Von David Strohm
Das schweizerische Zivilrecht kennt zwei Vertragstypen, die auf den Erwerb von Grundeigentum abzielen. Zum einen die einen späteren Eigentumserwerb ausgerichteten Typen wie den Kaufvorvertrag, das Kaufsrecht und das Vorkaufsrecht, und zum anderen den auf einen definitiven Eigentumserwerb ausgerichteten Typus wie den eigentlichen Kaufvertrag. Jeder Vertragstypus hat je nach Situation seine Berechtigung.
Beratung lohnt sich
In der Regel handelt es sich dabei um rechtlich verbindliche Dokumente, die oftmals in einer schwer verständlichen juristischer Sprache abgefasst sind. Nicht selten werden dabei scheinbar nebensächliche Bestimmungen und Formulierungen unterschätzt. Bei einem so bedeutsamen Vorgang wie dem Erwerb einer Liegenschaft oder Eigentumswohnung zahlt es sich jedoch aus, wenn man sich umfassend informiert und aufklären lässt. Es ist in jedem Fall lohnend, schon vor den konkreten Vertragsverhandlungen einen Fachmann beizuziehen, auch wenn diese Beratung ihren Preis hat.
Das Gesetz sieht beim Kauf eines Grundstücks die öffentliche Beurkundung vor. Käufer und Verkäufer werden in der Regel durch einen Notar informiert. Und bevor nicht dieser seinen amtlichen Segen zur Handänderung gegeben hat, bleibt vieles unverbindlich. So sind etwa auch schriftliche Verträge nicht bindend, so lange sie nicht mit Stempel und Unterschrift öffentlich beglaubigt worden sind.
Die öffentliche Beurkundung
Die Beurkundung durch den Notar bezweckt unter anderem, den Vertragsparteien Klarheit über das Geschäft zu geben und sie vor einem unüberlegten Entschluss zu bewahren. Ferner bildet die Urkunde Grundlage für den Eintrag in das Grundbuch. Denn die eigentliche Übertragung des Eigentums erfolgt erst bei der Abgabe der Grundbuchanmeldung.
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Voraussetzungen für den Grundbucheintrag
Eigentum kann man auf verschiedene Arten erwerben: durch Kauf, Schenkung oder Tausch. In jedem Fall sind Sie aber mit einem Vertrag noch nicht Eigentümer:
- Es muss ein gültiger Kauf- oder Tauschvertrag oder eine gültige Schenkungsurkunde vorliegen
- Der Verkäufer muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und verfügungsberechtigt sein
- Der Verkäufer muss der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zustimmen.
In der Regel wird bei Unterzeichnung des Kaufvertrags eine Anzahlung geleistet. Der Restkaufpreis wird zu einem festgelegten, späteren Zeitpunkt beglichen, zumeist beim Eintrag ins Grundbuch.
Was sollte im Kaufvertrag geregelt sein?
- Die klare Bezeichnung der Vertragsparteien; Verkäufer und Käufer.
- Das Kaufobjekt und dessen Beschreibung, inkl. Vormerkungen, Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechten.
- Der Kaufpreis, Zahlungsmodus und Zahlungsfristen.
- Der Zeitpunkt der Eigentumsübertragung.
- Der Zeitpunkt des Übergang von Rechten und Pflichten auf den Käufer.
- Sicherstellung und Verzinsung von An-, Rest- und Steuerzahlungen.
- Allfällige Gewährleistungen.
- Zahlungsregelung der anfallenden Gebühren und Steuern, namentlich der Grundstückgewinnsteuer.
- Regelung bestehender Versicherungsverträge.
- Regelung bestehender privatrechtlicher Verträge bezüglich Schadenversicherung.
- Allfälliges Reuegeld oder Konventionalstrafen.
Die Kosten des Kaufvertrags
Die einmaligen Kosten bei Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft sind kantonal nicht einheitlich geregelt und können stark variieren. Auch die Bezahlung ist nicht überall gleich. In den meisten Kantonen hat sich jedoch folgende Konvention durchgesetzt: Die Kosten (Notariats- und Grundbuchkosten, Handänderungssteuer) werden in der Regel von den Vertragsparteien hälftig übernommen. Vorbehalten bleiben die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen einzelner Kantone. Die Grundstückgewinnsteuer bezahlt der Verkäufer; diese wird auf der Basis des kantonal gültigen Steuersatzes und der Besitzesdauer errechnet. Kosten im Zusammenhang mit Grundpfandrechten übernimmt in der Regel der Käufer.
Die Vertragserfüllung
Bei der «Vertragserfüllung» erfüllen die Parteien die im Vertrag vereinbarten Verpflichtungen: Der Käufer bezahlt den Kaufpreis und der Verkäufer verschafft dem Käufer das Eigentum am Kaufgegenstand. In der Regel werden mit dem Grundbucheintrag auch Rechte und Pflichten sowie Nutzen und Gefahr übertragen. Diesem Aspekt ist vor allem bei Grundstückkäufen mit separatem Werkvertrag besondere Beachtung zu schenken.