Markus Graf, CEO Swiss Prime Site. (Foto: SPS)
von Bob Buchheit
Moneycab: Herr Graf, der Bewertungsaufschlag zum Nettoinventarwert, den SPS lange Zeit genoss, ist jetzt fast weg. Ist das eine gute oder eine schlechte Nachricht?
Markus Graf: Weder noch. Sie können das als eine normale Entwicklung betrachten. Die Erfahrung zeigt, dass die Prämien bei den Immobilienaktien abnehmen, wenn die Wirtschaft und die Aktienmärkte stark wachsen und allenfalls Zinserhöhungen anstehen. Das heutige Preisniveau ist eine gute Chance zum Einsteigen oder Aufstocken von SPS-Aktien.
Offenbar bewerten die Börsianer die Aussichten der Schweizer Immobilien jetzt aber sehr vorsichtig…
Die Anleger sind sicher vorsichtiger geworden. Die seit Jahren zu hörenden Warnungen vor einer Immobilienblase und tendenziell wachsende Leerstände drücken auf die Kurse. Die Anleger merken aber auch, was sie an einer Aktie mit einer stabil hohen Ausschüttung haben. Swiss Prime Site erzielt seit 2002 Jahr für Jahr eine Barrendite zwischen 4.2 und 6.7 Prozent. Unsere Aktie ist eine Dividendenperle. Wir sind zuversichtlich, dass wir auch in Zukunft kontinuierlich stetig hohe Cashflows und attraktive Renditen erwirtschaften können.
Mit einer Leerstandsquote von nur 6 Prozent ist SPS deutlich besser als die Konkurrenz. Aber glauben Sie nicht, dass bei der extrem regen Bautätigkeit in der Schweiz gerade im Wohnungsbereich langsam ein Überangebot besteht?
Eines vorweg: Im Portfolio von Swiss Prime Site machen Wohnungen nur ein Prozent des Mietertrags aus. Für ein generelles Überangebot am Wohnungsmarkt gibt es keine Anzeichen. Solange die hohe Zuwanderung anhält und die Einkommen weiter zunehmen, wird sich die Nachfrage nach Wohnungen und nach mehr Wohnraum nicht reduzieren.
Wenn nur einer der genannten Faktoren wegfällt oder sich stark verändert, steigt allerdings die Gefahr, dass neue Wohnungen keine Abnehmer mehr finden. Überangebote entstehen am ehesten an zweitklassigen peripheren Lagen, weil dort zum Teil am effektiven Bedarf vorbei produziert wird, oder im Luxussegment, das aber volkswirtschaftlich gar nicht so stark ins Gewicht fällt. Swiss Prime Site agiert im Wohnsektor sehr selektiv und vorsichtig. Wir bauen derzeit auf dem Maag-Areal in Zürich West 220 Miet- und Eigentumswohnungen, welche im Frühjahr 2015 bezogen werden können. Von den 83 Eigentumswohnungen haben wir bis heute rund die Hälfte der Einheiten verkauft.
«Swiss Prime Site agiert im Wohnsektor sehr selektiv und vorsichtig.»
Markus Graf, CEO Swiss Prime Site
Rennen wir in Genf, wo die missliche Politik der französischen Regierung ja die Grenzgänger und Auswanderer ja zum Run auf Schweizer Immobilien treibt, in eine Preisblase?
Die Preisentwicklung in den letzten Jahren ist schon ausserordentlich. Die Preise der Eigentumswohnungen haben sich in den letzten Jahren stark nach oben entwickelt. In letzter Zeit hat sich der Markt wieder etwas beruhigt. Einige Preise sind zurückgegangen. Solange der Markt spielt und die Rahmenbedingungen insgesamt anhalten, sehe ich aber auch in Genf keine unmittelbare Preisblase.
Im Gegensatz zu Genf, wo 23 Prozent des SPS-Immobilienportfolios sitzt, haben Sie in der restlichen Westschweiz kaum Immobilien. Ist das historischer Zufall? Lausanne müsste doch bestens zu Ihrer Strategie passen?
Die starke Gewichtung von Genf ist strategisch gewollt. Genf ist der zweitwichtigste Finanzplatz der Schweiz und Standort vieler internationaler Organisationen und multinationaler Konzerne. Das Angebot an qualitativ guten Büroflächen und Wohnungen ist notorisch knapp, was vor allem auf den Mangel an Bauland und die restriktive Gesetzgebung am Wohnungsmarkt zurückzuführen ist. Andererseits hat die Stadt grosse Ausbaupläne, z.B. auf der Entwicklungsachse Praille-Acacias-Vernets. Genf bleibt attraktiv. Dies alles spricht nicht gegen Lausanne oder andere Gebiete in der Romandie. Wir haben an prominenter Lage in Lausanne Liegenschaften und halten die Augen weiterhin offen.
Die Mietzinsrenditen können immer weniger mit den exorbitant gestiegenen Schweizer Immobilienpreisen mithalten. Werden Sie in Ihrem Portfolio jetzt noch stärker auf Gewerbeimmobilien setzen?
Swiss Prime Site hält sich mit dem Kauf von Bestandesimmobilien schon seit mehreren Jahren zurück, weil die Preise zu hoch bzw. die Renditen zu tief sind. Deshalb konzentrieren wir uns auf Projektentwicklungen wie etwa das Dienstleistungsgebäude SkyKey in Zürich Oerlikon, das an die Zürich Versicherungs-Gesellschaft vermietet ist, oder den neuen Hauptsitz der Schweizerischen Post in Bern. Der Anlagefokus bleibt auch bei den Projektentwicklungen auf Büro- und Verkaufsflächen.
«Der Markt für Langzeitpflegeleistungen, der 2005 noch rund 7 Milliarden Franken umsetzte, dürfte sich bis 2030 auf schätzungsweise 19 Milliarden erhöhen.»
Die Übernahmen von Wincasa und Tertianum liefen für SPS problemlos. Gerade der Bereich Alterswohnungen ist in der Schweiz ein grosser Markt. Mit welchem Wachstum rechnen Sie in den nächsten Jahren bei Tertianum?
Die Lebenserwartung bei Geburt ist in der Schweiz eine der höchsten der Welt. Seit 1900 hat sie sich für die Männer von gut 46 auf über 80 Jahre und für die Frauen von rund 49 auf mehr als 85 Jahre erhöht. Die Zahl der über 80-Jährigen dürfte sich in den nächsten 40 Jahren von heute 290’000 auf 600’000 bis 700’000 Menschen erhöhen. Experten rechnen damit, dass wir in 20 Jahren über 180’000 pflegebedürftige Menschen haben werden, 50’000 mehr als heute.
Der Markt für Langzeitpflegeleistungen, der 2005 noch rund 7 Milliarden Franken umsetzte, dürfte sich bis 2030 auf schätzungsweise 19 Milliarden erhöhen. An diesem Wachstum wollen wir mit der Tertianum-Gruppe partizipieren. Den Immobilienbestand im Segment Leben und Wohnen im Alter werden wir mittelfristig von heute 435 Millionen auf gegen eine Milliarde Franken ausbauen.
Welche Art von Immobilien stehen da im Vordergrund?
Eine ganz wichtige Rolle in unserer Expansion wird in diesem Segment das Vitadomo Konzept spielen. Unter der Marke Vitadomo bietet die Tertianum Gruppe speziell konzipierte Wohnungen an, die an Paare und Einzelpersonen oder pflegebedürftige Personen vermietet werden. Im Gegensatz zu den meisten Mitbewerbern, die in ihren Angeboten für betreutes Wohnen verschiedene Basisdienstleistungen wie eine tägliche Mahlzeit oder eine regelmässige Reinigung eingeschlossen haben, ist Vitadomo primär ein Vermieter von Wohnungen. Die Mieter müssen somit nicht für Leistungen zahlen, die sie nicht oder noch nicht brauchen. Das erste Vitadomo-Projekt, das Seniorenzentrum Bubenholz, wird derzeit in Opfikon bei Zürich realisiert und im Mai 2015 fertiggestellt sein.
Sie liebäugelten auch einmal mit Spitalimmobilien. Tut sich da irgendwo ein Fenster für SPS auf?
Denkbar wären solche Investitionen im Rahmen von PPP-Konzepten, also in einer Partnerschaft mit der öffentlichen Hand. Swiss Prime Site könnte als Investor zu einer Entlastung der öffentlichen Finanzen und des Steuerzahlers beitragen. Auch Liegenschaften im direkten Umfeld von Spitälern könnten für uns interessant sein. Ich denke da an Immobilien mit Wohnungen und Pflegeleistungsangeboten, wie sie die Tertianum Gruppe anbietet. Hier ergeben sich mehrere Schnittstellen zu Spitälern.
«Die Skyline von Dubai kann jedoch nirgendwo ein erstrebenswertes Ziel sein.»
Der Prime Tower als höchstes Gebäude der Schweiz konnte sehr schnell voll vermietet werden, beim Mobimo Tower etwas weiter weg, lief die Verwertung etwas zäher. Ist Zentralität der alles entscheidende Marktfaktor?
Die beiden Gebäude sind miteinander nicht vergleichbar. Der Mobimo Tower ist ein Gebäude mit Eigentumswohnungen und Hotelbetrieb. Im Prime Tower sind vor allem Büroflächen untergebracht. Sie werden zum Teil von Mietern belegt, die ihre Büros vorher auf verschiedene Liegenschaften in der Zürcher Innenstadt verteilt hatten und grössere Flächen an einem mindestens so attraktiven Standort suchten. Die Lage des Prime Tower im Herzen von Zürich-West und direkt neben dem Bahnhof Hardbrücke, die unverwechselbare Architektur, die Nutzungsflexibilität der Flächen und der topmoderne Stand der Gebäudetechnik waren für solche Mieter überzeugende Argumente.
Der Roche Tower soll dann mal 50m höher als Ihr Prime Tower werden. Verdubaiisieren wir die Schweiz?
Das glaube ich nicht. Aber intelligent gebaute Hochhäuser beleben einen Standort, tragen zur Verdichtung bei und senken den Verbrauch an Landressourcen. Ein unverkrampfterer Umgang mit Hochhäusern würde verschiedenen Orten in der Schweiz gut tun. Die Skyline von Dubai kann jedoch nirgendwo ein erstrebenswertes Ziel sein.
Viele Firmen, allen voran die Grossbanken, nutzen die Gunst der Stunde und veräussern Büroimmobilien. Das muss doch bald einmal negativ auf die Preise zurückschlagen?
Die letzten grossen Transaktionen in der Stadt Zürich wurden zu Höchstpreisen abgewickelt. Die Nachfrage nach Topimmobilien scheint unersättlich zu sein. Eine Garantie, dass dieses Preisniveau anhält, gibt es natürlich nicht. Insbesondere Objekte ausserhalb von Prime-Lagen könnten durchaus unter Druck kommen.
Erlebnisshopping wie in der Sihlcity, an der SPS zu einem Viertel beteiligt ist, scheint ein Erfolgsmodell zu bleiben. Wo orten Sie in Schweizer Ballungszentren weitere vielversprechende Standorte?
Ein Modell wie Sihlcity funktioniert nur im urbanen Umfeld eines grossen Zentrums, ausser in Zürich am ehesten noch in Genf. Damit ein Urban Entertainment Center wie Sihlcity gut läuft, müssen viel mehr Voraussetzungen erfüllt sein als bei einem normalen Einkaufszentrum.
Zum Gesprächspartner:
Der 64jährige Markus Graf, aus Feldbrunnen/Solothurn ist seit 2000 Chief Executive Officer von Swiss Prime Site. Von 1995 bis November 2012 leitete er den Bereich Real Estate Asset Management bei Credit Suiss, Zürich als Managing Director. Vorher hatte er Führungsaufgaben in mehreren Bau- und Immobilienunternehmen inne. Er ist Dipl. Architekt HTL/STV, verheiratet und hat drei Kinder. Seine Hobbies sind neben der Familie Familie, Sport, Reisen und Meteorologie. Markus Graf hatte am 31.12.2012 Verwaltungsratspräsidien in folgenden Gesellschaften der Swiss Prime Site-Gruppe: Clouds Gastro AG, Zürich, GLPH SA, Lancy, Jelmoli AG, Zürich, SPS Beteiligungen Alpha AG, Olten, SPS Beteiligungen Beta AG, Olten, SPS Beteiligungen Gamma AG, Olten, und SPS Immobilien AG, Olten.
Zum Unternehmen:
Swiss Prime Site AG ist die grösste kotierte Immobilieninvestmentgesellschaft der Schweiz. Ihr Portfolio im Wert von CHF 9.4 Mrd. besteht aus erstklassig gelegenen, wertbeständigen Qualitätsliegenschaften, grösstenteils mit Büro- und Verkaufsflächen. Die Immobilienanlagen bilden zusammen mit den Immobiliendienstleistungen der Tochtergesellschaft Wincasa AG das Segment Immobilien. Das Segment Retail und Gastro besteht im Wesentlichen aus dem Warenhaus Jelmoli – The House of Brands und dem Restaurant Clouds im Prime Tower, Zürich. Im Segment Leben und Wohnen im Alter werden die Wohn- und Pflegeangebote der Mitte 2013 übernommenen Tertianum Gruppe zusammengefasst.