Bruno Schefer, CEO von Züblin Immobilien Holding.
Von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Schefer, Züblin erzielt den grössten Teil seiner Immobilieneinnahmen in Euro. Vor einem Jahr hofften Sie, dass sich der bereits schwache Euro wieder erholt. Jetzt liegt er sozusagen ausgebombt am Boden. Wie wollen Sie da noch Geld verdienen?
Bruno Schefer: Da wir zurzeit die Euro-Erträge aus dem Ausland nicht in Schweizer Franken tauschen, betrifft uns der tiefe Euro lediglich in der konsolidierten Betrachtungsweise, jedoch nicht in der Cash-Flow-Betrachtung.
«Da zwei Drittel unserer Hypotheken in Euro finanziert sind, haben wir auch höhere Zinskosten.»
Bruno Schefer, CEO von Züblin Immobilien Holding
Durch die Euroschwäche werden Ihnen ja nicht zur die Einnahmen verdünnt, sondern auch die Bewertung der Immobilien. Brutal hochgerechnet verlieren Sie bei einem 10 prozentigen Kurssturz 100 Millionen Franken, oder?
Bei dieser Rechnung müssen Sie auch die Fremdfinanzierung mitberücksichtigen. Diese ist natürlich auch in Euro und nimmt damit selbstverständlich ebenfalls ab. Bei einem Finanzierungsgrad per 31.3.2011 von 69 Prozent wären dies dann auch 69 Millionen Franken bei Ihrem Beispiel, so dass ein negativer Nettoeinfluss von ca. 30 Millionen entstehen würde, was 50 Rappen pro Aktie ausmachen würde.
Ihre französische steueroptimierte Tochter Züblin France machte im ersten Quartal 2011 selbst in Euro gerechnet 3,1 Prozent weniger Umsatz. Wann kommt dort der Wendepunkt?
In Frankreich sind wir bei drei Immobilien in der Renovationsphase und haben dementsprechend auch weniger Einkünfte. Diese Phase wird bis Ende 2013 abgeschlossen sein, so dass ab dann wieder mit steigenden Erträgen gerechnet werden kann.
Welcher der von Züblin bedienten vier Ländermärkte Schweiz, Deutschland, Frankreich und Niederlande ist der am wenigsten krisenanfällige?
Ganz klar die Schweiz, wo insbesondere der Immobilienmarkt sämtliche anderen Branchen auch während der Finanzkrise outperformed hat.
Die Platzierung einer 40 Millionen-Franken-Anleihe ist Züblin geglückt. Im Gegensatz zum Währungsumfeld ist das Finanzierungsumfeld ja günstig. Wächst da nicht die Lust auf mehr?
Diese Anleihe kann auf max. 60 Millionen Schweizer Franken erhöht werden und reicht uns, um unsere kurzfristigen Finanzierungen damit abzulösen.
Wo steht Züblin jetzt genau bei den Hypothekarkosten?
Da zwei Drittel unserer Hypotheken in Euro finanziert sind, haben wir auch höhere Zinskosten. Der durchschnittliche Zinssatz betrug per 31.3.2011 4,5% und ist stabil, da über die nächsten drei Jahre die Zinsen mit Zinsswaps abgesichert sind.
Die Nationalbank hat die Zinsen fast auf Null gesenkt. Kommt jetzt die Immobilienblase in der Schweiz, weil hier jetzt jede Immobilie zu fast jedem beliebigen Preis verkauft und finanziert werden kann?
Es ist richtig, dass wir in der Schweiz ein hohes Preisniveau bei Immobilien haben. Man kann jedoch nicht von einer Blase sprechen, da die Finanzierungen von den Schweizer Banken vernünftig vorgenommen werden.
«Der durchschnittliche Zinssatz betrug per 31.3.2011 4,5% und ist stabil, da über die nächsten drei Jahre die Zinsen mit Zinsswaps abgesichert sind.»
Wie stark würde sich ein Abgleiten der westlichen Industrienationen in die Rezession auf Züblin auswirken?
Da wir in den letzten zwei Jahren viele Mietverhältnisse in der Schweiz, Deutschland und den Niederlanden um fünf und mehr Jahre verlängert haben, würde uns eine Rezession auf der Einnahmenseite nicht allzu stark belasten. In Frankreich, wo nach den Renovationsarbeiten neue Mietverträge abgeschlossen werden müssen, wäre der Zeitpunkt einer Rezession nicht günstig.
Spielt bei Züblin neben der Diversifikation bei den Immobilienobjekten auch die Diversifikation im Personalbereich eine grosse Rolle?
Nein. Grundsätzlich haben wir bei den Mitarbeitern, über alle Länder gesehen, eine stabile Situation.
Mit CFO Aase hatte Züblin vor ein paar Monaten einen prominenten Abgang zu verzeichnen. Wo und wie rekrutiert Züblin Führungsnachwuchs und Führungspersonal?
Herr Aase wurde durch eine Nachwuchskraft aus dem eigenen Unternehmen ersetzt. Ansonsten arbeiten wir mit verschiedenen, im Immobiliengeschäft spezialisierten Vermittlungsbüros zusammen.
Was sind Ihres Erachtens die grossen Unterschiede zwischen dem Management einer Immobiliengesellschaft und einem Industrieunternehmen?
Das Management braucht in beiden Sektoren ähnliche Kompetenzen. Die Art des Geschäfts ist jedoch sehr unterschiedlich. Während im Industrieunternehmen der Verkauf sehr kurzfristig erfolgt und der Umsatz laufend neu generiert werden muss, sichert sich die Immobiliengesellschaft mit dem Abschluss eines langjährigen Mietvertrags stabile und gesicherte Cash-Flows. Dagegen ist das Wachstum bei einer Immobiliengesellschaft sehr kapitalintensiv und braucht laufend Kapitaltransaktionen, während dies bei einer Industrieunternehmung viel weniger der Fall ist.
Zur Person:
Bruno Schefer (Jahrgang 1953), ist seit 9. Juli 2004 Chief Executive Officer (CEO) der Züblin Gruppe. Nach einer kaufmännischen Ausbildung war Bruno Schefer hauptsächlich in der Versicherungswirtschaft tätig. Von 1972 bis 1987 war er Mitarbeiter innerhalb der Schweizer Rück Gruppe. Von 1987 bis 1998 war er als Partner bei der SIS-Gruppe engagiert. Dort begleitete er im Bereich Finanzen und Service den Aufbau und die Marktentwicklung von Versicherungsgesellschaften in Europa. 1997 und 1998 übernahm er ad interim die Funktion des Finanzchefs bei der damaligen Baugruppe Züblin und half 1998 aktiv mit, zusammen mit dem Management, die Sanierung durchzuführen. Seit 1999 übte Bruno Schefer bei der Züblin Gruppe die Aufgabe des CFO aus und ist Mitglied der Gruppenleitung.
Das Unternehmen:
Die Züblin Gruppe investiert in energieeffiziente Büroliegenschaften an erstklassiger Lage. Die Märkte von Züblin sind die Schweiz, Frankreich, Deutschland und die Niederlande. In diesen Ländern konzentriert sich Züblin auf nur wenige ausgewählte Städte. Das Portfolio umfasst Liegenschaften mit einem Marktwert von rund 1,5 Milliarden Franken.
