Budgetplanung für das Eigenheim: Auf tragbare Belastung achten
Wenn der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung konkreter wird, heisst es, genau zu rechznen. Die finanziellen Mittel für das Eigenheim sollen ja auch langfristig ausreichen. Ein Budget zu erstellen ist verhältnismässig einfach. Denn für den Kauf von Immobilien gelten Faustregeln, mit denen sich der Kapitalbedarf sowie der höchste bezahlbare Preis für eine Immobilie auch ohne die Hilfe eines Experten berechnen lassen.
Faustregel Nr. 1: 80 Prozent als Obergrenze
Regel Nummer eins: Die Banken finanzieren Wohneigentum normalerweise zu höchstens 80 Prozent. Als Berechnungsgrundlage dient der so genannte Verkehrswert, der Preis, den die Immobilie auf dem freien Markt erzielt. 20 Prozent des Kaufpreises einer Immobilie müssen also mit Eigenmitteln selber aufgebracht werden.
Eigenmittel als Grundlage
Als Eigenmittel können neben Ersparnissen verpfändete Wertschriften oder Lebensversicherungen sowie Guthaben der Altersvorsorge eingesetzt werden. Wer die Möglichkeit dazu hat, kann zudem durch einen Erbvorbezug, ein zinsloses Darlehen oder eine Schenkung aus der Verwandtschaft zu genügend Eigenmitteln kommen. Wer mehr als 20 Prozent Eigenmittel zur Verfügung hat, sollte sich beraten lassen, ob es sinnvoll ist, diese Mittel für den Immobilienkauf einzusetzen oder anderweitig anzulegen.
Faustregel Nr- 2: Ein Drittel des Einkommens
Eine weitere Faustregel betrifft die Tragbarkeit, das heisst die Belastung des Einkommens durch den Eigenheimerwerb. Die Kosten des Wohneigentums sollten nicht mehr als ein Drittel des gesamten Einkommens ausmachen. Zu diesen regelmässig anfallenden Ausgaben zählen neben den eigentlichen Zinsen der Unterhalt und die Nebenkosten der Immobilie sowie allfällige Amortisationskosten.
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Kalkulatorischer Zins
Bei der Berechnung der Tragbarkeit sind nicht die aktuellen, äusserst tiefen Zinsen massgebend, sondern ein so genannter kalkulatorischer Zins, ein von den Finanzinstituten errechneter, über die nächsten Jahre zu erwartender Zins. Er liegt markant über den aktuellen Hypothekarzinsen.
Der Unterhalt der Immobilie und deren Erneuerung schlagen mit 0,7 Prozent des Kaufpreises pro Jahr zu Buche. Die Amortisation bis auf 65 Prozent des Verkehrswertes wird üblicherweise über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren geleistet. Für Schuldendienst und Nebenkosten kann die 6%-Faustregel herangezogen werden, d.h. durchschnittlich 6 Prozent der Anlagekosten müssen dafür angenommen werden. Jede Finanzierung wird individuell beurteilt. Eine Abweichung zu den erwähnten Faustregeln ist möglich.
Konditionen abhängig von der Bonität
Die Banken ermitteln nach einem ausgeklügelten System bei jedem Kreditnehmer ihr eigenes Kreditausfallsrisiko. Bei diesem Rating fällt vor allem die Höhe des Kredits sowie die Tragbarkeit der Belastung ins Gewicht. Je kleiner die Hypothek im Verhältnis zum Verkehrswert der Immobilie und je besser die Tragbarkeit ist, desto tiefer ist das Risiko für die Bank. Umso günstiger gestalten sich dann die Konditionen für den Kunden.
Onlinerechner als Hilfsmittel
Einfache und rasche Informationen über die erforderlichen Eigenmittel, einen maximalen Kaufpreis oder die monatliche Belastung bieten Hypothekarrechner im Internet, etwa auf der Homepage der Zürcher Kantonalbank. (mc/mad/dst)
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