Bruno Bettoni, CEO Allreal.
von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Bettoni, mit einem Arbeitsvorrat im Volumen von zwei Milliarden Franken ist Allreal denkbar komfortabel ausgestattet. Gibt es überhaupt ein Horrorszenario, das auf Sie zukommen könnte, wenn zum Beispiel die Schweiz vom Immobilienboom zum Bust überkippen würde?
Bruno Bettoni: Der heute gesicherte Arbeitsvorrat sichert die Auslastung des Geschäftsfeldes Generalunternehmung während zwei Jahren. Das sind Projekte für Dritte und für das eigene Portfolio, die wir zum Teil schon in Angriff genommen haben. Gewohnt und gearbeitet wird immer. Solange die Schweiz nicht in eine abgrundtiefe Rezession abstürzt – und dafür gibt es glücklicherweise keinerlei Anzeichen – bleiben wir zuversichtlich. Wichtige Treiber sind bei den Geschäftsliegenschaften der Wunsch der Unternehmen nach zeitgemässen Räumlichkeiten und bei den Wohnliegenschaften das Bevölkerungswachstum in Verbindung mit stetig steigendem Flächenbedarf pro Person.
Drei Viertel des Gewinns macht Allreal mit den Renditeliegenschaften. Was macht das Geschäftsfeld Immobilien so rentabel?
Unser ertragsstabiles Portfolio besteht aus Wohn- und Geschäftsliegenschaften im Gesamtwert von rund CHF 2.6 Milliarden. Vor allem dank tiefer Leerstandsquote und strengen Anlagerichtlinien, die wir uns selber auferlegt haben, liegt die Nettorendite bei rund 5 Prozent. Im Gegensatz zur Generalunternehmung, bei der die Gewinne zyklisch anfallen, garantieren die Renditeliegenschaften konstante und kontinuierliche Erträge.
«Der heute gesicherte Arbeitsvorrat sichert die Auslastung des Geschäftsfeldes Generalunternehmung während zwei Jahren.» Bruno Bettoni, CEO Allreal
Wie ist der aktuelle Stand beim Bauprojekt für 200 Eigentumswohnungen im Zürcher Kreis 6?
Auf dem rund 20‘000 Quadratmeter grossen Gründstück an bester Wohnlage wollen wir attraktives Wohneigentum zu angemessenen Preisen realisieren. Wir sind zurzeit damit beschäftigt, das Projekt zu entwickeln und rechnen mit einer Baueingabe bis Ende Jahr. Wenn alles rund läuft, könnten wir die Ausführungsarbeiten im zweiten Halbjahr 2012 in Angriff nehmen und die Wohnungen Ende 2013/Anfang 2014 den Käufern übergeben.
Zürich gehört mit der Genferseeregion, Zug und den Tourismusorten in Graubünden zu den heiss laufenden Hotspots im Schweizer Immobilienmarkt. Kann sich der Normalbürger dort bald keine Wohnung mehr leisten?
In der Stadt Zürich erfreut sich Wohnraum in der Tat einer grossen Nachfrage. Aufgrund des tiefen Leerwohnungsbestandes gestaltet sich die Suche nach bezahlbarem Wohnraum anspruchsvoll. Bei vielen Wohnungen wird der Mieterwechsel gar nie publik, da es im Freundes- oder Bekanntenkreis in der Regel genügend Interessenten gibt und deshalb auch kein Inserat geschaltet werden muss. Das ist aber keine neue Entwicklung sondern schon seit Jahrzehnten der Fall. Die Zahl der teuren Angebote, die auf den Markt kommen und über die in den Medien berichtet wird, ist im Verhältnis zum Gesamtmarkt klein und deshalb auch nicht weiter repräsentativ. Und bei bestehenden unbefristeten Mietverhältnissen ist die Preisentwicklung in der Regel ja abhängig von der Teuerung und den Hypothekarzinssätzen.
Der Aufschlag der Allreal-Aktie zum Nettoinventarwert hat sich in den letzten Monaten deutlich verringert. Wieso ist das so und heisst das, dass die Anleger vorsichtiger geworden sind?
Die Allreal-Aktie geniesst zu Recht einen ausgezeichneten Ruf als werthaltige und renditestarke Anlage. Der Aufschlag von rund 20 Prozent ist nicht zuletzt das Resultat der fortgesetzt guten Resultate. Unseres Erachtens ist das Agio gerechtfertigt, da der Wert der Generalunternehmung beim Nettoinventarwert ja nicht berücksichtigt ist. Moderate Schwankungen des Agios sind normal, denn schliesslich bildet Liegenschaftenbestand eine solide Grundlage für die Berechnung des Nettoinventarwertes des Unternehmens. Unsere Aktionäre schätzen die Allreal-Aktie wegen ihrer stabilen Werthaltigkeit und der guten Rendite.
Die Dividende ist bei Allreal mit 4 Prozent für Schweizer Verhältnisse fürstlich. Gibt es trotzdem Raum für Erhöhungen?
Wir wollen auch zukünftig maximal 75 Prozent des operativen Unternehmensergebnisses, exklusiv Neubewertungseffekt, an unsere Aktionäre ausschütten.
Implenia hat sich mit dem Kauf der Norwegischen Anlegg SA wieder einmal ins Ausland gewagt. Für Schweizer Bauunternehmungen lief das in der Vergangenheit nie besonders gut. Ich nehme an Allreal bleibt im Lande und nährt sich redlich?
Zur Strategie von Implenia können wir uns nicht äussern. Für Allreal ist ein Engagement im Ausland kein Thema – weder mit der Generalunternehmung noch bei den Immobilien.
Die Enge der Schweiz führt aber oft zu Problemen bei der Rekrutierung von geeignetem Personal. Wo und wie kommen Sie an Talente für Management und Führung?
Die gute Wirtschaftslage und insbesondere die Hochkonjunktur in der Baubranche führen in der Tat zu Engpässen bei der Rekrutierung von geeignetem Personal. Allreal geniesst als Arbeitgeber einen ausgezeichneten Ruf. Das hilft natürlich bei der Suche nach qualifizierten und motivierten Mitarbeitenden. Heute braucht es aber mehr, als ein gutes Image, interessante Projekte und ein herausforderndes Aufgabengebiet. Wir haben deshalb einerseits ein breit ausgerichtetes internes Aus- und Weiterbildungsprogramm lanciert und bieten andererseits ausgebildeten Berufsleuten und Studienabgängern attraktive Trainee- und Praktikumsstellen an. Die sorgfältige Nachfolgeplanung geniesst bei uns seit Jahren einen hohen Stellenwert.
Wie geht Allreal mit der kulturellen Vielfalt, die es ja Aufgrund der bunten Völkermischung auf den Baustellen hat, um?
Unsere Projekt- und Bauleiter verfügen über die Ausbildung und Erfahrung die es braucht, um die vielfältigen und anspruchsvollen Aufgaben im Zusammenhang mit der Entwicklung, Planung und Realisation von Bauprojekten erfolgreich zu meistern. Auf einer gut geführten Baustelle steht die Qualität der geleisteten Arbeit im Vordergrund und nicht die Nationalität der Akteure.
Die langfristige Finanzierung konnte Allreal durch längere und festere Kapitalbindung verbessern. Mit welchem Hyposatz rechnen sie in rund drei Jahren?
Wir wissen nicht, was die Zukunft bringt und können die Entwicklung der Zinsen weder berechnen noch voraussehen.
«Wir wollen auch zukünftig maximal 75 Prozent des operativen Unternehmensergebnisses, exklusiv Neubewertungseffekt, an unsere Aktionäre ausschütten.»
Ab welchem Hypothekarsatz wird es für Schweizer Haus- und Wohnungsbesitzer gefährlich?
In den 70er-, 80er- und 90er-Jahren pendelten die Hypothekarzinsen zwischen sechs und über sieben Prozent und der Immobilienmarkt hat trotzdem bestens funktioniert. Eine realistische, vernünftige und gut abgesicherte Finanzierung ist der beste und einzige Schutz vor den negativen Folgen einer Erhöhung der Hypozinsen.
Der Gesprächspartnern:
Bruno Bettoni (1949, verheiratet, eine Tochter) ist gelernter Maurer und Hochbauzeichner und seit 1973 bei der Vorgängerin der Allreal-Gruppe der Oerlikon-Bührle Immobilien AG tätig. Davor war er in verschiedenen Unternehmen Bauleiter. Seit 1999 ist er Vorsitzender der Gruppenleitung von Allreal.
Das Unternehmen:
Allreal kombiniert ein ertragsstabiles Immobilienportfolio mit der Tätigkeit des Generalunternehmers ( von der Projektentwicklung, über Realisation, bis Kauf/Verkauf von Liegenschaften). Der Wert des Immobilienportfolios beträgt 2.6 Milliarden Franken . Im Geschäftsjahr 2010 lag das abgewickelte Projektvolumen bei 587 Millionen Franken. In Zürich, Basel, Bern und St. Gallen beschäftigt das Immobilienunternehmen 275 Mitarbeitende.
