David Garcia, Gründer und VR Fundamenta Group Holding AG, im Interview
Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Garcia, die letzten beiden Jahre der Fundamenta Group waren geprägt vom Börsengang der Fundamenta Real Estate AG, der Lancierung neuer Investmentgefässe und Dienstleistungen, der Expansion nach Deutschland und auch von Neustrukturierungen im Verwaltungsrat der Gruppe. Wie sieht Ihre Strategie für die kommenden Jahre aus, welche Schwerpunkte haben Sie definiert?
David Garcia: In der Tat können wir mit der Entwicklung der Gruppe sehr zufrieden sein. Wir dürfen heute, nach 14 Jahren als Immobilien-Asset-Manager, mit fast 60 Immobilien- und Finanzspezialisten, international 15 substantielle Investment-Gefässe und Mandate managen. Unsere Aufgabe ist es, die insgesamt ca. 6’000 Wohnungen, 30 Entwicklungsprojekte und knapp 300 Gewerbe-Einheiten weiterhin zielführend und mit Bedacht zu managen, weiterzuentwickeln und dabei allen Anspruchsgruppen gerecht zu werden.
«Unser Ziel ist, weiterzuwachsen, die vorhandenen Ressourcen zu skalieren und in den nächsten 5 Jahren den Bestand auf mindestens 10’000 Wohnungen und 1’000 bis 1’500 Gewerbeeinheiten zu steigern.» David Garcia, Gründer und VR Fundamenta Group Holding AG
Wir spüren zunehmend, dass Immobilienbesitzer aller Art (Pensionskassen, Family Offices, Institutionelle etc.) einen immer grösseren Bedarf an Immobilien-Know-how haben und vermehrt auf ganzheitlich agierende, spezialisierte Immobilien-Manager zurückgreifen. Wir nehmen immer mehr solcher Mandate an und können unseren Auftraggebern den vollen Zugriff auf das Immobilien-Kompetenzzentrum der Fundamenta Group bieten.
Insgesamt ändern wir die bewährte Strategie nicht. Wir erweitern die Bestehende um dieses Dienstleistungsangebot und versuchen weiterhin mit Kompetenz und Verlässlichkeit, unseren Job zu machen.
Wie ist die Expansion in Deutschland durch die Corona-Krise beeinflusst, wie wirkt sie sich auf das Schweizer Geschäft aus?
Wir sind vor knapp 3 Jahren operativ in Deutschland gestartet. Mittlerweile durften wir schon fast 300 Millionen Euro an Neugeldern für unseren Fond «Wohnen Deutschland» einsammeln und haben mit einem interdisziplinären Experten-Team, mit Sitz in München, insgesamt schon ein Investmentvolumen von Euro 450 Mio. umgesetzt. Der Fonds investiert in Wohnimmobilien im mittleren Mietpreis-Segment und fokussiert sich dabei auf Bestandes-Liegenschaften in wachstumsstarken Grossstädten und deren jeweiligen Ballungsräumen. Wir erzielten in den ersten zwei Jahren Netto-Gesamtrenditen von 7,2% und 7,0% sowie Cash-Flow-Renditen von jeweils 3,5%, womit wir insgesamt über den Erwartungen lagen.
«Im Gegensatz zur Schweiz, wo wir schon seit 14 Jahren tätig sind und ein breites Netzwerk an gefestigte Beziehungen pflegen, leidet die Geschäftseinheit aus Deutschland schon sehr unter dem Lockdown.»
Wir dürfen unsere Investoren, Interessenten und Immobilienlieferanten nicht besuchen und können daher unser Produkt, sowie unsere Dienstleistungen nicht wirklich vorstellen. Auch wenn wir wöchentlich 300-400 Telefonate und Video-Konferenzen durchführen, sind kurzfristige Akquisitionserfolge, bis auf wenige, sehr erfreuliche Ausnahmen, einfach nicht realistisch. Dennoch sind wir sehr zuversichtlich, dass wir in den nächsten Wochen wieder in direkten Kontakt mit unseren Geschäftspartnern treten können und die intensiven Vorleistungen wieder Früchte tragen.
Auf das Geschäft des Mutterhauses in der Schweiz hat der Lockdown resp. die kurzfristige Verlangsamung in Deutschland, keinen Einfluss. Die zwei Geschäftseinheiten operieren vollkommen eigenständig und werden in der Holding zusammengeführt.
Um KMU zu entlasten hört man immer wieder die Forderung, dass Vermieter jetzt den Mietern mit Reduktionen oder Mieterlass entgegenkommen sollen, da die Immobilienbranche am wenigsten von der Krise betroffen sei. Wie beurteilen Sie diese Forderung, welchen Einfluss könnte sie auf den Geschäftsgang der Fundamenta Group haben?
Dieses Thema ist nicht einfach und schon gar nicht mit simplen Ideen zu lösen. Das den Betroffenen und vor allem den in Gefahr geratenen KMU, geholfen werden muss, ist klar. Unternehmer, die auf eine nachhaltige Wertschöpfung setzen, sind es sich gewohnt, Reserven für den Notfall zu bilden, in verschiedenen Szenarien zu denken und ein Geschäft mit Weitsicht zu lenken. In diesem konkreten Fall können die Unternehmer aber absolut nichts für die Probleme, die sie mit voller Wucht trafen oder immer noch treffen. Sie wurden vom Lockdown überrascht.
«Der Staat hat massiv in die Gesellschaft und Wirtschaft eingegriffen, alles stillgelegt und jedem Unternehmer die komplette Handlungsfreiheit entzogen. Es ist daher auch Aufgabe des Staates, den Unternehmungen zu helfen.»
Ob auch die Immobilienbesitzer Hilfe leisten und auf Mietzinsen verzichten sollen, muss partnerschaftlich diskutiert werden. Die Immobilienbranche zeigt sich bisher mehrheitlich kooperativ und offen, Wege zu finden. Ich bin überzeugt, dass man faire und vor allem zielführende Modelle entwickeln kann, die schnell und leistungsgerecht helfen können. Sich als Staat und Verursacher des Lockdown, dem Dialog und der Verantwortung entziehen und den Immobilieneigentümern ein einseitiges Opfer aufzuerlegen, wäre meiner persönlichen Meinung nach, nicht richtig.
Auf die Fundamenta Group, als unabhängiger Asset Manager ohne Nostro-Positionen, hat dieses Thema finanziell keinen direkten Einfluss. Operativ sind wir aber selbstverständlich tagtäglich gefordert, faire Lösungen zwischen den von uns betreuten Immobilieninvestoren , die meistens Pensionskassen oder Family Offices sind, und den betroffenen KMU zu finden.
Der gesamte Immobiliensektor hat sich in den letzten Jahren als ziemlich krisenresistent gezeigt. Welche Entwicklungen erwarten Sie für die kommenden Jahre, wo sehen Sie zusätzliche Geschäftsmöglichkeiten, wo ist Vorsicht geboten?
Immobilien haben sich in den letzten 20 Jahren, von einer bei institutionellen Investoren schwach vertretenen Asset Klasse zu einer der weltweit wichtigsten Asset Klassen überhaupt entwickelt. Obwohl Immobilieninvestitionen volumenmässig signifikant und absolut systemrelevant für ein Land sind, haben sich die Immobilienbesitzer und die ganze Immobilienbranche nicht mit derselben Geschwindigkeit professionalisiert. Die nächsten 20 Jahre werden für alle im Immobilen-Business tätigen Investoren und Unternehmer anspruchsvoller und werden ihnen deutlich mehr Wissen und Erfahrung abverlangen. Was von immer tieferen Zinsen, rekordhoher Marktliquidität, stetig höheren Bewertungen und stabilen Cashflows getragen wurde, muss jetzt mit Professionalität und Weitsicht angereichert und weitergeführt werden, will man auch künftig gute Resultate erzielen.
Nachhaltige Sanierungen, steigende Energiekosten, Elektrosmog, alternative Energieformen und Heizungssysteme, neue Mobilitätskonzepte, Digitalisierung, Internet der Dinge, Verlagerungen ins Online-Geschäft, künstliche Intelligenz, Gesundheits- und Sicherheitskonzepte in Büros und Wohnungen, Urbanisierung, Verdichtung, Repositionierungen, demographische Entwicklungen, aktiveres Mietermanagement, neue Wohn- und Arbeitsformen, Homeoffice, Coworking – alles Stichworte für neue Herausforderungen: Vieles wird anders und anspruchsvoller.
«Nachhaltiges und durch profundes Know-how abgestütztes Management wird zu einer zwingenden Grundvoraussetzung und nicht nur zu einer Option.»
Zusätzliche Möglichkeiten sehe ich vor allem in den nächsten 2 Jahren. Die wirtschaftlichen Verwerfungen werden bei schwach finanzierten oder nicht wirklich tragfähigen Liegenschaften und Projekten zu Problemen führen, was kapitalstarken und nachhaltigen Immobilienprofis zusätzliche Chancen eröffnet. Auch wenn die weiterhin ultratiefen Zinsen, hohe Liquidität und die nach wie vor sehr robuste Nachfrage nach Immobilienanlagen den Markt weiterhin stützen, wird es situativ gute Möglichkeiten geben, zu attraktiven Bedingungen zukaufen zu können.
Die Corona-Krise hat die grosse Mehrheit der Büroangestellten ins Homeoffice gezwungen. Wie haben Sie diese neue Situation erlebt und wo sehen Sie mögliche Veränderungen am Büromarkt? Wird es substantielle Veränderungen geben?
Wir sind natürlich genau so überrascht worden wie alle anderen Unternehmen, konnten aber sehr gut und schnell auf die neuen Gegebenheiten reagieren. 70% der Mitarbeiter arbeiten bis Ende Mai von zu Hause aus und pflegen über Videokonferenzen und Calls den Kontakt zu sämtlichen Mitarbeitern, Partner und Anspruchsgruppen. Kurzfristig macht die Arbeit zu Hause sogar Spass. Aber eben nur kurzfristig. Die grosse Mehrheit kann es kaum erwarten, wieder ins Büro zu kommen. Das Büro bleibt ein Ort der Begegnungen, des direkten und kreativen Austausches, der persönlichen Kritik, Anerkennung, Motivation, Leistungsoptimierung und damit auch positiven Persönlichkeitsentwicklung.
Die Bürolandschaft wird sich kaum radikal verändern. Dennoch wird die aktuelle Gesundheitskrise Spuren hinterlassen. Das Thema Gesundheit und der Schutz vor ansteckenden Krankheiten wird ziemlich sicher zu einem neuen Standardthema werden und uns auch in Zukunft beschäftigen. Wir sind nun darauf sensibilisiert, werden uns mehr Fragen stellen und auch neue Ansprüche entwickeln. Büroangestellte werden grossflächigere Bürokonzepte mit wirkungsvollen Schutzkonzepten einfordern und die Unternehmungen in die Pflicht nehmen. Backoffice-Arbeitsplätze mit durchschnittlich 10 Quadratmeter Nutzungsfläche (inkl. Nebenräume) sind vermutlich kaum mehr umsetzbar. In der neuen Welt der Videokonferenzen wird man auch wesentlich mehr Sitzungs- und Konferenzräume benötigen um ungestört und vertraulich, per Video, kommunizieren zu können. Die eingesparten Reise- und Hotelkosten wird man in eine bessere Büroinfrastruktur investieren. Insgesamt und nach Abzug der wegfallenden Flächennachfrage, durch die etwas höheren Homeoffice-Raten, wird die Büro-Flächen-Nachfrage tendenziell eher steigen.
Mit der Anlagestiftung Fundamenta Group Investment Foundation haben Sie ein weiteres Standbein für die Gruppe geschaffen. Wie entwickelt sich die Stiftung, welche Kunden möchten Sie gewinnen?
Mit der Fundamenta Group Investment Foundation bieten wir Schweizer Vorsorgeeinrichtungen den Zugriff auf unser Immobilien-Kompetenzzentrum. Im Juni 2019 nahmen wir die operative Tätigkeit auf; rund 50 Vorsorgeeinrichtungen schenkten uns das Vertrauen. Dank unserer Stärke im Beschaffungs- und Transaktionswesen ist es uns gelungen, die zugesprochenen Mittel aus der ersten Kapitalemission von CHF 100 Mio. in weniger als einem Jahr strategiekonform zu investieren. Wir sind zurzeit in der Vorbereitung für eine weitere Kapitalerhöhung.
Das an der SIX kotierte Investmentgefäss Fundamenta Real Estate AG, das von Ihrer Gruppe gemanagt wird, hat nach einem erneuten Rekordjahr 2019 und einem um 38,8% auf 14.4 Millionen Franken gestiegenen Gewinn, die Ziele erreicht und teilweise übertroffen. Sie waren Anfang März noch zuversichtlich, die Ziele für 2020 zu erreichen. Wie sieht es jetzt aus?
Der Markt antizipiert weitgehend einen relativ krisenresistenten Wohnungsmarkt. Das zeigt sich auch an der Entwicklung der Aktie.
«Die Fundamenta Real Estate AG (Portfolio CHF 905 Mio.) gehört im laufenden Jahr zu den solidesten Performern im Schweizer Aktienumfeld.»
Die konsequente Ausrichtung auf ein attraktives Wohnimmobilienportfolio und eine vielversprechende Entwicklungspipeline stützen die Ertragskraft. Insofern hat sich die Einschätzung des Verwaltungsrates nicht verändert.
Die Corona-Krise beschäftigt gerade die ganze Welt. Wie erleben Sie diese Gesundheits- und Wirtschaftskrise als Privatperson und Unternehmer?
Mich hat schockiert mit welcher Oberflächlichkeit und Naivität die Welt in diese Krise gestürzt ist. Ich dachte immer, dass wir mit der WHO einen verlässlichen Partner haben, der die Welt vor solchen Pandemien warnt und über genügend Instrumente, Kompetenz, Durchschlagskraft und Objektivität verfügt, um solche Situation frühzeitig zu erkennen und besonnen zu reagieren. Dass die Welt dann ohne Zahlen- und Faktenbasis, überhastet und panisch reagiert hat, war eigentlich verständlich. Nun haben wir aber endlich erstes, belastbares Zahlenmaterial um zu erkennen, dass wir diese Gesundheitskrise mit geeigneten Massnahmen in den Griff bekommen können und werden.
Als Unternehmer habe ich nun die Hoffnung, dass sich die Staaten, insbesondere natürlich die Schweiz, um geordnete, leistungsgerechte Hilfen für Unternehmen und soziale Lösungen für die Bürger bemühen. Wir brauchen jetzt Pragmatismus, Flexibilität, Vertrauen und Leadership – keine Hahnenkämpfe und kleinkarierte Denkmuster. Grosse Probleme brauchen grosse Lösungen. Machen wir jetzt alles richtig, kommen wir alle gestärkt und besser aufgestellt aus der Krise.
Sie haben im letzten Jahr die Position des Verwaltungsratspräsidenten abgegeben um sich im Verwaltungsrat vermehrt um strategische Projekte zu kümmern. Welches Projekt beschäftigt Sie am intensivsten, wofür wenden Sie am meisten Energie auf?
Im Wesentlichen beschäftige ich mich mit der Identifikation und Vorbereitung von neuen Marktchancen oder wichtigen Kooperationen, wirke bei der Betreuung von Grosskunden mit und pflege einen Teil des Netzwerkes der Gruppe. Des Weiteren bin ich für die Geschäftsleitung und den Verwaltungsratspräsidenten Sparringpartner und begleite Sondersituationen in Führung und Vertrieb. Selbstverständlich sind ein Mitwirken zur Erhaltung und Weiterentwicklung der Unternehmenskultur, sowie der Strategiefindung auf Ebene der Länder und Holding, Pflichtaufgaben.
Insgesamt verwende ich 50% meiner Arbeitszeit für diese fordernde aber hoch interessante Aufgabe als aktiver Gründer und Verwaltungsrat der Gruppe.
Um sich selbst neue Perspektiven zu eröffnen, haben Sie letztes Jahr ein grosses Stück des Jakobweges absolviert. Was waren Ihre Erfahrungen, was ist geblieben?
Ja, das war eine unglaublich wertvolle Erfahrung. In Pamplona gestartet, bin ich während 29 Tagen alleine quer durch Spanien gewandert und nach 730 Kilometer in Santiago de Compostela angekommen. Diese Ruhe der Wälder, Berge, Wege, Flussbette war einfach magisch. Ich durfte auf dem Weg ca. 120 Dörfer und einige wenige Städte in Reinkultur erleben und ausnahmsweise spontan und ohne echten Plan unterwegs sein. Einfach traumhaft. Selbstverständlich haben mich die vielen Hürden für die Suche nach einem einfachen Schlafplatz oder einer warmen Mahlzeit schon auch herausgefordert. Aber es hat gut getan. Diese Reise ins echte und unverzerrte Ich sollte mir die Gelegenheit geben, einen echten Abstand zur Gesellschaft, zum Business, zu Freunden und zur Familie zu gewinnen – was auch gelungen ist.
Erst mit diesem Abstand war es mir möglich, mir selber ganz neue und vor allem ehrliche Fragen zu stellen. Fragen die alte und vielleicht ungewollte Prägungen und Verhaltens- oder Denkmuster auf den Prüfstand stellten. Ich wollte einfach herausfinden wieviel David noch in mir steckt.
Selbstverständlich sind 80% der Vorsätze wieder versandet – alles andere wäre unrealistisch. Wir Menschen sind die Summe von Erfahrungen, Gewohnheiten und festgefahrenen Denkmuster. Dennoch ist es mir gelungen ein zwar bekanntes aber für mich völlig neues Gefühl aufzubauen. Ein ehrliches und stetiges Gefühl der Dankbarkeit. Dankbarkeit für das Erreichte und Vorhandene- in jeglicher Hinsicht. Das war es was mir im Leben fehlte. Echte Dankbarkeit.
Zum Schluss des Interviews haben Sie zwei Wünsche frei, sie sehen diese aus?
Ich wünsche mir, dass die vielen verunsicherten oder wirtschaftlich geschädigten Menschen, eine schnelle und faire Unterstützung erhalten, die eigenen Stärken und Kräfte bündeln, aus den schwierigen Erfahrungen wertvolle Schlüsse ziehen und gestärkt, sowie voller Tatendrang und Freude, aus der aktuellen Situation kommen.
