Bruno Bettoni, CEO Allreal. (Foto: Allreal)
von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Bettoni, wie wird sich die die Annahme der Masseneinwanderungsinitiative auf die Immobilienbranche auswirken?
Bruno Bettoni: Eine seriöse Einschätzung der Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Attraktivität des Wirtschafts- und Immobilienstandorts Schweiz ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich. Wir werden die Entwicklung und die daraus resultierenden Folgen für das Land und die Branche jedoch ebenso aufmerksam wie kritisch verfolgen. Meines Erachtens ist zu bedenken, dass die Zuwanderung lediglich einer von mehreren Faktoren für die rege Neubautätigkeit im Wohnungsbau war und ist. Unabhängig vom Regime bei der Zuwanderung wurden über die letzten zehn Jahren wurden in der Schweiz jährlich zwischen 30’000 bis über 40’000 Wohnungen erstellt.
Für 2014 geben Sie sich bewusst vorsichtig. Liegt das daran, dass Ihr Arbeitsvorrat von 2 Jahren auf anderthalb gesunken ist?
Im Gegenteil. Den Arbeitsvorrat von etwa 18 Monaten beurteilen wir als vernünftig. Unsere Zurückhaltung bei der Einschätzung der Zukunftsaussichten beruht vielmehr auf der sich abzeichnenden Entwicklung bei den Geschäftsliegenschaften. Das Überangebot führt zwangsläufig zu einer Verschärfung des Wettbewerbs.
Letztes Jahr konnten Sie den Verkauf von selbst entwickeltem und realisiertem Wohneigentum um über 50 Prozent auf 256 Einheiten steigern. Wie akquirieren Sie eigentlich günstige Wohnlagen?
Bezahlbare Grundstücke, die für die Realisation von Wohneigentum geeignet sind, sind in der Tat schwierig zu finden. Entsprechend hoch ist der Aufwand, den wir für die Suche von geeigneten Liegenschaften betreiben. Was uns sicher hilft ist die Tatsache, dass wir als Eigentümer von Liegenschaften und Generalunternehmer ein breites Spektrum des Marktes abdecken und gut vernetzt sind.
«Den Arbeitsvorrat von etwa 18 Monaten beurteilen wir als vernünftig. Unsere Zurückhaltung bei der Einschätzung der Zukunftsaussichten beruht vielmehr auf der sich abzeichnenden Entwicklung bei den Geschäftsliegenschaften.»
Bruno Bettoni, CEO Allreal
Geht der Trend weiter unweigerlich zu den Etagenwohnungen? In einigen Zentren, wie etwa Zug kostet ja der Quadratmeter Bauland 5000 Franken.
Aufgrund der vorteilhaften Zinsen und der europaweit tiefsten Eigentumsquote gehen wir davon aus, dass bezahlbares Wohneigentum vor allem in den Zentren und der gut erschlossenen Agglomeration stark nachgefragt bleibt.
In Zug erlebt das Luxussegment aber schwierige Zeiten. Offenbar sind die Leute nicht mehr ohne Weiteres bereit, 2 Millionen für eine Dreieinhalbzimmerwohnung hinzublättern, oder?
Beim hochpreisigen Wohneigentum übersteigt das Angebot zurzeit die Nachfrage. Wer über die nötigen Mittel verfügt, kann zwischen zahlreichen vergleichbaren Angeboten auswählen. Das führt automatisch zu längeren Absorptionszeiten und höherem Verkaufsaufwand.
Sie haben 2012 die Chamer Hammer Retex übernommen. Merken Sie Bremsspuren im Hotspot Zug in ihrem Geschäft?
Hammer Retex ist sowohl mit der Generalunternehmertätigkeit als auch bei der Bewirtschaftung von Liegenschaften für Dritte und unser eigenes Portfolio sehr erfolgreich. Das Unternehmen ist gut ausgelastet und passt ausgezeichnet zu Allreal.
Wie läuft der Verkauf Ihrer Seesichtwohnungen und Doppelhaushälften in der Holengass in Meilen?
Nach einer Senkung der Preise um rund 15 Prozent hat das Interesse an den luxuriösen Wohnungen und Häusern spürbar zugenommen. Nach mehreren daraus resultierenden Abschlüssen sind zurzeit nur noch acht Einheiten unverkauft.
Attikawohnungen verkaufen sich offenbar immer und sind mittlerweile bei gleicher Quadratmeterzahl rund die Hälfte teurer als Geschosswohnungen. Wo liegt da Ihrer Meinung nach die Grenze für den Preisunterschied?
Auch Attikawohnungen verkaufen sich leider nicht von selbst. Der Preisunterschied zwischen einer Attika- und einer Geschosswohnung ist abhängig von der Lage und vom Objekt. Eine Faustregel gibt es darum nicht.
Vermögende Hausbesitzer ziehen oft in die nächstbessere Wohneinheit um und verkaufen die alte Wohnung. Ist dies ein Trend, den Sie auch spüren?
Nicht nur vermögende Haus- oder Stockwerkeigentümer verkaufen und kaufen. Für den Verkauf und den anschliessenden Neu-Erwerb von Wohneigentum gibt es zahlreiche Gründe – berufliche wie persönliche. Zum Glück ist das so, denn sonst gäbe es ja nur einen Neuwohnungsmarkt. Wohneigentum ist ein handelbares Gut in einem funktionierenden Markt.
Auf dem Büromarkt zeichnet sich keine Entspannung ab. Wurde da in den letzten Jahren einfach zuviel gebaut?
Es ist in der Tat so, dass bei den Büroflächen das Angebot grösser ist als die Nachfrage. Akzentuiert wurde diese Entwicklung nicht zuletzt auch durch den abnehmenden Raumbedarf des Finanzsektors.
«Den Erfolg in einem von Veränderungen geprägten Marktumfeld werden wir uns aber auch in Zukunft hart erarbeiten müssen.»
Was braucht es Ihrer Meinung nach, um die Rendite für Gewerbeimmobilien wieder interessanter zu machen?
Mit vermieteten Gewerbeimmobilien lassen sich nach wie vor gute Renditen erzielen. Die Verschärfung des Wettbewerbs dürfte allerdings dazu führen, dass die Mietpreise über kurz oder lang unter Druck kommen – was sich negativ auf die Renditen auswirken würde.
Mit einer Rendite von 4,5 Prozent und einem KBV von 1 ist die Allrealaktie nach der jüngsten Kurskorrektur nach unten gut abgesichert. Allreal hat eine Eigenkapitalquote von 50 Prozent und ist vom Geschäftsmodell sehr breit aufgestellt. Was ist denn Ihre grösste Sorge, wenn Sie denn überhaupt eine haben?
Mit der Kombination von Liegenschaften und Generalunternehmung ist Allreal in der Tat gut aufgestellt. Den Erfolg in einem von Veränderungen geprägten Marktumfeld werden wir uns aber auch in Zukunft hart erarbeiten müssen, so wie das auch in der Vergangenheit schon immer der Fall gewesen ist.
Der Gesprächspartner:
Bruno Bettoni (1949, Schweizer) ist gelernter Maurer und Hochbauzeichner und seit 1973 bei der Vorgängerin der Allreal-Gruppe der Oerlikon-Bührle Immobilien AG tätig. Seit 1999 ist er Vorsitzender der Gruppenleitung von Allreal.
Das Unternehmen:
Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers (Projektentwicklung und Realisation). Der Wert des Immobilienportfolios beträgt rund 3,4 Milliarden Franken. Im Geschäftsjahr 2013 lag das abgewickelte Projektvolumen bei rund einer Milliarde Franken. In Zürich, Basel, Bern, Cham und St. Gallen beschäftigt das Immobilienunternehmen über 380 Mitarbeitende. Die Aktien der Allreal Holding AG sind an der SIX Swiss Exchange kotiert.