Der Schweizer Immobilienmarkt im Jahr der Bewährung

Zu diesem Schluss kommt eine Studie der Credit Suisse zum Schweizer Immobilienmarkt 2010. Schwieriger wird es für den zu ausgeprägten Zyklen neigenden Büroflächenmarkt. Der weiterhin schwachen Nachfrage steht eine hohe Flächenausweitung gegenüber. Ein Überangebot, das sich auf die Leerstände und letztlich auch auf die Mietpreise auswirken wird, ist die Folge, wie die Ökonomen der Credit Suisse prognostizieren. Im Verkaufsflächenmarkt intensiviert sich aufgrund der schwachen Umsatzentwicklung im Detailhandel sowie gesellschaftlicher Veränderungen die Strukturbereinigung, die auf Kosten von Kleinformaten und spezifischen Bereichen im Fachhandel geht. In diesem Marktumfeld trennt die Lage noch schärfer als sonst zwischen Gewinnern und Verlierern.

Wohnungsmarkt sehr stabil
Weder die weltweite Rezession noch die einschneidenden Immobilienkrisen in verschiedenen Ländern vermochten den Schweizer Immobilienmarkt zu destabilisieren. Besonders der Wohnungsmarkt hat sich bisher dank solidem Hypothekarkreditmarkt und zuwanderungsbedingter hoher Nachfrage sehr stabil gezeigt. Nun steht ihm aber die Bewährung bevor, denn das laufende Jahr wird noch anspruchsvoller als 2009. Steigende Arbeitslosigkeit, stagnierende Einkommen, auslaufende Nachfrageimpulse der Zuwanderung sowie das näherrückende Ende der Tiefzinsphase sind nur einige der anstehenden Herausforderungen. Das Einfamilienhaussegment sowie Neubaumieten dürften im veränderten Marktumfeld am stärksten unter Druck geraten, zumal die Produktion neuer Wohnungen noch immer auf vollen Touren läuft. Insgesamt werden leicht steigende Leerstände und moderate Preisrückgänge den Wohnflächenmarkt 2010 charakterisieren. Die Ökonomen der Credit Suisse gehen jedoch davon aus, dass die Entwicklung in geordneten Bahnen verlaufen wird, da die weiterhin rückläufige Zahl von Baugesuchen eine baldige Abschwächung auf der Angebotsseite erwarten lässt. Die Situation auf den kommerziellen Immobilienmärkten gestaltet sich dagegen schwieriger, da hier die Auswirkungen der Wirtschaftskrise und die hohen Flächenausweitungen nicht wie auf dem Wohnungsmarkt durch eine zusätzliche Nachfrage abgefedert werden.

Gesättigter Markt: Das Einfamilienhaus in der demografischen Falle
Die Anzeichen einer Marktsättigung verdichten sich im Einfamilienhaussegment. Die Anzahl der im letzten Jahr erteilten Baubewilligungen für Einfamillienhäuser ist so tief wie seit Mitte der Siebzigerjahre nicht mehr. Der Anteil der Einfamilienhäuser an den Leerständen im Wohnungsmarkt hat sich in den letzten zehn Jahren praktisch verdoppelt und die Preisentwicklung ist seit vier Quartalen konstant rückläufig. Offensichtlich steckt das freistehende Einfamilienhaus in der demografischen Falle: Die geburtenstarken Jahrgänge gelangen in ein Alter, in dem sie sich tendenziell vom Einfamilienhaus verabschieden. Hohe Preisniveaus und ein demodierter, d.h. den zeitgemässen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechender Bestand, sind weitere Gründe für die kontinuierlich wachsende Nachfragelücke in diesem Segment.

Der Büroflächenmarkt im Bann des Schweinezyklus
Dem Büroflächenmarkt steht 2010 erneut ein Jahr schwacher Nachfrage bevor. War die Zurückhaltung im letzten Jahr auf die Verunsicherung vieler Unternehmen zurückzuführen, wird der Büroflächenmarkt im laufenden Jahr unter einem erwarteten Abbau von bis zu 9’000 Arbeitsstellen leiden. Die Nachfrageschwäche fällt dabei mit einer kräftigen Angebotsausweitung zusammen, stehen doch etliche in der Hochkonjunktur in Angriff genommenen Bauten vor der Vollendung. Aufgrund der langen Produktionszeit von kommerziellen Immobilien neigt der Büroflächenmarkt zu solchen ausgeprägt zyklischen Angebotsschwankungen. Die Investoren haben zwar rasch auf die Finanzkrise reagiert, wie der Einbruch bei den Bewilligungen sowohl für Neu- wie auch für Umbauten im letzten Jahr zeigt. Ab 2012 dürfte der Markt denn auch durch ein bedeutend kleineres Angebot von Neuflächen stabilisiert werden. Bis dahin muss aber mit einem zunehmenden Überangebot gerechnet werden, das die Leerstände in den meisten regionalen Teilmärkten ansteigen lassen dürfte.

Unter Druck geraten in erster Linie die Preise ausserhalb der grossen Büromärkte, wo das Angebot in letzter Zeit überdurchschnittlich stark zugenommen hat. Die Preise, die sich seit vier Jahren in einer Bandbreite von CHF 205 bis 215 pro Quadratmeter und Jahr bewegen, dürften sich daher am unteren Rand dieser Bandbreite orientieren. Die grossen Büromärkte ihrerseits sind von einer anhaltenden Konzentration der Arbeitsplätze auf grössere Arbeitsstätten geprägt. Dazu besteht innerhalb dieser Büroflächenmärkte eine Tendenz zur Dezentralisierung, die je nach regionalem Markt unterschiedlich ausgeprägt ist. Dies führt in einigen Märkten nicht nur zu einer konjunkturell bedingten höheren Angebotsquote in den städtischen Randlagen, sondern auch zu einer grösseren Liquidität in den zentralen Geschäftsvierteln, die in der Studie erstmals für die grossen Schweizer Wirtschaftsregionen Zürich, Bern, Basel, Lausanne und Genf räumlich abgegrenzt wurden.

Ausscheidungsrennen auf dem Verkaufsflächenmarkt
Der Detailhandel ist neben den bekannten strukturellen nun auch wieder konjunkturellen Herausforderungen ausgesetzt. Die Studie der Credit Suisse zeigt, dass sich ein verändertes Einkaufsverhalten der Haushalte wiederum auf die Struktur des Verkaufsflächenmarktes auswirkt. Die hohe Flächenausweitung der letzten Jahre ist eine Konsequenz dieser Veränderungen, hinter der mächtige gesellschaftliche Trends wie zum Beispiel eine höhere Erwerbstätigkeit der Frauen, bessere Betreuungsangebote für Kinder und immer zahlreichere aber kleinere Haushalte stehen. Zwar werden gegenwärtig nur noch wenige Grossprojekte realisiert, doch die massive Flächenausweitung der letzten Jahre ist noch längst nicht abgeschlossen. Das Ende der konjunkturellen Blütephase hat ihr erst die Spitze gebrochen. Die Flächenausweitung wirkt dabei wie ein Katalysator der Strukturbereinigung ? nicht mehr wettbewerbsfähige Läden werden aus dem Markt gedrängt.

Verlierer dieser Flurbereinigung waren bis anhin in erster Linie Kleinformate und Fachdetailhändler im Food-Bereich. Die Rückkehr zu stagnierenden Detailhandelsumsätzen verschärft nun aber den Wettbewerbsdruck in der gesamten Branche, so dass das Ladensterben nicht mehr nur im Verborgenen ablaufen dürfte. In der Gunst der Nachfrager standen dagegen grosse Verkaufsflächen ab einer Mindestgrösse von 1’000 Quadratmetern sowie verkehrsgünstig gelegene Convenience-Shops. Entscheidend ist die Lage: Je nach Standort gibt es auch viele Flächen, für welche die Nachfrage weiterhin sehr robust ausfällt. (Credit Suisse/mc/pg)