Von Robert Jakob
Moneycab: Herr Schefer, zu Beginn des Jahres ist die Leerstandquote im rund 1,5 Milliarden schweren Immobilienportfolios wieder über die 10% Schwelle geglitten. Wenn ich sage: In der Schweiz läuft es prima, in Deutschland und Frankreich mässig und in den Niederlanden harzig, würden Sie mir da widersprechen?
Bruno Schefer: So kann man das nicht sagen. Die Märkte sind grundsätzlich sehr verschieden. Diese Erhöhung der Leerstandsquote muss man differenziert betrachten. Einerseits ist sie gestiegen, da wir einige nicht strategische, jedoch voll vermietete Immobilien verkauft haben und andererseits, weil in Frankreich der Leerstand von bisher 0,9% auf 5,6% gestiegen ist. Mit dieser Leerstandsquote liegt Züblin France aber immer noch klar unter dem Durchschnitt unserer Konkurrenz. In Deutschland konnte der Leerstand trotz schwieriger Rahmenbedingungen auf gleichem Niveau gehalten und in den Niederlanden sogar weiter reduziert werden.
In Zeiten der grassierenden Euroschwäche haben Sie natürlich auch Pech, dass Sie das börsenkotierte Schweizer Immobilienunternehmen mit dem grössten Auslandsportfolio sind. Drei Viertel liegen im Euro-Raum, ein Viertel notieren in Schweizer Franken. Die Abnahme des Inventarwerts Ihrer Immobilien um ein Zehntel pro Aktie geht daher fast vollständig auf die Euroschwäche. Wo liegt für Zueblin die Schmerzgrenze, oder gibt es diese gar nicht, da Sie ja auch Hypotheken in Euro haben?
Der Nettoinventarwert war per Ende März 2009 bei CHF 6.57 und wird per Ende März 2010 auf CHF 6.00 geschätzt. Es ist in der Tat so, dass wir «nur» mit dem in CHF eingesetzten Eigenkapital (Immobilienwert in EUR minus Hypotheken in EUR) dem Währungsrisiko ausgesetzt sind. Da wir unsere Auslandstrategie langfristig geplant haben, sehen wir kein kurzfristiges Währungsrisiko, da keine EUR in CHF getauscht werden. Trotzdem verfolgen wir die aktuelle Situation natürlich mit Besorgnis, hoffen aber, dass sich die Lage langfristig wieder stabilisieren wird.
«Deutschland war lange Zeit für Ausländer kein interessanter respektive gesuchter Markt.»
Bruno Schefer, CEO Züblin Holding AG
Warum nur sind die Bewertungen Deutscher Immobilien seit Jahren, ja im Dekadenvergleich flach wie ein Brett?
Deutschland war lange Zeit für Ausländer kein interessanter respektive gesuchter Markt. Deshalb gab es in Deutschland keine Immobilienblasen wie in USA oder England. Der deutsche Immobilienmarkt ist sehr stark vom Fondsgeschäft beeinflusst, und da fanden keine allzu grossen Wertschwankungen statt. Erst in den letzten 4 bis 5 Jahren hat Deutschland im Rahmen des allgemeinen Immobilienbooms einen höheren internationalen Stellenwert erhalten.
In Frankreich, mit 465 Mio. CHF Portfoliowert Züblins grösster Brocken, habe ich das Klumpenrisiko Roche lange thematisiert. Ist jetzt mit dem geplanten Mieterwechsel auch mit einer langfristigen Stabilisierung zu rechnen?
Wir haben vor zwei Monaten informiert, dass Roche schlussendlich entschieden hat, einen neuen Standort zu suchen. Das ergibt für uns die Möglichkeit, diese Immobilie an einzigartiger Lage komplett neu zu positionieren und nach neuesten energetischen Kenntnissen umzubauen. Die Fertigstellung ist für das Jahr 2013 geplant. Wir glauben, dass die Neuvermietung zu einem wirtschaftlich viel besseren Zeitpunkt stattfinden kann, als dies heute mit Roche der Fall gewesen wäre und wir somit eine sehr hohe Wertschöpfung erzielen werden.
Der Bruttojahresmietertrag fiel zwar von 123 Mio. CHF auf 103 Mio. CHF, ist aber mit 6,9% noch immer deutlich über Ihren Refinanzierungskosten. Ich nehme an, dass Sie die Rahmenbedingungen Ihrer Kredite weiterhin problemlos einhalten können, oder?
Absolut richtig.
Sie betreiben sicherlich ein ausgeklügeltes System der Risikovorsorge. Welchem Parameter aus Ihrem Kennzahlenkranz schenken Sie im Moment oder schenkt im Moment Ihr CFO George Aase die grösste Aufmerksamkeit?
Ganz klar im Fokus stehen die langfristige Refinanzierung und die langfristige Zinsabsicherung mittels SWAP auf diesen historisch nach wie vor tiefen Zinsen.
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Frankreichs Immobilienmarkt hat sich stabilisiert. Könnte ein Überschwappen der europäischen Schuldenkrise dort in einem halben Jahr zu einem double dip, einem zweiten Taucher, führen?
Das erwarten wir nicht. Die französischen Immobiliengesellschaften sind nicht zu aggressiv refinanziert.
Was halten Sie persönlich vom Club Med?
Ah, Sie meinen wegen den «Tauch»-Ferien? Im Zuge der weltweiten Finanzkrise sind diese Immobilienmärkte sehr schwierig geworden. Die Regionen am Meer leiden unter höheren Leerständen und weiter sinkender Nachfrage nach Ferienwohnungen.
Besonders in der Schweiz setzt Züblin auf die Karte Grün. Spüren sie schon eine zusätzliche Dividende für den nachhaltigen Ausbau Ihrer Büroliegenschaften in Form höherer Mieteinnahmen?
Wir setzen auch in Frankreich und Deutschland auf die Karte Energieeffizienzsteigerung. Es ist ganz klar spürbar, dass der moderne Mieter, welcher neue Flächen sucht, energetisch sinnvolle Immobilien anderen vorzieht und daher ein stabileres Mietpreisniveau gehalten werden kann, da die Nachfrage eigentlich grösser ist als das Angebot. Früher oder später wird das einen markanten Einfluss auf die Bewertung haben.
«Die Regionen am Meer leiden unter höheren Leerständen und weiter sinkender Nachfrage nach Ferienwohnungen.»
Immobilienpreise reagieren mit ein paar Jahren Verzögerung auf Konjunktureinbrüche. Wo sehen Sie die generelle Bewertung Schweizer Immobilien Ende 2011?
Grundsätzlich glaube ich, dass die Werte im Gewerbeimmobilienbereich auch im Jahre 2011 gehalten werden, da einfach die Nachfrage nach guten Anlagen immer noch viel höher ist als das Angebot. Zudem sind wir überzeugt, dass die Schweiz ihren Standortvorteil eher ausbauen wird.
Besonders in der Schweiz setzt Züblin auf die Karte Grün. Spüren sie schon eine zusätzliche Dividende für den nachhaltigen Ausbau Ihrer Büroliegenschaften in Form höherer Mieteinnahmen?
Wir setzen auch in Frankreich und Deutschland auf die Karte Energieeffizienzsteigerung. Es ist ganz klar spürbar, dass der moderne Mieter, welcher neue Flächen sucht, energetisch sinnvolle Immobilien anderen vorzieht und daher ein stabileres Mietpreisniveau gehalten werden kann, da die Nachfrage eigentlich grösser ist als das Angebot. Früher oder später wird das einen markanten Einfluss auf die Bewertung haben.
Immobilienpreise reagieren mit ein paar Jahren Verzögerung auf Konjunktureinbrüche. Wo sehen Sie die generelle Bewertung Schweizer Immobilien Ende 2011?
Grundsätzlich glaube ich, dass die Werte im Gewerbeimmobilienbereich auch im Jahre 2011 gehalten werden, da einfach die Nachfrage nach guten Anlagen immer noch viel höher ist als das Angebot. Zudem sind wir überzeugt, dass die Schweiz ihren Standortvorteil eher ausbauen wird.
Das Unternehmen
Die Züblin Gruppe investiert in energieeffiziente Büroliegenschaften an erstklassiger Lage. Die Kernmärkte von Züblin sind die Schweiz, Frankreich und Deutschland. In diesen Ländern konzentriert sich Züblin auf nur wenige ausgewählte Städte. Das Portfolio umfasst 69 Liegenschaften, mit einem Marktwert von zur Zeit CHF 1,5 Mrd.
Zur Person
Bruno Schefer (Jahrgang 1953), ist seit 9. Juli 2004 Chief Executive Officer (CEO) der Züblin Gruppe. Nach einer kaufmännischen Ausbildung war Bruno Schefer hauptsächlich in der Versicherungswirtschaft tätig. Von 1972 bis 1987 war er Mitarbeiter innerhalb der Schweizer Rück Gruppe. Von 1987 bis 1998 war er als Partner bei der SIS-Gruppe engagiert. Dort begleitete er im Bereich Finanzen und Service den Aufbau und die Marktentwicklung von Versicherungsgesellschaften in Europa. 1997 und 1998 übernahm er ad interim die Funktion des Finanzchefs bei der damaligen Baugruppe Züblin und half 1998 aktiv mit, zusammen mit dem Management, die Sanierung durchzuführen. Seit 1999 übte Bruno Schefer bei der Züblin Gruppe die Aufgabe des CFO aus und ist Mitglied der Gruppenleitung.