Markus Graf, CEO Swiss Prime Site AG.
von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Graf, die Aktie der Swiss Prime Site wird an der Börse mit einem 20 prozentigen Aufpreis zum Wert ihre Immobilienportfolios gehandelt. Das ist ein beeindruckender Vertrauensbeweis einerseits, aber andererseits ist die Luft doch etwas dünn, da oben. Was gibt es für Börsianer überhaupt noch für Kaufargumente für SPS?
Markus Graf: Für das Agio gibt es mehrere Gründe, allen voran die sprichwörtliche Qualität des breit diversifizierten Portfolios und die nachhaltig attraktive Barrendite von 5.0%, für Schweizer Privatinvestoren erst noch einkommenssteuerfrei. Wenn Sie den Aufpreis auch als einen Vertrauensbeweis ins langjährige Management werten, würde ich dem nicht widersprechen.
«Wir werden aber das sehr tiefe Zinsniveau weiter nutzen und tendenziell langfristige Finanzierungen abzuschliessen.» Markus Graf, CEO Swiss Prime Site AG
Der Prime Tower auf dem MaagAareal als neues Wahrzeichen Zürichs dürfte Ende Jahr voll vermietet sein. Und das zu stolzen Preisen. Nähern wir uns nicht gefährlich dem Ende des Immobilienbooms in den Schweizer Hot Spots?
Nein, dafür gibt es keine Anzeichen. Die Schweizer Wirtschaft ist gesund und die Attraktivität der Schweiz für internationale Unternehmen und Institutionen ist nach wie vor hoch. Die Beschäftigung befindet sich auf einem hohen Niveau und dürfte weiter zunehmen, was zu einer tendenziell steigenden Flächennachfrage führt. Dass es in gewissen Hot Spots, vor allem im Wohnsektor – Einfamilienhaus und Stockwerkeigentum – zu Übertreibungen kommt, trifft zu. Man darf diese Fälle aber nicht als generelle Gefahr für den gesamten Immobilien-markt betrachten.
Als Argument gegen eine Immobilienblase wird auch immer der Zuzug genannt. Was würde passieren, wenn dieser per Volksentscheid unterbunden würde?
Kurzfristig wären die Auswirkungen für Swiss Prime Site kaum spürbar. Mit der Zeit würden Schaffung neuer Arbeitsplätze und damit der Mietflächenbedarf zurückgehen. Auch der Detailhandel bekäme die geringere Nachfrage zu spüren. Für den Immobiliensektor und die Volkswirtschaft wäre ein solches Szenario sicher negativ.
Mit der bis zu 190 Millionen schweren Wandelanleihe mit mittlerer Laufzeit profitieren Sie von den gegenwärtig attraktiven Finanzierungsmöglichkeiten im Niederzinsumfeld. Sie lösen damit die zum grossen Teil eine alte fällige Jelmoli Anleihe ab, müssen aber jetzt nur noch halb soviel Zins zahlen. Wie werden Sie später einmal ihre Verbindlichkeiten überrollen?
Dies wird vom Zinsumfeld, vom Immobilienzyklus und den allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen. Wir werden aber das sehr tiefe Zinsniveau weiter nutzen und tendenziell langfristige Finanzierungen abzuschliessen.
Sichern Sie sich gegen steigende Zinsen ab?
Wie bereits erwähnt, schliessen wir eher langfristige Finanzierungen ab. Die durchschnittliche, gewichtete Restlaufzeit aller Kreditverbindlichkeiten beträgt über vier Jahre. Eine weitere Absicherung besteht auf der Ertragsseite. Die meisten Mietverträge sind an die Teuerung gebunden oder bei Verkaufsflächen an die Umsätze gekoppelt. Wir haben hier also eine indirekte Absicherung.
Mit einer Eigenkapitalquote von 40 Prozent stehen sie auf solidem Fundament. Letztens haben Sie auch einige Liegenschaften über Marktpreis verkauft. Gleichzeitig gehen Sie den Bau des Grossprojektes SkyKey in Oerlikon an. Heisst das, dass die Eigenkapitalquote in nächster Zeit in etwa konstant bleiben wird?
Ja, wobei wir schon eine gewisse Schwankungsbreite beanspruchen wollen, um interessante Marktgelegenheiten wahrnehmen zu können.
Im ersten Quartal gab es Neubewertungsgewinne im Umfang von 12,2 Millionen Franken. Den meisten Gewinn macht SPS nach wie vor bei den Mieterträgen. Und die sind dank niedriger Leerstandsquote hoch. In den SkyKey wird die Zürich Versicherung als alleiniger Mieter einziehen. Natürlich haben Sie einen langfristigen Mietvertrag vereinbart. Haben Sie dennoch nicht unterschwellig Angst vor Klumpenrisiken im Immobiliengeschäft?
Nein, etwa die Hälfe unserer Mieteinnahmen resultiert aus Mietverhältnissen mit einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren. Zudem legen wir grössten Wert auf zahlungskräftige Mieter. Etwa 38% unserer Mieterträge kommen von namhaften Mietern wie Coop, Jelmoli, Migros, UBS, CS Group und Swisscom. Auch die Zürich Versicherungs-Gesellschaft, die Skykey mietet, ist ein höchst solventer Mieter.
«Die Schweizer Wirtschaft ist gesund und die Attraktivität der Schweiz für internationale Unternehmen und Institutionen ist nach wie vor hoch.»
Was wird sich Ihrer Meinung nach in den nächsten drei Jahren besser entwickeln Gewerbe oder Wohnimmobilien?
Beide Teilmärkte haben ihre Vor- und Nachteile. Wir glauben, dass unser Fokus auf Verkaufs- und Büroflächen dank der hohen Qualität der Liegenschaften attraktivere Nettorenditen und ein höheres Ertragssteigerungspotenzial bietet. Wohnimmobilien haben in der Regel eine höhere Kontinuität und geringeren Risiken, erwirtschaften aber auch tiefere Renditen. Am wichtigsten für den Anleger ist in beiden Segmenten die Streuung der Risiken, die sich nur durch ein breit diversifiziertes Portfolio erreichen lässt.
Viele Marktteilnehmer halten den Gewerbeimmobilienmarkt für gesättigt. Im Hochpreissegment, in dem sich SPS tummelt, scheint dies kaum der Fall zu sein. Aber irgendwo gibt es immer eine Sättigungsgrenze. Wo liegt diese Ihres Erachtens?
Wenn Sie die Leerstände von Swiss Prime Site in den letzten zehn Jahren anschauen, stellen Sie fest, dass die Quote immer markant unter dem gesamtschweizerischen Geschäftsflächenmarkt lag. Wir schnitten stets besser ab, weil wir unser Portfolio konsequent an den höchsten Qualitätsmassstäben betreffend Standort, Objektqualität und Nutzungsflexibilität ausrichten. Swiss Prime Site baut auch keine Bauprojekte auf Halde. Wenn nicht mindestens die Hälfte der Fläche vermietet ist, wird ein Projekt nicht gebaut oder der Baubeginn wird zurückgestellt.
Sehen Sie also keine Sättigungsgrenze?
Ich kann nicht ausschliessen, dass es in bestimmten Marktsegmenten oder Marktregionen zu einem Überangebot kommt. Die Wahrscheinlichkeit, dass unser Portfolio plötzlich unter einer Nachfrageschwäche leidet, erachte ich jedoch als sehr gering.
Wie entwickeln sich die eher etwas problematischeren Liegenschaften Stücki Shoppingcenter und Einkaufscenter a1?
Das Stücki-Center wurde Ende September 2009 eröffnet. Bis sich ein Zentrum in einer Region etabliert hat, kann es drei bis fünf Jahre dauern. Auftrieb erwarten wir unter anderem von einer besseren verkehrsmässigen Erschliessung. Ab 2012 wird die Stücki über eine neue Autobahnausfahrt direkt angefahren werden können. Zudem hoffen wir, dass das Center eines Tages auch mit einer direkten Tramhaltestelle bedient wird. Obwohl der sehr schwache Euro die Verkaufszahlen massiv bremst, sind wir zuversichtlich, dass sich das Stücki-Center längerfristig positiv entwickeln wird.
«Die meisten Mietverträge sind an die Teuerung gebunden oder bei Verkaufsflächen an die Umsätze gekoppelt. Wir haben hier also eine indirekte Absicherung.»
Das a1 in Oftringen ist ein typisches regionales Einkaufszentrum mit einem sehr ausgewogenen Mix an attraktiven Mietern. Besondere Magneten und Frequenzbringer sind Aldi, Eurospar und Media Markt. Das Zentrum hat ein intaktes Potenzial, das wir schrittweise ausschöpfen wollen.
Spielt Diversity Management, der Umgang mit Mitarbeitenden aus allerlei verschiedenen Kulturen, eigentlich in einem dermassen auf den Heimmarkt Schweiz fokussierten Unternehmen wie SPS eine Rolle?
Wir kennen und schätzen die Vorteile des Diversity Management. Es kommt bei uns mit Schwerpunkt im Warenhaus zu tragen. Daneben hat das Thema aber auch in der Bewirtschaftung und in der Vermietung von Immobilien seine Bedeutung.
Wie sieht es punkto Führungsnachwuchs und dessen Rekrutierung bei Swiss Prime Site aus? Arbeiten Sie mit Headhuntern, Annoncen oder ziehen Sie Eigengewächse hoch?
Swiss Prime Site und ihre Aktionäre sind mit der internen Rekrutierung immer gut gefahren. Letztlich sind die fachliche Qualifikation, die menschliche Kompetenz und das Verständnis unserer Unternehmenskultur entscheidend. Die schlanke, effiziente Führungsstruktur ist ein zentraler Erfolgsfaktor von Swiss Prime Site.
Der Gesprächspartner:
Markus Graf ist sowohl CEO Swiss Prime Site als auch Head Real Estate Asset Management Switzerland der Credit Suisse. Nach Führungsaufgaben in mehreren Bau- und Immobilienunternehmen nahm Markus Graf 1995 seine leitende Tätigkeit bei Credit Suisse AG, Real Estate Asset Management, Zürich, auf (Managing Director). Seit 01.12.2000 ist er Geschäftsführer von Swiss Prime Site.
Das Unternehmen:
Swiss Prime Site AG ist die führende Immobilien- Investmentgesellschaft der Schweiz. Ihr Portfolio im Wert von CHF 8.1 Mrd. besteht aus erstklassigen, wertbeständigen Verkaufs- und Geschäftsliegenschaften an besten städtischen Lagen. Swiss Prime Site zeichnet sich durch eine hohe Ertrags- und Kapitalkraft sowie ein hervorragendes Rendite-Risiko-Profil aus. Die Gesellschaft ist seit 2000 an der SIX Swiss Exchange kotiert und weist eine Börsenkapitalisierung von rund CHF 3.9 Mrd. auf.
