CS: Schweizer Immobilienmärkte robust

Damit konnte bislang ein Ungleichgewicht auf dem bedeutsamen Wohnimmobilienmarkt verhindert werden. Der Wohnungsmarkt profitiert abgeschwächt auch 2009 von der Zuwanderung und verfügt über die besten Aussichten. Grösseren Herausforderungen sehen sich dagegen die Geschäftsflächenmärkte ausgesetzt.

Wohnungsproduktion leicht gebremst  
Im 4. Quartal 2008 hat sich erstmals eine leichte Verlangsamung der Wohnungsproduktion in den Daten bemerkbar gemacht. In diesem Zeitraum wurden in der Schweiz 11’254 Wohnungen fertig gestellt. Dies sind 16% weniger als im entsprechenden Vorjahresquartal. Der Rückgang war jedoch zu einem Teil durch das schon im November sehr frostige Wetter geprägt. Die Zahl der im vierten Quartal im Bau befindlichen Wohnungen zeigt ebenfalls eine negative Tendenz. Diese weisen bereits zum dritten Mal in Folge ein negatives Wachstum gegenüber dem Vorjahresquartal auf (-0.2%). Mit einem raschen Abklingen der Bautätigkeit darf allerdings nicht gerechnet werden, denn die Zahl der eingereichten Baugesuche bleibt auf hohem Niveau.

Anhaltende Wohnflächennachfrage erwartet
Trotz schlechter konjunktureller Situation sorgen drei Gründe dafür, dass die Wohnflächennachfrage sich 2009 nur leicht vermindern wird. Die Hypothekarzinsen sind historisch betrachtet sehr tief und dürften noch eine Weile auf diesem Niveau verharren, was die Nachfrage nach Wohneigentum begünstigen wird. Die Einwanderung lässt zwar konjunkturbedingt nach, sie wird aber auch 2009 Impulse auf die Nachfrage aussenden und für ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum sorgen. Zu guter Letzt dürfen die Haushalte auch im laufenden Jahr auf Einkommenszuwächse zählen, welche angesichts der geringen Inflation in reale Kaufkraftanstiege münden werden. Die schlechte Stimmung sowie die im Jahresverlauf markant steigende Zahl der Arbeitslosen wird jedoch die Haushalte zu sehr sparsamen Einsatz ihrer Mittel anhalten, weshalb wir von der Einkommensseite keine grosse Unterstützung für die Wohnungsnachfrage erwarten.

Leerstandsquote bald wieder über 1 Prozent?
Insgesamt ist für 2009 mit einer Rückkehr der Leerstände auf ein Niveau von über 1% und einem Ende der Preisanstiege zu rechnen. Vereinzelt sind bereits leichte Preisrückgänge hinzunehmen. Diese bewegen sich jedoch im tiefen einstelligen Bereich und sind nicht zu vergleichen mit den Preiseinbrüchen auf verschiedenen Immobilienmärkten im Ausland. Die Schweiz hat weder mit einer Preisblase noch mit einem Angebotsüberhang auf dem Wohnungsmarkt zu kämpfen. Es kann jedoch nicht für alle Regionen und Segmente Entwarnung gegeben werden. Als gefährdete Regionen für eine Korrektur des Preisniveaus sind der Genferseeraum, einzelne Tourismusdestinationen sowie Teile des rechten Zürichseeufers zu betrachten. Dort sind die Preise in den letzten Jahren übermässig angestiegen, so dass das mittlerweile erreichte Preisniveau nicht mehr als nachhaltig zu beurteilen ist.

Büroflächenmarkt vor Herausforderungen
Eine herausforderungsreiche Entwicklung zeichnet sich am Büroflächenmarkt ab. Gemäss unseren Schätzungen dürfte auf der Nachfrageseite die Bürobeschäftigung im Verlaufe des Jahres 2009 um rund 21’000 Stellen abnehmen, was mit einem Einbruch der Büronachfrage gleichgesetzt werden kann. Auf der anderen Marktseite erhöht sich die angebotene Bürofläche seit 2005 wieder deutlich. Etliche Projekte kommen dieses oder nächstes Jahr auf den Markt ? zu einem Zeitpunkt, in dem die Nachfrage bereits äusserst schwach sein wird. Die unsicheren Wirtschaftsaussichten bewegen auch die wenigen noch verbliebenen expandierenden Unternehmen dazu, bei Flächenausdehnungen Vorsicht walten zu lassen.

Markant mehr Baubwilligungen für Büroflächen
An der Situation einer anhaltenden Flächenausweitung wird sich zudem in Zukunft nicht so rasch eine Änderung einstellen. Das Niveau der Baubewilligungen der letzten 12 Monate liegt um 18.8% höher als 3 Jahre zuvor. Bei den Gesuchen sind es gar 36.1%. Diese Flächen, von denen trotz sinkender Realisierungsquote der Grossteil erstellt werden dürfte, werden in rund 1 bis 3 Jahren auf den Markt kommen. Im Gegensatz zum letzten Zyklus konzentriert sich die erwartete Flächenausweitung weniger auf den Büroflächenmarkt Zürich sondern verteilt sich auf verschiedene Regionen. 

Entspannung der Situatikn am Lac Léman
Eine starke Ausweitung an Büroflächen am Lac Léman dürfte dort vorerst zu einer Entspannung führen. Auch in Bern mit dem traditionell grossen Anteil an bundesnahen Betrieben dürfte die Ausweitung noch auf eine Nachfrage stossen. In einigen Ostschweizer Kantonen (SG, GR, TG) sowie in Luzern und Solothurn dürfte die überdurchschnittliche Bautätigkeit 2009 wohl zu höheren Leerständen führen. In der Stadt Zürich verharrt die Bewilligungstätigkeit zwar seit mehreren Jahren auf ähnlichem Niveau, die Leerstände sind jedoch auf Grund der Flächenexpansion anfangs des Jahrtausends im Vergleich zum letzten Zyklus gewachsen, so dass künftig mit weiter ansteigenden Sockelleerständen zu rechnen ist.

Flurbereinigung im Detailhandel wird vorangetrieben  
Auch der Verkaufsflächenmarkt sieht sich einigen Herausforderungen ausgesetzt. Die Leerstände sind zwar in den letzten Jahren fast flächendeckend gesunken und der Detailhandel lief hervorragend. Die weiterhin pessimistische Konsumentenstimmung zeigt aber an, dass sich der Höhenflug des Konsums dem Ende zuneigt und im laufenden Jahr nur noch mit einem schwachen Anstieg der realen Detailhandelsumsätze von unter einem Prozent zu rechnen ist. Die steigende Arbeitslosigkeit wird die Zurückhaltung bei Einkäufen, insbesondere im Luxussegment, verstärken. Der Verdrängungswettbewerb wird weiterhin das vorherrschende Thema bleiben und angesichts der konjunkturellen Situation unerbittlicher als in den letzten Jahren die Flurbereinigung vorantreiben. Die muntere Flächenausdehnung ? die Gesuchstätigkeit für Verkaufsflächen hat auch in den letzten drei Monaten nicht abgenommen ? wird 2009 besonders an zweit- und drittklassigen Lagen zu erhöhten Leerständen führen. Zu den Gewinnern zählen Lagen entlang der Pendelstrecken der Konsumenten, da der Laden je länger je mehr zum Konsumenten kommt.

Ladenflächen: Preise für Top-Objekte gestiegen 
Im vierten Quartal 2008 sind die Preise für Top-Objekte weiter angestiegen, was teilweise auch als Flucht vor dem Verdrängungswettkampf an die bevorzugten Lagen interpretiert werden kann. Der Preis für eine Fläche am 90%-Quantil, über welchem sich nur noch die 10% der teuersten Angebotsmieten befinden, hat einen neuen Höchststand erreicht. Standardobjekte hingegen befinden sich von ihrem Preisniveau her momentan unter demjenigen der letzten beiden Jahre. (cs/mc/ps)