Stefan Heitmann, CEO MoneyPark. (Foto: MoneyPark)
von Patrick Gunti
Moneycab: Herr Heitmann, die Stimmen, die vor grossen Kreditausfällen bei einem Zinsanstieg oder einer deutlichen Preiskorrektur bei den Immobilien warnen, werden lauter. Wie schätzen Sie die aktuelle Situation ein?
Stefan Heitmann: Ich halte die z.T. deutliche Rhetorik in diesem Zusammenhang für übertrieben. Fakt ist, dass die Schweiz seit der letzten Immobilienkrise und obschon wir zwischenzeitlich durch eine weltweite Finanzkrise gelaufen sind keine Kreditausfälle im Privatkundenhypothekargeschäft zu verzeichnen hat – eine im internationalen Vergleich einmalig gute Bilanz. Fakt ist auch, das die strukturellen Rahmenbedingungen für den Hypothekarmarkt Schweiz nach wie vor sehr gut sind: wir haben im internationalen Vergleich sehr niedrige Eigentumsquoten und sehr gesunde makroökonomische Kennziffern – inklusive praktischer Vollbeschäftigung.
Zudem sichern sich 80 % der Kunden mit langfristigen Hypotheken ab. Dies ein wesentlicher Unterschied zur Finanzierungsgewohnheit in den späten 80er Jahren. Dies wirkt stabilisierend auf den Hypothekarmarkt. Das heisst nicht, dass es keine Preiskorrekturen geben wird bzw. schon längst gegeben hat, das heisst aber gleichwohl, dass ich Panikmache für völlig verfehlt halte.
Welche Beobachtungen machen Sie denn hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienpreise in den letzten Monaten?
Die Immobilienpreise sind insbesondere im gehobenen und hohen Segment in den letzten Monaten bereits gefallen. Zunächst „lagen die Objekte länger in den Schaufenstern der Immobilienmakler“, mittlerweile sehen wir mitunter starke Preisnachlässe auf Objekten. Man muss aber klar differenzieren zwischen Lagen und Objekttypen/-kaufpreisen. Die von mir beschriebene Entwicklung hat zuerst bei Objekten über 2.5 Mio Franken angesetzt und hat mittlerweile das Segment darunter, d.h. von 1.6 Mio – 2.5 Mio Franken erreicht und betrifft natürlich die allgemein bekannten sogenannten «hot spots» mehr als andere Lagen. Diese Beobachtung erachten wir im Rahmen des Immobilienmarktzyklus als normal und gesund.
«Fakt ist, dass die Schweiz seit der letzten Immobilienkrise und obschon wir zwischenzeitlich durch eine weltweite Finanzkrise gelaufen sind keine Kreditausfälle im Privatkundenhypothekargeschäft zu verzeichnen hat – eine im internationalen Vergleich einmalig gute Bilanz.»
Stefan Heitmann, CEO MoneyPark
Im 1. Quartal sind die Hypothekarzinsen wieder gesunken. Weder die Verdoppelung des antizyklischen Kapitalpuffers für Banken noch die Reduktion der Staatsanleihenkäufe durch die US-Notenbank scheinen Wirkung zu zeigen. Überrascht Sie das?
Nein, das überrascht mich nicht. Wir haben einen starken Wettbewerb im Hypothekargeschäft, das überdies stark von makroökonomischen Faktoren abhängig ist. Bei den Hypozinsen spielen auch klar Faktoren eine Rolle, die ausserhalb des direkten Einflussbereichs von Nationalbank und Finma liegen, konkret Liquidität am internationalen Kapitalmarkt, (fehlende) alternative Anlageoptionen für die Liquidität, die Einbettung einer exportorientierten Volkswirtschaft mit eigener Währung in einen globalen Finanz- und Kapitalmarkt. Zudem hat die Krim-Krise wieder Unsicherheit ausgelöst, was dämpfend auf die Prognosen der Wirtschaftsentwicklung wirkt.
Die Nationalbank und die Finma monieren seit Jahren, dass es die Banken bei den Tragbarkeitsregeln für Hypotheken nicht genau genug nehmen würden. Die Banken widersprechen. Wie rigide werden der kalkulatorische Zinssatz von 5 %, die Tragbarkeit und der Anteil der Eigenmittel Ihrer Meinung nach angewandt?
Grundsätzlich wird er gerade im Hypothekarstandardgeschäft, d.h. im Geschäft mit selbstbewohnten Wohneigentum von Privatkäufern, rigide umgesetzt. Allerdings ist die Frage noch schwierig zu beantworten, weil die Banken nicht nur untereinander z.T. sehr unterschiedliche Kreditstrategien fahren, sondern auch noch innerhalb der jeweiligen Bank starke regionale und lokale Unterschiede machen.
Als grösster Hypothekarintermediär reichen wir unser Geschäft typischerweise zentral, d.h. auf höchster Stufe der Bank, oder mindestens regional ein. Auf diesen Ebenen und für unser Geschäft werden die Vorgaben sehr streng angewandt. Ich kenne aber kleinere Vermittlerstrukturen und lokal oder regional agierende Bankpartner, die hiervon in Einzelfällen immer mal wieder abweichen. Für den ganz überwiegenden Teil der Kreditanfragen halte ich die Vorgaben für gängige Praxis und streng umgesetzt.
Ist der kalkulatorische Zinssatz mit 5 % richtig angesetzt?
Ja, der Zinssatz ist sowohl im historischen Vergleich als auch unter Einbezug der wichtigsten Risikoparameter richtig gewählt.
«Weder ein deutlicher Zinsanstieg noch eine signifikante Korrektur der Immobilienpreise sollten zu einem starken Anstieg von Kreditausfällen in der kurzen oder mittleren Frist führen.»
MoneyPark hat im vergangenen Jahr in Kooperation mit der Universität St. Gallen die Tragbarkeit und den Verschuldungsgrad von Hypothekarkrediten untersucht. Mit welchen Resultaten?
MoneyPark geht zusammen mit der Universität St. Gallen diversen Forschungsfragen nach, um wichtige Erkenntnisse über den Schweizer Hypothekarmarkt zu erlangen. Der Fokus der Forschung liegt dabei auf der persönlichen Risiko- und Tragfähigkeitsanalyse. Unsere letzte gemeinsame Forschung hat unter anderem aufgezeigt, dass weder ein deutlicher Zinsanstieg noch eine signifikante Korrektur der Immobilienpreise zu einem starken Anstieg von Kreditausfällen in der kurzen oder mittleren Frist führen sollten. Dieses Ergebnis ist aber nicht darauf zurückzuführen, dass der Anteil der Kredite mit geringer Tragbarkeit und hoher Verschuldung vernachlässigbar ist, sondern vielmehr darauf, dass der überwiegende Anteil der Hypothekarkredite eine lange Fristigkeit mit fixen Zinszahlungen aufweist.
In der langen Frist könnte deshalb ein langanhaltender Zinsanstieg oder eine dauerhafte Korrektur der Immobilienpreise, wie es die Schweiz in den 1990er Jahren erlebt hat, sehr wohl zu bedeutenden Kreditausfällen führen. Die Analysen haben zudem gezeigt, dass persönliche Risikotragfähigkeit und gewählte Hypothekarstrategie – eine gute Beratung vorausgesetzt, in der Regel sehr gut im Einklang zueinander stehen.
Wie berichtet wurde, wollen EFD, Finma und SNB die Banken zwingen, dass in einer Tiefzinsphase wie heute der kalkulatorische Zins von 5 % bezahlt werden muss, und zwar bei Neu-Hypotheken wie auch bei Hypotheken, die zur Erneuerung anstehen. Man spricht sogar von allen laufenden Hypotheken. Können Sie sich ein solches Szenario vorstellen?
Nein, ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass eine stark marktwirtschaftliche geprägte und gerade ökonomisch überaus erfolgreiche Schweiz in den quasi sozialistischen Baukasten greift und Mittel kopiert, die wir tatsächlich nur noch aus Ländern sozialistischer Prägung kennen. Überdies bestehen eine Vielzahl an Optionen, die solchen Massnahmen klar überlegen sind. Erwähnt seien nur: höhere Eigenmittelanforderungen, höhere Amortisationen, stärkeres regionales und objektdifferenziertes Pricing, längere Laufzeiten, eine Erhöhung der steuerlich berücksichtigten Höhe von Amortisationszahlung, eine Anpassung der Objektbeurteilungen um einen Nachhaltigkeitsfaktor, etc.
Diese Zwangsamortisation könnten sich viele Immobilienkäufer nicht leisten, was wiederum beweisen würde, dass es viele Banken mit der Tragbarkeitsberechnung nicht so genau nehmen. Aber was wäre der Preis dafür? Wie stark wären die einzelnen Haushalte betroffen?
Es geht häufig nicht darum, ob man sich das leisten kann, sondern darum, ob man sich dies leisten will. Was für die Immobilienkosten vom Budget absorbiert wird, steht nicht mehr zur anderen Verwendung zur Verfügung. Derartige Massnahmen schränken den Weg für Haushalte ins Eigentum ein und nehmen ihnen damit nicht nur einen Lebenstraum, sondern auch eine ganz wesentliche Komponente der privaten Altersvorsorge. Noch dazu würde man wie schon beim antizyklischen Kapitalpuffer erneut nach dem „Gieskannenprinzip“ operieren und alle Kreditnehmer gleichermassen bestrafen, obwohl die Risiken im Schweizer Hypothekarmarkt grundsätzlich überschaubar, beherrschbar und noch dazu stark regional und objektdifferenziert zu betrachten sind.
«Ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass eine stark marktwirtschaftliche geprägte und gerade ökonomisch überaus erfolgreiche Schweiz in den quasi sozialistischen Baukasten greift und Mittel kopiert, die wir tatsächlich nur noch aus Ländern sozialistischer Prägung kennen.»
Für künftige Hypothekarnehmer würde die Latte mit den angedachten Massnahmen sehr hoch gelegt. Würde der Immobilienmarkt nicht schlicht abgewürgt?
Ja, die Gefahr besteht. Schon jetzt erleben wir eine enorme Unsicherheit unter den heutigen und potenziell zukünftigen Hypothekarnehmern. Noch dazu werden die Massnahmen schon heute nicht nur 1 zu 1, sondern mit Aufschlägen an den Kunden weitergereicht, für den die „Herausforderung Hypothek“ mittlerweile zu einem echten „Abenteuer Hypothek“ geworden ist. Kunden kann ich nur empfehlen, sich unbedingt unabhängig und breitestmöglich zu informieren und beraten zu lassen, sonst laufen sie klar Gefahr, am kürzesten Hebel zu sitzen.
Welche Auswirkungen auf die Konjunktur wären zu befürchten? Was hätte die Bauindustrie für Folgen zu gewärtigen?
Natürlich würde die Bauindustrie die Folgen unmittelbar zu spüren bekommen. Aber längst nicht nur die Bauindustrie. Stark betroffen wäre die gesamte Immobilienwirtschaft, also auch Makler, Bauträger etc. und darüber hinaus praktisch die gesamte Warenwirtschaft, da die Massnahmen natürlich das frei verfügbare Einkommen der Haushalte beschneiden und somit den privaten Konsum einschränken.
Welche Massnahmen wären aus Ihrer Sicht in der heutigen Situation angebracht?
Ich rate zunächst einmal, den Markt im internationalen und historischen Vergleich anzuschauen und zu bewerten: Panikmache, noch dazu auf dem Rücken der Verbraucher, ist aus meiner Sicht fehl am Platze. Ich unterstütze gleichwohl Massnahmen, die die individuelle Risikotragfähigkeit erhöhen, ohne dass sie den Wettbewerb einschränken. Hierzu zähle ich z.B. Ansätze, die lagen- und objektdifferenziert höhere Eigenmittel bedingen oder stärkere steuerliche Begünstigungen für Amortisationen. Generell halte ich Ansätze für klar überlegen, die die Eigenverantwortung stärken, Kunden Optionen belassen und den Wettbewerb nicht aushebeln.
«Eine Hypothekarstrategie muss passen wie ein Massanzug.»
Was empfiehlt MoneyPark heute Kunden, die sich bezüglich einer Hypothek beraten lassen? Welchen Einfluss haben all die bereits getroffenen Massnahmen und die nun andiskutierten auf die Entwicklung der individuellen Hypothekarstrategien Ihrer Kunden?
Zunächst appellieren wir an Kunden, sich der Wichtigkeit der optimalen Finanzierungsstrategie und den markanten Unterschieden zwischen den Anbietern bewusst zu sein und empfehlen klar, sich unabhängig beraten zu lassen. Die heutige Situation ist anspruchsvoll und ein typischer Kunde kann sich unmöglich im Selbststudium all die Aspekte aneignen, die es braucht, um eine für sich, seinen Partner/in und seine Lebenssituation optimale Entscheidung zu fällen. Eine Hypothekarstrategie muss passen wie ein Massanzug.
Darüber hinaus ist zu erwarten, dass wir uns mittelfristig, sei es aufgrund der makroökonomischen Situation , sei es aufgrund weiterer regulatorischen Massnahmen oder, wie wohl wahrscheinlich, aus beiden Gründen, mit steigenden Zinsen auseinandersetzen müssen. Das aktuelle Zinsniveau ist nach wie vor sehr attraktiv, der Zeitpunkt daher immer noch günstig, sich auch durchaus längerfristig zu binden und so Planungssicherheit zu gewinnen.
Herr Heitmann, herzlichen Dank für das Interview.
Zur Person:
Dr. Stefan Heitmann ist Gründer und CEO von MoneyPark. Vom akademischen Hintergrund promovierter Jurist und Ökonom war er vor MoneyPark als Partner der Unternehmensberatung McKinsey&Comp. tätig und hat in dieser Funktion Grossbanken vornehmlich in der Schweiz und in Deutschland in strategischen Fragen beraten. Er ist verheiratet und hat eine kleine Tochter.
Zum Unternehmen:
MoneyPark ist ein unabhängiger Finanzdienstleister, der sich auf die Hypothekar- und Anlagekundenberatung fokussiert und keine eigenen Produkte anbietet. Die mymoneypark AG ist als Finanzintermediär direkt der FINMA unterstellt (Direkt Unterstellter Finanzintermediär, DUFI) nach Geldwäschereigesetz (GwG), und besitzt die Vertriebsträgerlizenz gemäss KAG (Kollektivanlagengesetz) der FINMA. mymoneypark AG erfüllt die Standesregeln für Vermögensverwalter, und ist aktives Mitglied beim Verein unabhängiger Vermögensverwalter (VSV).