Dies sind die Kernresultate des Büromarktberichts 2009, den die Immobiliendienstleisterin Colliers (Schweiz) AG am Montag präsentiert hat. Demnach wurde der Markt für Immobilieninvestitionen 2008 von den ersten Auswirkungen der globalen wirtschaftlichen Bremsspuren erfasst. War das Vorjahr geprägt von einem lebhaften Markt mit preistreibenden, mehrheitlich ausländischen Marktakteuren, so verlief 2008 bestenfalls zufriedenstellend. Die Investorenlandschaft hat sich stark verändert. Zu den Profiteuren gehörten die vom Finanzmarkt nicht unmittelbar betroffenen, eigenkapitalbasierten Schweizer Investoren. Die hoch fremdfinanzierten ausländischen Investoren traten 2008 und treten heute aufgrund der restriktiver gewordenen Finanzierungskriterien der Banken kaum mehr als Käufer auf.
Weiterhin rückläufige Nachfrage erwartet
Das für 2009 erwartete wirtschaftliche Negativwachstum wird die Nachfrage nach Büroflächen zurückgehen lassen. Ein grosses Plus für die Schweiz ist jedoch die Tatsache, dass sich die durchschnittlichen Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren – im Gegensatz zu den meisten europäischen Staaten – fundamental vernünftig entwickelt haben und damit keine Immobilienblase entstanden ist. Aufgrund ihrer finanzlastigen Branchenstrukturen werden voraussichtlich die Immobilienmärkte der Zentren Zürich und Genf am meisten von den Auswirkungen der Wirtschaftskrise betroffen sein. Basel mit der Pharma- und Chemieindustrie und Bern mit seinem Fokus auf die öffentliche Hand werden weniger stark tangiert werden.
Angebotsquote auf Vorjahresniveau
Die Angebotsquote von innert sechs Monaten verfügbarer Bürofläche betrug Ende 2008 4.3% und hat sich damit auf Vorjahresniveau gehalten. Dies bedeutet, dass in den 20 grössten Schweizer Agglomerationen rund 1.6 Mio. m2 Büroflächen auf dem Markt waren. In Realisierung befinden sich zurzeit Projekte mit 600’000 m2 Bürolandschaften. Die erschwerten Finanzierungsbedingungen werden die Entwicklung weiterer Vorhaben jedoch negativ beeinflussen. Der Finanzmarkt wird höhere Eigenkapitalanteile fordern und die Investoren gleichzeitig die Anforderung an die Vorvermietungsquote auf 60% – 70% erhöhen.
Markt Zürich: Expansion wird verlangsamt
2008 war für die Akteure auf dem Büromarkt des Wirtschaftsraums Zürich erneut ein erfolgreiches Jahr: Das verfügbare Angebot reduzierte sich um 80’000 m2 auf 649’000 m2 oder 4.6%. Auch 2008 kam die stärkste Nachfrage aus dem Finanz- und Treuhandwesen. Der durchschnittliche Mietpreis pro m2/Jahr im Wirtschaftsraum Zürich beträgt CHF 217.- und hat sich damit minim verringert. Der Büromarkt des Wirtschaftsraums Zürich befindet sich nach wie vor auf Expansionskurs. Für 2009 und 2010 muss aufgrund des prognostizierten Konjunkturverlaufs aber von einer rückläufigen Nachfrage ausgegangen werden. Die ausgelösten Neubauprojekte werden den Konkurrenzdruck unter den Anbietern verstärken, besonders bei Objekten der Klasse B und C. Das Angebot wird zunehmen und der Druck auf die Mietpreise steigen. Bei den noch nicht ausgelösten Projekten ist infolge der wirtschaftsbedingten schwierigeren Vermietbarkeit mit Verzögerungen zu rechnen.
Markt Genf: Preisspirale gestoppt
In den vergangenen Jahren profitierten die Anbieter von Büroflächen im Wirtschaftsraum Genf von einer ungebrochenen Nachfrage bei anhaltender Angebotsknappheit. Auf entsprechend tiefem Niveau bewegte sich die Angebotsquote. Ende 2008 belief sie sich auf 2.6% und ist damit im Vergleich zu den 3.1% vom Vorjahr nochmals gesunken. Die verfügbare Bürofläche beträgt 97’000 m2. Per Ende 2008 liegt das flächengewichtete Mittel für den Wirtschaftsraum Genf bei CHF 474.- pro m2/Jahr netto (Vorjahr 388.-). Die Büromieten haben sich in Genf in den letzten Jahren mehr oder weniger stetig in eine Richtung entwickelt: nach oben. Dieser Trend wird 2009 gestoppt werden. Es ist damit zu rechnen, dass 2009 erstmals seit Jahren an Toplagen vermehrt Büroflächen verfügbar werden.
Markt Basel: Traditionell stabil
Die Nachfrageentwicklung hat sich 2008 im Wirtschaftsraum Basel leicht abgeschwächt. Das verfügbare Angebot erhöhte sich von 100’000 m2 auf 111’000 m2 Bürofläche, was einer Angebotsquote von 3.2% entspricht (Vorjahr: 2.9 %). Das Nachlassen der Büroflächennachfrage in Basel hat hauptsächlich damit zu tun, dass viele Firmen Raum- und Standortentscheide zurückgestellt haben. Der durchschnittliche flächengewichtete Mietpreis im Wirtschaftsraum Basel ist von CHF 194.- auf 205.- pro m2/Jahr netto angestiegen. Das Mietzinsniveau erweist sich traditionell stabil und weist keine merklichen Schwankungen auf. Die Mieten sind im Vergleich mit anderen Städten tief und werden dies vorläufig bleiben.
Markt Bern: Mietzinsen werden leicht steigen
Das Angebot an verfügbarer Bürofläche hat sich im Wirtschaftsraums Bern 2008 um 15’000 m2 auf 127’000 m2 reduziert. Die Angebotsquote beläuft sich auf 3.8% (Vorjahr 4.3%). Die Nachfrage nach Büroflächen wird in Bern durch die öffentliche Hand sowie ehemalige Staatsbetriebe wie Swisscom, Post und SBB geprägt. Der durchschnittliche Mietpreis im Wirtschaftsraum Bern liegt bei CHF 206.- pro m2/Jahr netto und ist solide verankert. Im Vergleich zu anderen Wirtschaftsräumen herrscht in Bern ein moderates Mietpreisniveau, die Topmiete übersteigt CHF 450.- nicht und liegt damit rund 50 % tiefer als in Zürich und Genf. Der Wirtschaftsraum Bern wird die Wirtschaftskrise deutlich weniger stark zu spüren bekommen als alle anderen Wirtschaftsräume in der Schweiz. Für die Mietzinsen wird eine leichte Aufwärtsbewegung erwartet. (colliers/mc/ps)
Über Colliers (Schweiz)
Als einer der führenden unabhängigen Dienstleister im Immobiliengeschäft veröffentlicht Colliers (Schweiz) seit 1992 eine systematische Übersicht des landesweiten Angebotes an Büronutzflächen. Der Büromarktbericht erfasst jährlich die Entwicklung der Büro- und Dienstleistungsflächen in den grösseren Wirtschaftszentren der Schweiz und gilt deshalb als wichtiger Index für die Immobilienwirtschaft. Er beruht auf der Angebotsauswertung der 30 grössten Online-Immobilienplattformen (in Zusammenarbeit mit Immovista) sowie auf Umfragen und Interviews mit rund 180 Experten.