AXA Investment Managers zu den Entwicklungen auf den europäischen Immobilienmärkten im Einzelhandelssektor
Steigende Zinsen könnten den privaten Konsum jedoch dämpfen, wenn das verfügbare Einkommen der Haushalte durch höhere Hypotheken- und Schuldentilgungen geschmälert wird. Aber nichtsdestotrotz sollten die für die Eurozone erwarteten Zinserhöhungen die privaten Haushalte nicht übermässig belasten. Die Ausnahme ist Spanien, wo zahlreiche Haushalte bereits stark verschuldet sind und damit empfindlicher auf künftige Zinsanhebungen reagieren. Die für 2007 geplante Anhebung des Mehrwertsteuersatzes in Deutschland wird den privaten Konsum auf diesem Markt wahrscheinlich weiter schwächen.
Konzentration der Nachfrage auf die besten Lagen
Da international tätige Einzelhändler ihr Geschäft zunehmend auf neue Gebiete ausweiten und ihren Marktanteil steigern, ist die Nachfrage nach Mietflächen im Einzelhandel ausgesprochen lebhaft. Dabei konzentriert sich die Nachfrage nach Einzelhandelsfläche auf die besten Lagen in Hauptgeschäftsstrassen, grossflächige Einzelhandelsstandorte und Einkaufszentren. Auf vielen Märkten sind die Randgebiete erstklassiger Lagen sowie sekundäre Standorte jedoch infolge der rückläufigen Nachfrage erheblich unter Druck geraten und weisen hohe Leerstandsraten auf. Auf den reifenden und expandierenden Märkten Süd- und Zentraleuropas ist der Marktkonsolidierungsprozess unter den grossen Filialketten der wichtige Leistungsfaktor.
Beste Investitionsmöglichkeiten in unterversorgten zweitrangigen Städten
In ganz Europa werden derzeit neue Einzelhandelskonzepte ausgearbeitet, wobei sich diese Entwicklungen insbesondere auf die iberische Halbinsel, Zentraleuropa, Italien und Schweden konzentrieren. Viele dieser Märkte können diesen Trend derzeit noch auffangen, da sie bisher noch nicht ausreichend mit modernen Gütern versorgt sind. Es besteht jedoch bereits die Gefahr einer Überversorgung in den Grossstädten Spaniens, Portugals, Polens und Ungarns. Zweitrangige Städte, die mit modernen Waren noch unterversorgt sind, bieten die besten Investmentgelegenheiten auf diesen Märkten.
Verengung der Renditen
An allen wichtigen Standorten der verschiedenen Untersektoren des Einzelhandelsmarktes hat die Konzentration von Anlagekapital zu einer Verengung der Renditen geführt. Die Renditen werden sich wohl auf den meisten Märkten über die nächsten zwölf Monate noch weiter verengen, wenn auch langsamer als zuvor. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass sich die Spanne zwischen den Renditen erstklassiger Einzelhandelsmietflächen und langfristiger Staatsanleihen verringert und einige Märkte bereits überbewertet sind. Vor allem das Londoner West End und Dublin könnten 2007/08 eine leichte Verschiebung der Renditekurve erleben, da beste Lagen bereits jetzt eine negative Risikoprämie gegenüber Anleihen verzeichnen.
Stockholm top, Wien und Lissabon flop
Stockholm ist in der Bewertungsmatrix für Einzelhandelsstädte von AXA Investment Managers erstmals in der Top-Position vertreten. Zu den wichtigsten Triebkräften zählen die ausserordentlich positiven Prognosen der weiteren Mietentwicklung, attraktive Preisniveaus und ein hohes Mass an Liquidität und Transparenz. Wien und Lissabon bilden die Schlusslichter der Bewertungsskala. Dies liegt vor allem an den unterdurchschnittlichen Liquiditätsniveaus und den schwachen Konjunktur- und Konsumprognosen. Athen ist der erfolgreichste Aufsteiger im diesjährigen Ranking, während Paris den deutlichsten Abstieg verbuchte. Die französische Hauptstadt rutschte in diesem Jahr von Platz 1 auf den zwölften Platz.
Betreiber grossflächiger Einzelhandelsstandorte «auf der grünen Wiese» im Fokus
AXA Investment Managers setzt weiterhin auf die Aktien von Betreibern grossflächiger Einzelhandelsstandorte «auf der grünen Wiese» sowie Super- und Hypermärkte. Die Märkte in Zentraleuropa, Skandinavien und Deutschland sind europaweit am viel versprechendsten, während die südeuropäischen Märkte wohl überbewertet sind. AXA Investment Managers schätzt auch Ladengeschäfte in erstklassigen Verkaufslagen, wobei Stockholm und Lyon die beiden Städte mit besonders guten Anlageperspektiven sind.
Der ausführliche Bericht in englischer Sprache findet sich als Download weiter unten.
(AXA/mc/hfu)
