Thomas Prajer, CEO Swiss Finance & Property Investment. (Foto: SFPI)
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Prajer, SFPI hat den Reingewinn im 1. Halbjahr 2015 deutlich gesteigert, inkl. Neubewertungseffekten um fast 200 % auf 14,9 Mio Franken. Wie beurteilen Sie das Umfeld, in dem dieses Resultat erreicht wurde?
Thomas Prajer: Wir freuen uns sehr über dieses gute Ergebnis. Sicherlich haben Einmaleffekte aus Verkäufen und Aufwertungen unser Ergebnis positiv beeinflusst, doch angesichts der schwierigen Marktverhältnisse im Büromarkt sind wir sehr zufrieden mit unseren Leistungen in der ersten Jahreshälfte 2015.
Inwiefern haben die Negativzinsen und der starke Franken das Halbjahresresultat beeinflusst?
Auf die Aufhebung des Mindestkurses des Schweizer Franken zum Euro und die Einführung der Negativzinsen im Januar haben wir sehr rasch mit einer Umstrukturierung unserer Finanzierung reagiert, so dass wir uns auch weiterhin zu sehr tiefen 1.3% langfristig refinanzieren. Indirekt haben die Massnahmen der SNB zu einer verstärkten Nachfrage und damit zu starken Neubewertungseffekten geführt.
«Wir haben bei unseren Akquisitionen immer das Potential für eine langfristige Wertschöpfung im Auge.»
Thomas Prajer, CEO Swiss Finance & Property Investment
Der Wert des SFPI-Portfolios stieg um 7 % auf 439,2 Mio Franken. Vor allem in Basel hat SFPI im ersten Semester zugekauft. Nach welchen Kriterien wurden die Käufe getätigt?
Wir haben bei unseren Akquisitionen immer das Potential für eine langfristige Wertschöpfung im Auge. Aus diesem Grund fokussieren wir uns auf Arrondierungskäufe in aufstrebenden Lagen.
Welchen Anteil am Gesamtmarktwert haben mittlerweile die Liegenschaften in Basel und Zürich, auf die Sie sich konzentrieren wollen?
Über 85% des Gesamtmarktwertes befinden sich in Zürich und Basel. 83.2% des Soll-Nettomietertrages stammen aus den diesen beiden Regionen. Somit sind wir weiter auf Kurs, um unsere Präsenz in diesen Regionen entsprechend der Firmenstrategie auszubauen.
Wie viel Potenzial sehen Sie in der Optimierung Ihrer aktuell 41 Immobilien im Portfolio?
Wir stufen rund ein Drittel unserer Liegenschaften als Entwicklungsliegenschaften ein, mit einem Potential von 10% bis 20%. Die Realisierung dieses Potenzials wird uns auch in den nächsten Jahren noch intensiv beschäftigen.
Quantitativ hat sich das Portfolio zuletzt kaum verändert. Welche Bedingungen müssen für weitere Zukäufe erfüllt sein?
Wir sind äusserst bestrebt ein bedachtes Wachstum mit qualitativ hochstehenden Gebäuden vorzunehmen. Die Anforderungen für Akquisitionsobjekte sind entsprechend hoch und müssen wie eingangs erwähnt der Strategie entsprechen und einen nachhaltigen Beitrag an die angestrebte Ausschüttung der Dividende leisten. Vor diesem Hintergrund haben wir mit den vier Verkäufen und vier Zukäufen dennoch knapp 10% des Portfolios im ersten Halbjahr 2015 umgeschichtet.
«Wir sind äusserst bestrebt ein bedachtes Wachstum mit qualitativ hochstehenden Gebäuden vorzunehmen.»
Für den Büro- und Gewerbeimmobilienmarkt ist das Umfeld schwierig. Wie stark ist SFPI hiervon betroffen?
Leider sind auch wir davon nicht verschont geblieben. Wir merken insbesondere bei grossen Flächenangeboten eine sehr geringe Nachfrage bzw. eine Nachfrage zu Preisen, auf die wir nicht eingehen können. Wir sind jedoch überzeugt, dass sehr gute Standorte auch langfristig immer wieder gefragt sein werden. Selbstverständlich müssen die Objekte auch den heutigen Infrastrukturanforderungen entsprechen.
Von welcher Entwicklung gehen Sie generell für den Gewerbeimmobilienmarkt aus?
Im Büromarkt scheint die Talsohle erreicht zu sein, auch wenn sich noch keine markante Trendwende abzeichnet. Wir spüren eine positive Bewegung bei den Anfragen vor allem bei Flächen unter 500 m2 und gehen davon aus, dass sich diese Nachfrage zunehmend auch auf grössere Flächen positiv auswirken wird.
Am Monte Verità in Ascona realisiert SFPI sechs Häuser mit insgesamt 13 Eigentumswohnungen. Neun der Wohnungen des Promotionsobjekts «Residenza Parco d’Oro» konnten bereits verkauft werden. Gehen Sie davon aus, dass die restlichen Wohnungen bis Ende Jahr verkauft sind?
Wir haben derzeit eine rege Nachfrage und gehen davon aus, dass wir in diesem Jahr noch einige Wohnungen verkaufen können. Jedoch haben wir keinen Druck und können die Wohnungen auch im 1.Halbjahr 2016 verkaufen. Die einzigartige Lage sowie die aussergewöhnliche und überdurchschnittliche Bauqualität überzeugen in jeglicher Hinsicht.
«Wir leben das Promotionsgeschäft unter dem Motto „wir dürfen aber wir müssen nicht“ und sind bisher damit sehr gut gefahren.»
Angesichts der erfreulichen Entwicklung mit dem Projekt Parco d’Oro: fassen Sie weitere Promotionsobjekte ins Auge?
Wir sind aktiv an der Prüfung von mehreren Opportunitäten. Das Promotionsgeschäft wird jedoch nicht unser Kerngeschäft werden. Wir leben dieses Geschäftsfeld unter dem Motto „wir dürfen aber wir müssen nicht“ und sind bisher damit sehr gut gefahren.
Nach einer etwas ruhigeren Phase ist der UBS-Immobilienblasenindex im 2. Quartal wieder deutlich angestiegen und auch der Immobilienreport von ETH und comparis.ch stellt eine regionale begrenzte Erhitzung des Marktes ein. Wie schätzen Sie die aktuelle Situation ein?
Sicherlich gibt es die bekannten Hochpreisinseln, aber wir interpretieren die Situation eher als eine Konsolidierung auf hohem Niveau. Der erneute Anstieg des UBS-Immobilienblasenindex im 2. Quartal 2015 ist denn auch eine Veränderung von auf Haushalts-Einkommen basierte Subindizes zurückzuführen, denn auf rasante Preissteigerungen. Angesichts der spürbaren Beruhigung der Wohnbauaktivitäten können wir noch immer keine generelle Immobilienblase in der Schweiz erkennen, und halten daher das Risiko von einem Immobilien Crash in der Schweiz für sehr gering.
Von welcher Geschäftsentwicklung gehen Sie im weiteren Jahresverlauf aus, welche Projekte stehen im Fokus?
Wir rechnen mit einem stabilen 2.Halbjahr und gehen davon aus, dass sich der Trend der Aufwertungen noch weiter fortsetzen wird. Die Fertigstellung des Projektes an der Witikonerstrasse 15 in Zürich sowie der Beginn der Umbauarbeiten an der Steinenvorstadt 67 in Basel werden im zweiten Halbjahr 2015 bei uns im Vordergrund stehen. Ebenfalls werden wir uns mit der Repositionierung und Weiterentwicklung von zwei bis drei weiteren Liegenschaften beschäftigen.
Herr Prajer, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
• 2015: CEO, Swiss Finance & Property Investment AG
• 2013: Gesamtleiter Direkte Immobilien, Swiss Finance & Property AG
• 2005 – 2012: Geschäftsführer ALDI SUISSE AG
• Verwaltungsratsmandate in verschiedenen Schweizer Immobilienfirmen.
• MBA General Management, HTW Chur
• Wirtschaftsingenieur, FHS St. Gallen
• Ausbildung als Maurer, Polier und Techniker FH
Zum Unternehmen:
Die Swiss Finance & Property Investment AG (SFPI) ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft mit Sitz in Zürich. Sie befasst sich einerseits mit der Entwicklung und Bewirtschaftung eines Portfolios von Bestandesimmobilien und andererseits mit der Akquisition von Liegenschaften. Im Rahmen ihrer Tätigkeit investiert die Swiss Finance & Property Investment AG in Geschäfts- und Wohnliegenschaften mit Entwicklungspotential. Die Gesellschaft sucht vor allem Anlageliegenschaften, welche durch Kostenmanagement, Repositionierung, Weiterentwicklung, Restrukturierung der Mieterverhältnisse und andere Massnahmen nachhaltig optimiert werden können. Die Swiss Finance & Property Investment AG ist seit April 2012 an der SIX Swiss Exchange kotiert (Symbol: SFPN, Valor: 003281613, ISIN CH0032816131).