Giacomo Balzarini, CEO PSP Swiss Property, im Interview
Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Balzarini, bezüglich Bilanzwert der Immobilien (9.7 Mrd. Franken) und der Leerstandsquote von 4.0 Prozent liegen Sie nahe an den Werten von Ende 2023 (9.6 Mrd. Franken, 3.6 Prozent). Inwieweit erfüllt das Ergebnis Ihre Erwartungen, wie sieht die Prognose für das Gesamtjahr aus?
Giacomo Balzarini: Wir sind auf Kurs, Portfoliogrösse und Leerstandsquote entsprechen unseren Erwartungen. Und auch für Ende Jahr sind wir zuversichtlich. Wir erwarten einen gegenüber 2023 höheren Ebitda von 300 Mio. Franken und eine weiterhin tiefe Leerstandsquote von unter 4%.
Der operative Gewinn ging um knapp 37 Mio. Franken zurück, der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis der Dividendenausschüttung bildet, sank von 3.28 auf 2.48 Franken. Was sind die Gründe dafür, was bedeutet das für die zu erwartende Dividende?
Das Vorjahresergebnis H1 2023 war durch die Auflösung latenter Steuern über 30.6 Mio. Franken positiv geprägt. Dies ist der Grund für den Rückgang. Ansonsten haben sich die operativen Grössen, insbesondere der Mietertrag, positiv entwickelt. Auch die Kosten haben wir im Griff; unsere Ebitda-Marge liegt weiterhin über 80%.
«Wir erwarten einen gegenüber 2023 höheren Ebitda von 300 Mio. Franken und eine weiterhin tiefe Leerstandsquote von unter 4%.» Giacomo Balzarini, CEO PSP Swiss Property
Die Neubewertungen der Liegenschaften (Anlageportfolio, Areale und Entwicklungsliegenschaften) führten zu einer Aufwertung von 44.7 Millionen Franken. Wie beurteilen Sie dies im Hinblick auf die Gesamtentwicklung des Marktes?
Die Aufwertung spiegelt die Qualität unseres Portfolios wider. Es zeigt, dass die Werte unserer Liegenschaften sehr stabil sind. Ich gehe davon aus, dass sich der für uns relevante Markt, also Geschäftsliegenschaften an guten Standorten, weiterhin gut entwickeln wird bzw. stabil bleiben dürfte.
Im Teilsegment der Liegenschaften in guten innerstädtischen Lagen, das im Fokus der PSP Swiss Property steht, scheint die Nachfrage weiterhin gut, das Angebot eher klein zu sein. Welchen Anteil haben diese Liegenschaften in Ihrem Portfolio, was heisst das für die weiteren Wachstumsperspektiven von PSP Swiss Property?
Der Anteil der sehr zentralen Lagen dürfte, je nach Definition, rund 70 bis 80% ausmachen. Mögliches Wachstum ergibt sich hier insbesondere bei Neuverhandlungen bestehender bzw. auslaufender Mietverträge, aber auch aus Umnutzung bzw. Optimierung von Mietflächen. Ein solches Beispiel ist die Neugestaltung des Geschäftshauses «The12» am Bellevueplatz in Zürich, welches kürzlich den Mietern übergeben wurde. Der Mietertrag pro Jahr konnte hier insgesamt um rund 60% auf 7.2. Mio. Franken gesteigert werden.
Während Zürich und Genf weiterhin eine leicht steigende Nachfrage-Tendenz zeigen, scheint Basel etwas schwieriger zu sein. Was sind die Gründe dafür, welche Strategien haben Sie für diesen Markt?
In Basel wurden in den letzten Jahren etliche neue Flächen produziert. Zudem haben insbesondere Grossfirmen, wie z.B. Roche, ihre Flächen konsolidiert. Zurzeit herrscht in Basel ein Überangebot an Mietflächen, was die Vermietung etwas komplizierter macht.
Im Juni haben Sie den Hauptsitz der Bank Edmond de Rothschild gekauft und planen, die Liegenschaft als Hotel neu zu positionieren. Haben Hotels einen höheren Ertragswert als Banken, welche weiteren Pläne haben Sie, thematisch zu diversifizieren?
Der Bankensektor in Genf ist sich weiter am Konsolidieren. D.h. dass die Nachfrage seitens Finanzsektor eher marginal abnimmt. Zudem haben wir in der Vergangenheit mit einem anderen Projekt im Zentrum von Genf positive Erfahrungen gemacht; an der Rue du Marché 40 wurden bestehende Retail-Flächen auch in eine Hotelnutzung überführt.
«Wir haben den CO2-Ausstoss im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 13.3% gesenkt. Bis in Jahr 2050 streben wir «Net Zero» an.»
Aus meiner Sicht bietet das Hotelsegment in Genf interessante Opportunitäten für gute Hotelprodukte. Kommt dazu, dass wir im Genfer «Quartier des Banques» weitere Liegenschaften halten, welche von einem nahe gelegenen Hotel, und umgekehrt, profitieren dürften.
Gesamthaft ergibt sich ein sehr stabiles Bild Ihres Unternehmens in einem stabilen Markt mit wenigen Schwankungen. Wo sehen Sie die grössten Risiken und Chancen in Ihrem Marktsegment?
Das grösste Risiko stellen wohl exogene Faktoren wie z.B. die politischen Rahmenbedingungen, aber auch die geopolitische Lage bzw. die Entwicklung der Schweizer Wirtschaft dar. Dem entgegnen wir mit unserem bewährten Fokus auf die Qualität unseres Portfolios sowie der Durchsetzung einer sehr konservativen Finanzierungspolitik. Dies erlaubt uns, mit relativ wenigen Problemen negative Zyklen zu meistern.
Investoren verpflichten sich zunehmend auch Nachhaltigkeitszielen. Welche Bedeutung hat das im Portfolio und auf der Finanzierungsseite bei PSP Swiss Property?
Seit Jahren ist die PSP «nachhaltig» unterwegs, dies gilt insbesondere bei Renovationen von Liegenschaften, aber auch beim Betrieb der Objekte. Wir haben den CO2-Ausstoss im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 13.3% gesenkt. Bis ins Jahr 2050 streben wir «Net Zero» an. Diese Initiativen sind wichtig, um einerseits den Bedürfnissen der Mieter zu entsprechen und andererseits weiterhin für den Kapitalmarkt zu qualifizieren.
