auch immer ein wachsames Auge darauf und kalkulieren die möglichen Zinsanstiege in unsere Kostenrechnungen bereits ein.
ACRON verfolgt ein Projekt nur, wenn eine interner Zinssatz (IRR) von 7% (Schweiz, Europa) oder 10% (USA) erreichbar scheint. Inwieweit wurde diese Zielgrösse bis anhin mit den realisierten Projekten erreicht
Diese Vorgaben bekommen wir vom Verwaltungsrat und wir suchen auch explizit Projekte, bei denen wir diese Zielvorgaben einhalten können. Bis jetzt ist uns dies auch immer gelungen. Die Firma wurde 1981 gegründet und wir haben so einige Krisen bis jetzt überwunden. Ich denke da an den Börsencrash, die Dotcom-Blase oder die Immobilienkrise in den USA.
«Unsere Strategie ist, dass wir immer unsere Objekte exklusiv haben, wir agieren nicht als Broker.»
Sie engagieren sich nur als exklusiver Objektentwickler, nicht im Verbund mit anderen Immobiliengesellschaften. Was ist die Strategie dahinter und wo würden Sie eine Ausnahme machen?
Unsere Strategie ist, dass wir immer unsere Objekte exklusiv haben, wir agieren nicht als Broker. Auch lassen wir uns nicht gerne auf Bieterverfahren ein, um ein Objekt zu bekommen. Wir evaluieren immer alles und wenn ein Verbund mit anderen Immobiliengesellschaften angebracht ist, würden wir sicher eine Ausnahme machen.
Es fällt auf, dass ACRON immer wieder Immobilienobjekte für sehr spezifische Zielgruppen entwickelt wie Studenten (Luxuswohnungen auf dem Campus in Gainesville, Florida), oder Senioren (Altersresidenz in Fredericksburg, Texas). Was sind die Kriterien bei der Wahl der Zielgruppen, welche Gruppe haben Sie als nächste im Visier?
Die ACRON AG investiert nur in Gewerbeimmobilien. Wir passen unseren Fokus immer der aktuellen Situation an. Wie wir alle wissen, ist der Markt mit Top-Büroliegenschaften zu teuer, Seniorenresidenzen und Studentenwohnheime hingegen sind gesucht. Die Bevölkerung wird immer älter, die Universitäten gelangen an Ihre Kapazitätsgrenzen und es fehlt schlichtweg an solchen Liegenschaften.
«Hotels sind rund 50 % aller Investitionen bei der ACRON. Der Grund ist eigentlich relativ einfach; es macht Spass, ein Hotel zu betreiben.»
Wir bleiben vorerst bei diesen Zielgruppen und haben für nächstes Jahr diverse Seniorenresidenzen und Hotelinvestments im Visier. Die Seniorenresidenzen sind eher kleinere Investments, ideal für den Einstieg in Immobilieninvestments. Wir arbeiten sehr eng mit Betreibern, inklusive Alzheimer-Wohnheimen in Amerika zusammen.
Ein weitere Schwerpunkt in Ihrem Portfolio bilden Hotels (Sheraton Fisherman’s Wharf in San Francisco, Solis in Atlanta, Navy Pier in Chicago, Radisson Blu in Zürich und St. Gallen, Motel One in Wien). Was sind hier die Entscheidungskriterien, damit Acron sich engagiert?
Hotels sind rund 50 % aller Investitionen bei der ACRON. Der Grund ist eigentlich relativ einfach; es macht Spass, ein Hotel zu betreiben. Wichtigste Voraussetzung ist die Lokation. Als wir uns für das Hotel in Atlanta entschieden haben, dachten wir zuerst auch, ok Atlanta ist jetzt nicht gerade die „Prime-Location“, aber in Kombination mit dem Deutschen Autobauer Porsche und dem Flughafen von Atlanta («busiest Airport in the World by Passenger Traffic», 101 Millionen Passagiere), macht es durchaus Sinn. Es ist die Immobilie, die der Operator (Hyatt, Hilton, Mariott etc) auch braucht, um sein Business zu betreiben. Eine starke Bindung zwischen Erfolg und Immobilie.
«Bevor ein Projekt investorenwürdig ist, investiert die ACRON meistens einen siebenstelligen Betrag in die Abklärungen, danach investiert die ACRON 5 % – 10 % selber in das Projekt.»
Wir wollen mit unseren Projekten immer wirtschaftlich unabhängig sein. Es muss einen USP (Unique Selling Point) haben. Wäre das Hotel in Chicago nicht auf dem Navy Pier, sondern mitten in der Stadt, hätten wir das Investment nicht getätigt, da wir sonst nur ein weiteres Stadt-Hotel wären.
Bevor ACRON ein Projekt für Investoren zugänglich machen kann, muss es bis zu einem gewissen Reifegrad entwickelt werden. Wie viel investiert ACRON durchschnittlich selbst, ab wann gilt ein Projekt als “investorenwürdig”?
Bevor ein Projekt möglichen Investoren vorgestellt wird, hat es bereits einen langen Weg hinter sich. Wir überprüfen alles auf Herz und Nieren. Zuerst wird eine Machbarkeitsstudie (Feasibility Study) zusammen mit einer detaillierten Analyse und Prüfung (Due Dilligence Report) in Auftrag gegeben. Danach beraten wir über das Projekt und letztendlich entscheidet der Verwaltungsrat, ob wir das Projekt weiterführen. Hilfreich dabei ist natürlich auch die 35-jährige Erfahrung der Firma. Bevor ein Projekt investorenwürdig ist, investiert die ACRON meistens einen siebenstelligen Betrag in die Abklärungen, danach investiert die ACRON 5 % – 10 % selber in das Projekt. Die ACRON steht immer 100-prozentig hinter Ihren Produkten, die Reputation ist für uns wichtig.
«Das durchschnittliche Investment pro Partei liegt bei acht bis zehn Millionen. Es ist ganz unterschiedlich, von 0.5 Millionen bis zu 50 Millionen Franken ist alles möglich.»
Unter dem Druck der Negativzinsen gerieten Immobilien als Anlageklassen in den letzten Jahren vermehrt in den Fokus auch von Pensionskassen. Wie hat sich das auf Ihre Investoren-Zusammensetzung ausgewirkt, welches sind die am häufigsten vertretenen Investorengruppen bei Acron?
Wir haben bei uns wirklich alles an Investoren. Von UHNWI / HNWI (Ultra und High Net Worth Individuals) über Family Offices, Rechtsanwaltskanzleien, Privatbanken, Stiftungen, Pensionskassen bis hin zu Hedge Funds. Ein Grossteil sind auch zurückkehrende Investoren, die schon Geld mit uns verdient haben und dieses wieder anlegen wollen. Wir werden auch vielfach weiterempfohlen, was uns natürlich immer sehr freut.
Eine relevante Messgrösse für die Entwicklung eines Immobilienportfolios ist die Wertentwicklung des Bestandes. Wie sieht diese Entwicklung bei Ihren Immobilien aus, wie wählen Sie den Zeitpunkt für einen Ausstieg?
Den Zeitpunkt für den Ausstieg wählen eigentlich die Investoren. Bei unserem Projekt in Wien, einem Club-Deal (mehrere Investoren zusammen), haben wir ein sehr gutes Angebot bekommen und unsere Investoren wollten nicht verkaufen. Wenn ein Objekt in unseren Bestand aufnehmen, fragen wir uns natürlich immer, können wir das auch wieder gewinnbringend verkaufen ? Ganz wichtig ist folgender Grundsatz: Never fall in love with your property. In der Regel ist es aber so, dass wir die Immobilie wieder verkaufen, wenn ein Angebot vorliegt (meistens nach drei oder fünf Jahren). Der Profit wird auf die Investoren und die ACRON aufgeteilt.
Ihr Zielpublikum sind Privatpersonen mit grossem Vermögen, Stiftungen, Family Offices. Wie gross ist das durchschnittliche Investment pro Partei, welche Renditeerwartung nach allen Abzügen ist realistisch?
Das durchschnittliche Investment pro Partei liegt bei acht bis zehn Millionen. Es ist ganz unterschiedlich, von 0.5 Millionen bis zu 50 Millionen Franken ist alles möglich. Schauen wir uns nochmals das Investment in Atlanta an. Da hatten wir einen Ankerinvestor, der mehr als die Hälfte des gesuchten Eigenkapitals gezeichnet hat. Den Rest haben sich sechs weitere Investoren aufgeteilt, in Tranchen von 0.5 Millionen bis 2.5 Millionen Franken.
Jedes Investment ist verschieden, nicht nur von der Grösse, sondern auch von der Anzahl der Investoren. Wir arbeiten immer nach dem Grundsatz „first comes, first serves“. Wir wissen am Anfang nie, wie viele Investoren wir in einem Projekt begrüssen dürfen. Es kann sein, dass ein Kunde kommt und alles zeichnet, oder es kann sein, dass wir das Investment aufteilen. Bei uns ist immer der Kunde im Mittelpunkt. Wir arrangieren, organisieren und grundsätzlich ist alles möglich. Die Rendite muss dem Risikoprofil entsprechen, bei einem Development erwarten wir einen zweistelligen return und bei Core erwarten wir 5 % – 10 %. Wenn jemand bei uns investieren will, suchen wir immer gemeinsam nach passenden Möglichkeiten.
Zum Schluss des Interviews haben Sie zwei Wünsche frei, wie sehen die aus?
Gesundheit und Glück, alles andere wird sich schon ergeben.
Der Gesprächspartner:
André N. Lagler ist Managing Director und Head of Sales bei der ACRON. Zusätzlich ist er noch im Verwaltungsrat der ACRON 2 Porsche Drive Atlanta AG. Herr Lagler hat viele Jahre im Ausland gelebt und gearbeitet und spricht mehrere Sprachen. Er war in der Direktion des Investment Bankings und hat u.a. für die ABN AMRO und Credit Suisse gearbeitet. Er schaut auf über 25 Jahre Erfahrung im Umgang mit Internationaler Kundschaft zurück und verfügt über ein weltweites Beziehungsnetz.
Das Unternehmen:
Die ACRON ist ein Managementunternehmen für Immobilieninvestments, das 1981 in Düsseldorf, Deutschland gegründet wurde. Jedes von ACRON konzipierte Immobilieninvestment basiert auf einer Single-Asset Struktur für Investments in der Schweiz, Österreich, Deutschland und in den USA. Ein Schwerpunkt sind Hotelimmobilieninvestments, die 50 Prozent der aktuellen Investments der ACRON Gruppe ausmachen. Das Transaktionsvolumen des Unternehmens beläuft sich per Mitte Oktober 2016 auf über 1.5 Mrd. CHF. Klienten der ACRON sind private Einzelinvestoren und Familien aus der ganzen Welt. Die ACRON Gruppe hat ihren Hauptsitz in Zürich (CH) sowie Tochtergesellschaften in Luxemburg (LU), Düsseldorf (D), Dallas (US) und Sâo Paulo (BR).