Interview von Karin Bosshard
Moneycab.com: Es gibt drei Wege, um mit Immobilien Verdienst zu generieren: durch Bewirtschaftung, Entwicklung und Handel oder auf dem Papier. Welcher Weg verspricht einen finanziellen Erfolg im Kontext der heutigen Marktsituation?
Beat Seger: In der gegenwärtigen Kombination des anhaltenden Tiefzinsumfelds und des Stands im ökonomischen Immobilienzyklus erkenne ich keine Impulse für eine generelle positive Wertänderung.
«Die Marktrisiken haben zugenommen.» Beat Seger, Partner, Real Estate Advisory & Chief Digital Officer, KPMG Schweiz
Wird das einst solide Fundament der Immobilienanlage erste Risse bekommen?
Das kommt auf die Perspektive an. Rendite korreliert mit Risiko. Entsprechend kann das Vorzeichen auch negativ ausfallen.
Was wir aktuell beobachten ist eine Erhöhung punktueller Risiken bei gleichzeitiger Renditekompression. Aus diesem Blickwinkel hat das Fundament eine höhere Last zu tragen. Solange die Belastungsgrenze nicht überschritten wird, sind Immobilien nach wie vor ein solides Anlagesegment. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass valable Alternativen mit vergleichbarem Risikoprofil kaum verfügbar sind.
Das Dilemma bei jeder Anlageentscheidung liegt in der Wahl zwischen Sicherheit und Rendite. Wozu raten Sie den Anlegern?
Eine Investitionsentscheidung ist immer auf der Grundlage einer Anlagestrategie zu treffen. Dabei müssen auch die Risikofähigkeit des Anlegers und seine Kompetenzen berücksichtigt werden.
Deshalb können die Kriterien für Anlageentscheide nicht generalisiert werden. Anleger sind gut beraten, sich auf der Grundlage ihrer Geschäftsmodelle konsequent damit auseinanderzusetzen, ob sich im spezifischen Markt die prognostizierten Erträge realisieren lassen – entweder durch stabile Cash-Flows oder einen geplanten Exit.
«Eine Investitionsentscheidung ist immer auf der Grundlage einer Anlagestrategie zu treffen.»
Die Luft für positive Wertänderungen bleibt also weiterhin dünn. Wird die Bewirtschaftung wie einst schon zum zentralen Erfolgsfaktor der Immobilienanleger?
Diese Frage stellt sich nicht. Die Immobilienbewirtschaftung hat ja zum Zweck, die Kundenbedürfnisse auf den Nutzflächen zu berücksichtigen und effizient Produkte anzubieten, die am Markt nachgefragt werden. Mit anderen Worten: Welche Branche kann sich ein nicht kundenzentriertes Geschäft leisten?
Der andauernde Anlagenotstand hat in allen Segmenten zu einer mehr oder minder ausgeprägten Angebotsausweitung geführt. Geht der Trend weiter in diese Richtung oder stellen Sie bereits eine Kursänderung fest?
Verzerrungen zeigen sich im Immobilienmarkt verzögert – das ist branchen- und produktbedingt. Einige Anleger haben die punktuelle Angebotsausweitung deshalb nicht antizipiert. Der generelle Trend wurde aber schon vor einiger Zeit gebrochen, Investitionsentscheide werden mit erhöhtem Risikobewusstsein gefällt. Dies führt aufgrund des vorherrschenden Anlagenotstands zu weiter sinkenden Renditen in zentralen Lagen und im Core-Segment.
«Verzerrungen zeigen sich im Immobilienmarkt verzögert – das ist branchen- und produktbedingt.»
Welche Immobilien-Segmente sind jetzt attraktiv für Grossanleger?
Primär sind das Investitionsmöglichkeiten, denen eine Stabilität ihrer zukünftigen Zahlungsströme attestiert wird. Dies können Wohnimmobilien sein, wobei hier vermehrt auf Zentralität gesetzt wird. Es können aber auch kommerzielle Immobilien sein, für die mittel- bis langfristig eine solide Mieterschaft gesichert ist.
Die Attraktivität einer Anlage ist relativ, weil den Anlageentscheiden jeweils unterschiedliche Strategien zugrunde liegen. Wenn das Preisniveau risikogerecht ist, existiert ein liquider Transaktionsmarkt.
Die eingesetzte Abflachung der Preiserwartungen ist für Anleger eine gute Nachricht. Worauf führen Sie diese Entwicklung zurück?
Diese Entwicklung haben wir bei KPMG im Swiss Real Estate Sentiment Index festgestellt und sie ist zu konkretisieren: Die Abflachung der Preiserwartungen im aggregierten Index prognostiziert ein hohes Preisniveau mit geringem generellem Steigerungspotenzial.
Die Analyse der Subindizes zeigt, dass die Marktteilnehmer für die grossen Wirtschaftszentren und vor allem für das Wohnsegment zusätzliches Preispotenzial sehen. Die Abflachung der Preiserwartungen ist mehr auf einen Basisrateneffekt zurückzuführen als auf einen Stimmungsumschwung.
«Die Analyse zeigt, dass die Marktteilnehmer für die grossen Wirtschaftszentren und vor allem für das Wohnsegment zusätzliches Preispotenzial sehen.»
Sinkende Immobilienwerte stellen aber auch ein Risiko dar…
In der Tat. Und dieses Risiko ist relevant. Neben der Tatsache, dass in einem steigenden Markt die Wohneigentumsquote und die Verschuldung der Haushalte zugenommen haben, sind die Schweizer auch über die Vorsorgewerke mit einem Fünftel des Kapitals im Immobilienmarkt investiert. Darüber hinaus bewirtschaften grosse Arbeitgeber aus der Finanz- und Versicherungsbranche den Immobilienmarkt. In diesem Kontext können sinkende Werte zu unschönen Marktverwerfungen führen.
Was halten Sie von indirekten Anlagen als Alternative zum direkten Immobilienkauf?
Für viele private Anleger eignen sich Immobilienfonds oder -aktien besser als Direktinvestitionen. Es lässt sich eine höhere Diversifikation erzielen und die Anlagen sind liquide handelbar. Auch kleinere Vorsorgewerke können sich überlegen, ihren direkt gehaltenen Immobilienbestand in Anlagestiftungen einzubringen, um dadurch Risiken zu diversifizieren und die Bewirtschaftungseffizienz zu erhöhen.
Auch bei indirekten Immobilieninvestitionen sollten die Anlagestrategie und die Kompetenzen des Anlegers den Ausgangspunkt für die Entscheidung bilden. Die Gebühren der Anlagegefässe haben ja auch Auswirkungen auf die Gesamtrendite.
Hybride Investitionen, die zum Beispiel auf Crowdinvesting aufbauen, sind meines Erachtens nur für versierte Anleger mit entsprechender Risikofähigkeit geeignet. Neben rechtlichen Verbindlichkeiten gilt es hier, auch Bewirtschaftungskompetenzen und Exit-Optionen zu prüfen.
Zum Gesprächspartner:
Beat Seger ist Partner im Real Estate Advisory von KPMG. Er baut auf über 30 Jahre Erfahrung im nationalen und internationalen Immobiliengeschäft. Sein Fokus liegt auf immobilienbezogenen Transaktionen, auf der Strategie- und Organisationsberatung, dem Prozessmanagement und auf der Projektvermarktung. Per Anfang 2019 wurde der Ostschweizer zum Chief Digital Officer von KPMG Schweiz ernannt.
Beat Seger bloggt regelmässig auf www.blog.kpmg.ch.
Zum Unternehmen:
KPMG Schweiz gehört mit über 2‘100 Mitarbeitenden an 10 Standorten in der Schweiz und einem Standort in Liechtenstein zu den führenden Anbietern von Dienstleistungen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuer- und Unternehmensberatung: Wirtschaftsprüfung zur Schaffung von Transparenz und Vertrauen im Zeichen der Corporate Governance, Steuer- und Unternehmensberatung für eine erfolgreiche und ganzheitliche Unternehmensführung. KPMG Schweiz erwirtschaftete 2018 einen Nettoumsatz von CHF 448,5 Millionen. International beschäftigt KPMG 207‘000 Mitarbeitende in 153 Ländern und Territorien. www.kpmg.ch