Serge Aerne, Gründer und VR-Präsident Admicasa, im Interview
Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Aerne, nach einer Umstrukturierung finden sich jetzt unter dem Holding Dach der Admicasa die Bereiche Bau, Kapital und Vorsorge. Wie sieht die Strategie für die neu strukturierte Holding aus, mit wie vielen Mitarbeitenden können die jeweiligen Themenbereiche abgedeckt werden?
Serge Aerne: 2023 hat sich die Admicasa-Gruppe neu formiert. Das Ergebnis ist die schweizweit einmalige Kombination von Bau, Kapital und Vorsorge unter einem Dach. Unsere 30 Mitarbeitenden arbeiten in Teams, die flexibel kooperieren. Wir wollen auf neue und kreative Weise branchenübergreifende Probleme ins Visier nehmen und interdisziplinäre Lösungen entwickeln.
«Nun bauen wir den Vorsorgebereich aus. Das kostet substanziell Geld und spiegelt sich im Jahresergebnis 2023. Aber es ist eine Investition in die Zukunft.» Serge Aerne, Gründer und VR-Präsident Admicasa
Im Zuge der Umstrukturierung haben Sie sich 2023 von der Bewirtschaftungsgesellschaft Admicasa Immobilien AG getrennt, den Standort Frauenfeld aufgegeben und die Beteiligung an der Artemon Property Finance AG veräussert. Wie wird sich das auf das Jahresergebnis auswirken, welche Entwicklung planen Sie für 2024?
Die Umstrukturierung war anspruchsvoll. Die Fokussierung auf Bau, Kapital und Vorsorge führte zur Trennung von diesen zwei Beteiligungen. Anschliessend haben wir eine FINMA-bewilligte Fondsleitung gegründet. Nun bauen wir den Vorsorgebereich aus. Das kostet substanziell Geld und spiegelt sich im Jahresergebnis 2023. Aber es ist eine Investition in die Zukunft: Wir starten fit und mit vielversprechenden neuen Projekten ins Jahr 2024. Wir nehmen gezielt Probleme wie die Wohnungsnot ins Visier und entwickeln interdisziplinäre Lösungsvorschläge.
Als Geschäftsführerin der Terra Helvetica Anlagestiftung verzichtet Admicasa auf die in der Branche übliche lineare und unbegrenzte Managementgebühr und ersetzt sie durch ein gestuftes und gedeckeltes Geschäftsführungshonorar. Was bedeutet das konkret für die Kunden, welche Bedeutung wird dieses Modell auf das zukünftige Wachstum von Admicasa haben?
Die Kunden haben die Gewissheit, dass die Anlagestiftung keine überzogenen und skalierbaren Aufwandsentschädigungen an die Managementgesellschaft abliefert. Das Ergebnis sind tiefere Gebühren. Der Unterschied zur marktüblichen Managementgebühr wird mit jedem verwalteten Franken markanter. Hinzu kommt, dass wir vollständig transparent sind. Bei uns gibt es keine versteckten Transaktionskosten. Admicasa wird weiter wachsen, aber das soll auf gesunde Weise geschehen. Bisweilen wird Wachstum forciert, um Fehler zu vertuschen. Für uns steht der faire Umgang mit den Kunden und die Stabilität des Betriebs im Vordergrund.
«Der Admicasa Real Estate Fund konzentriert sich auf den Erwerb von Objekten an Top-Lagen in der Agglomeration – mit dem Ziel, attraktive Einstiegspreise, Aufwertungspotenzial und hohe Cashflow-Renditen zu realisieren.»
Die im Oktober 2023 gegründete, FINMA-beaufsichtigte Admicasa Fondsleitung AG tritt in einen mit 53 registrierten Fondsgesellschaften, wovon die Mehrheit grossen Banken und Versicherungen gehört, gut besetzten Markt ein. Wie wollen Sie sich gegen die Mitbewerber durchsetzen, wo sehen Sie Ihre Alleinstellungsmerkmale?
Wir sind in ein breites Netzwerk eingebunden und gehen mit der nötigen Entschlossenheit an unsere Aufgaben. Ein Beispiel: Nur eineinhalb Monate nach ihrer Gründung hat die Admicasa Fondsleitung ihren ersten Immobilienfonds lanciert – in einem durchaus herausfordernden Umfeld im Jahr 2023. In den letzten Monaten haben bekanntlich verschiedene Anbieter ihre Pläne, neue Fonds zu lancieren, wieder begraben müssen.
Der Admicasa Real Estate Fund (ISIN CH1228214537) wurde Anfang Dezember 2023 lanciert. An welches Zielpublikum richtet sich der Fonds, nach welchen Kriterien werden die Objekte im Fonds ausgewählt?
Der Admicasa Real Estate Fund konzentriert sich auf den Erwerb von Objekten an Top-Lagen in der Agglomeration – mit dem Ziel, attraktive Einstiegspreise, Aufwertungspotenzial und hohe Cashflow-Renditen zu realisieren. Sie bilden das Fundament für einen nachhaltigen Wertzuwachs. Der Fonds richtet sich insbesondere an Family Offices und qualifizierte Anleger.
Wie hat sich die Zinswende, welche für den Immobilienmarkt nach Jahren der Tief- oder Negativzinsen die Voraussetzungen grundlegend änderte, auf Ihr Geschäft ausgewirkt?
Wir haben die Zinswende erwartet und uns darauf vorbereitet. Deshalb hat sie keine negativen Auswirkungen auf unser Geschäft. In einigen Bereichen ist sogar das Gegenteil der Fall. So haben wir eine tiefe Fremdfinanzierung für unsere Kunden eingerichtet, wovon diese nun profitieren. Ein anderes Beispiel: Wir haben in Erwartung der Zinswende keine Liegenschaften erworben, die heute andernorts im zweistelligen Prozentbereich abgeschrieben werden müssen.
Die Digitalisierung prägt die Immobilien- ebenso wie die Finanzbranche (Building Information Modeling, Robo Advising, Künstliche Intelligenz…). Wo setzen Sie selbst auf solche Werkzeuge, welche Bedeutung messen Sie der Digitalisierung für Ihr Unternehmen bei?
Wir setzen auf Transparenz, Nachhaltigkeit und kostenbewusste Services. Wer solche Ziele mit der nötigen Ernsthaftigkeit verfolgt, muss die Digitalisierung als konstitutives Element in die Unternehmensstrategie integrieren und die vielfältigen Instrumente nutzen, die sie zur Verfügung stellt. Wir tun das sehr gezielt, zum Beispiel bei der ESG-Analyse von Immobilien oder beim Kostenvergleich in der Vorsorge.
«Das drängendste Problem ist die Wohnungsnot, deren Gründe miteinander verknüpft sind. Investoren kämpfen mit steigenden Kosten, dem Bau fehlen die Aufträge. Projekte werden durch Einsprachen blockiert, Mieter sind mit knappem Wohnraum und steigenden Mieten konfrontiert.»
Wenn unter dem gleichen Dach ein Unternehmen ein Objekt baut, einer Schwestergesellschaft verkauft und eine dritte Holdingfirma sich über einen Fonds am Objekt beteiligt, wie stellen Sie sicher, dass es zu keinen Interessenkonflikten kommt?
Für solche Fälle gibt es klare Regeln, an die wir uns halten. Mit dem Gebührenmodell 23 gehen wir allerdings noch einen Schritt weiter. Denn damit entfällt die lineare, skalierbare und unbegrenzte Managementgebühr – ein gewichtiger potenzieller Treiber von Interessenkonflikten. An seine Stelle tritt ein gestuftes und begrenztes Geschäftsführungshonorar, das solche Konflikte von vornherein ausschliesst.
Da Sie in den Bereichen Bau, Management und Fondsleitung tätig sind, wo sehen Sie die wichtigsten Entwicklungen, welche in den kommenden Jahren den Immobiliensektor prägen werden?
Das drängendste Problem ist die Wohnungsnot, deren Gründe miteinander verknüpft sind. Investoren kämpfen mit steigenden Kosten, dem Bau fehlen die Aufträge. Projekte werden durch Einsprachen blockiert, Mieter sind mit knappem Wohnraum und steigenden Mieten konfrontiert. Und die politischen Verantwortungsträger geraten unter Druck von allen Seiten. Es ist ein branchenübergreifendes Problem, das sich nur interdisziplinär lösen lässt. Genau daran arbeiten wir bei Admicasa zurzeit.
Zum Schluss des Interviews haben Sie zwei Wünsche frei, wie sehen die aus?
Ich wünsche mir, dass wir angesichts von enormen Herausforderungen wie der Wohnungsnot oder der Energiewende nicht in gesellschaftlichen Grabenkämpfen erstarren, sondern gemeinsam an Lösungen arbeiten. Dass wir nicht darauf beharren, die eigenen Interessen auf Biegen und Brechen durchzusetzen, sondern mit Fairplay Erfolge erzielen – wie im Sport, wo ich mir wünsche, dass die Rapperswil-Jona Lakers Schweizer Eishockey-Meister werden.
