Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Kneubühler, kürzlich haben Sie für den börsenkotierten Procimmo Swiss Commercial Fund das Jahresresultat kommuniziert. Der Fonds erzielte eine Anlagerendite von über 6.5 Prozent. Zuvor kündigten Sie eine Rotationsphase mit weiteren Verkäufen und Akquisitionen an. Inwieweit wurde das umgesetzt und wo liegt die mittelfristige Rendite-Erwartung?
Arno Kneubühler: In den letzten Monaten haben wir in Etoy und Eysins Immobilienobjekte im Umfang von rund CHF 70 Mio. verkauft. Zurzeit investieren wir in unser Portfolio und prüfen neue Bauprojekte in der Umgebung von Lausanne. Bezüglich mittelfristiger Rendite richten wir den Fokus insbesondere auf die zu erwartenden Dividenden: Wir setzen uns ein Dividendenziel von mindestens CHF 5.- pro Anteil. Dividendenrenditen von 4% auf den NAV erachten wir im aktuell sehr tiefen Zinsumfeld als interessant. Im Fonds Procimmo 1 steckt noch sehr viel Potenzial, welches wir in den nächsten Jahren weiter ausschöpfen können.
«Die Strategie des Fonds ist seit der Lancierung, Leerstände einzukaufen und durch verschiedene Massnahmen wie Umnutzung abzubauen. Dadurch können wir die Rendite sowie den Wert der Immobilie steigern.» Arno Kneubühler, CEO Procimmo
Die Mietzinsausfallquote des Funds liegt bei 14.7 Prozent. Wo stehen Sie damit im Branchenvergleich und welche Zielgrösse (mit welchen Massnahmen) streben Sie hier an?
Bei kommerziellen Immobilien ist die Leerstandsquote im Durchschnitt deutlich höher als bei den Wohnimmobilien. Jedoch stehen diesen auch höhere Immobilienrenditen gegenüber. Die Strategie des Fonds ist seit der Lancierung, Leerstände einzukaufen und durch verschiedene Massnahmen wie Umnutzung abzubauen. Dadurch können wir die Rendite sowie den Wert der Immobilie steigern. Aufgrund verschiedener Renovationsarbeiten ist die Mietzinsausfallquote bei diesem Fonds zwar momentan höher als normal. Unser Ziel ist es aber, diesen Wert mittelfristig unter 10% zu senken.
Sie haben sich darauf spezialisiert, unterbewertete Objekte an peripheren Lagen zu erwerben, neu zu positionieren und anzubieten. In der Westschweiz haben Sie damit Erfolg. Wie sieht es in der Deutschschweiz aus, was sind die wesentlichen Unterschiede zwischen den beiden Märkten?
Auch in der Deutschschweiz spüren wir solche Immobilien auf. 2014 haben wir den Fonds «Procimmo Swiss Commercial Fund II» lanciert, der in etwa die gleiche Strategie wie der erste Fonds verfolgt. Dass das Konzept auch in der deutschen Schweiz funktioniert, haben die Resultate nach dem ersten Geschäftsjahr gezeigt: Wir konnten eine Dividende von CHF 5.- auf einen Anteilsschein von CHF 100.- ausschütten. Das Niveau der Mietpreise ist bei Gewerbeliegenschaften in der Westschweiz tendenziell höher als in der Deutschschweiz.
Was sind die entscheidenden Faktoren für eine erfolgreiche Immobilientransaktion?
Es gibt verschiedene Kriterien. Wichtig ist natürlich die richtige Auswahl des Immobilienobjekts. Oft helfen einem dabei gute Kontakte. Beim Kauf ist auf die Lage, auf den Zustand des Gebäudes, die Kosten, die Nutzerflexibilität und die Mieterstruktur zu achten. Zudem soll bei einem allfälligen Auszug der aktuellen Mieter die Drittverwendbarkeit zwingend gegeben sein. Im Weiteren sollte natürlich schon vor einer Akquisition eine grobe Immobilienstrategie ausgearbeitet werden und es ist empfehlenswert, sich vorgängig zu informieren, ob allenfalls Umzonungen oder sonstige raumplanerische Veränderungen anstehen.
Im Juli haben Sie für den Procimmo 2 erfolgreich eine Kapitalerhöhung von 60 Millionen Franken vorgenommen. Innerhalb welcher Zeit soll dieses Kapital für Neukäufe eingesetzt werden und welche Objekte stehen im Vordergrund?
Wir haben praktisch den ganzen Betrag bereits bei der Kapitalerhöhung investiert, als wir eine grosse Liegenschaft in Landquart mit langem Mietvertrag sowie eine Liegenschaft in Bern erworben haben. Derzeit verhandeln wir in der Deutschschweiz weitere Immobilien, die sich an peripheren Lagen mit Autobahnanschluss befinden. Es handelt sich immer um Gewerbe- und Industrieimmobilien, in denen meistens KMU tätig sind.
«Momentan sehen wir kein erhöhtes Risiko einer Immobilienblase, weil die Bedingungen zur Hypothekaraufnahme verschärft worden sind.»
In der nun schon länger herrschenden Tiefzinsphase suchen viele Anleger, private wie institutionelle, ihr Heil in Immobilien-Anlagen, was wiederum die Preisspirale nach oben dreht. Wie beurteilen Sie das aktuelle Preisniveau bei Geschäftsliegenschaften in der Westschweiz und wie hoch schätzen Sie das Risiko einer Immobilienblase?
Die Preise sind in den letzten Jahren sicherlich weiter angestiegen. Bei Büroimmobilien liegen die Preise derzeit eher hoch. Bei Gewerbe- und Industrieimmobilien gibt es allerdings ein geringeres Transaktionsvolumen als im Wohn- und Bürobereich und daher gestaltet sich die Preisbildung in diesem Segment wohl etwas anders, d.h. es gibt mehr Verhandlungspotenzial. Momentan sehen wir kein erhöhtes Risiko einer Immobilienblase, weil die Bedingungen zur Hypothekaraufnahme verschärft worden sind. Eine Gefahr liegt jedoch darin, dass institutionelle Anleger wegen des Anlagedrucks vermehrt auch in qualitativ eher schlechte Immobilien investieren oder mittelfristig vor allem bei Wohnimmobilien auch das Überangebot mitbeeinflussen.
Für steuerbefreite Anleger im Bereich der beruflichen Vorsorge bieten Sie seit Ende 2015 den Procimmo Swiss Commercial Fund 56 (Procimmo 56). Wie hat sich der Fonds bis anhin entwickelt, welche Ziele setzen Sie sich hier mittelfristig?
Der Fonds hat sich im ersten halben Jahr sehr gut entwickelt. Per Ende Juni 2016 zählte der Fonds bereits acht Immobilien mit einem Anlagevermögen von knapp über CHF 100 Mio. Die Immobilien werden hauptsächlich von wenigen Mietern gemietet, wobei die Mietdauer der Immobilien überwiegend langfristig ist, teilweise über 15 Jahre. Dadurch kann das Immobilienportfolio sehr effizient geführt werden, was sich letztlich günstig auf die Kosten auswirkt. Wir haben gerade eben eine erste Kapitalerhöhung durchgeführt und werden bereits im ersten Jahr eine Dividende von CHF 5.- pro Anteil ausschütten. Mittelfristig soll die Dividende denn auch über diesem Wert liegen.
Nebst dem Börsenkurs ist bei den Immobilienanlagen vor allem die Dividende von Interesse. Wie schneiden hier Ihre Fonds ab und wer kommt zusätzlich in den Genuss einer Steuerbefreiung?
Wie bereits angedeutet setzten wir auf eine stabile und attraktive Dividendenpolitik. Natürlich ist auch der Börsenkurs für den Investor relevant. Diesen können wir jedoch weniger beeinflussen als das aktive Management des Fonds. Mit konstant hohen Mieteinnahmen und einer effizienten Liegenschaftsverwaltung erzielen wir attraktive Dividenden in allen unseren Immobilienfonds, die für die jeweilige Zielgruppe steuerbefreit sind. Pro Anteilsschein von CHF 100.- ist unser Ziel bei allen Fonds, mindestens eine Dividende von CHF 5.- ausschütten zu können. Auch beim Immo56, der wie der Procimmo56 steuerbefreite inländische Einrichtungen der beruflichen Vorsorge sowie steuerbefreite schweizerische Sozialversicherungs- und Ausgleichskassen als Zielgruppe hat, liegt die Dividende unterdessen bei knapp CHF 5.- pro Anteil. Im Unterschied zu unseren anderen Fonds ist dies jedoch ein Anlageinstrument, das in günstige Wohnimmobilien investiert.
Während der Procimmo 56 und Immo56 ausschliesslich inländischen Investoren offen stehen, können ausländische Interessierte bei Ihren anderen Fonds investieren. Wie hoch ist der Anteil ausländischer Investoren und welche Vorteile haben Schweizer Investments gegenüber internationalen Konkurrenten?
Den genauen Anteil ausländischer Investoren können wir nicht nennen, weil ja z.B. der Procimmo Swiss Commercial Fund, der grösste unserer Fonds mit einem Anlagevolumen von über 900 Mio., an der Zürcher Börse kotiert ist und wir demzufolge einen beträchtlichen Teil der Anteilseigner nicht zwingend kennen. Einen Vorteil gegenüber internationalen Konkurrenzfonds im Bereich der Immobilien sehen wir insbesondere in der Attraktivität der Schweiz als Wohn- und Werkplatz sowie in der Kontinuität von Schweizer Immobilien, die geringere Preisausschläge nach oben oder unten kennen. In der Regel verfügen Schweizer Immobilien im internationalen Vergleich zudem über ein qualitativ sehr hohes Niveau. Und last but not least vermittelt die Schweiz im Ausland oft die Assoziation von Sicherheit.
«Pro Anteilsschein von CHF 100.- ist unser Ziel bei allen Fonds, mindestens eine Dividende von CHF 5.- ausschütten zu können.»
Um die Bilanzen zu entlasten greifen viele Unternehmen zum “sale and lease back”-Modell, bei dem die Immobilie verkauft und dann wieder angemietet wird. Eine echte Alternative oder nur ein kurzfristiger Bilanzierungskniff?
Aus unserer Sicht ist es eine Lösung, die sich unterdessen bei manchen Unternehmen zu einer valablen Alternative entwickelt hat. Denn in der Welt der Arbeitsteilung, von welcher der Ökonom Adam Smith bereits vor fast 250 Jahren erstmals sprach, werden die einzelnen Arbeitsschritte immer zahlreicher und komplexer. Von daher ist es nachvollziehbar, dass sich Unternehmen vermehrt auf ihre Kernkompetenzen konzentrieren möchten – zu denen das Immobilienmanagement nicht zwingend dazugehört –, um im harten Wettbewerb bestehen zu können.
Bei Neubauten sind vermehrt ökologische Aspekte, wie zum Beispiel ein niedriger Energieverbrauch, für Mieter und Eigentümer wichtig. Wie können diesen Themen in ihrem Portfolio, das ja vor allem aus Bestandesliegenschaften besteht, Rechnung getragen werden?
Generell achten wir bei unseren Immobilien auf eine möglichst einfache Gebäudetechnik. Daher war bis anhin die Energieeffizienz bei unseren Immobilien auch nicht erste Priorität. Neu werden aber unsere Dachflächen immer wichtiger. Denn diese verpachten wir Energieversorgern zur Produktion von Solarenergie. Bald wird in Onnens/Bonvillars am Neuenburgersee die grösste Photovoltaikanlage der Schweiz ans Netz gehen. Mit über 50‘000 m2 Fläche, die rund sieben Fussballfeldern entspricht, können in Zukunft jährlich rund 2‘300 Haushalte mittels 35’000 Solarpanels und 8,3 MW versorgt werden.
Der Gesprächspartner:
Arno Kneubühler (1979) ist CEO und führt auch die Zweigniederlassung Zürich. Er besitzt einen Abschluss in Wirtschaft und ist seit 2013 Partner und Mitglied der Geschäftsleitung.
Das Unternehmen:
PROCIMMO SA ist eine von der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) zugelassene Vermögensverwalterin kollektiver Immobilienanlagen. Das 2007 gegründete Unternehmen verwaltet heute einen auf fünf Anlagefonds verteilten Immobilienbestand im Wert von rund 1,7 Milliarden Schweizer Franken. Es hat die Aufgabe, kollektive Anlagevehikel zu schaffen (vor allem Immobilienfonds), sie im besten Interesse der Anleger zu managen und die Verwaltung der Immobilien in ihrem Bestand zu überwachen. Seit ihrer Gründung pflegt PROCIMMO Werte wie Nähe, Transparenz und Effizienz: Nähe zu den Anlegern und den Immobilien, Transparenz in ihrer Kommunikation und Effizienz in ihrer Verwaltung. Sie beschäftigt an ihrem Hauptsitz in Mont-sur-Lausanne und in der Niederlassung Zürich über 30 Personen. www.procimmo.ch