Engel & Völkers: Gute Objekte an bester Lage sind weiterhin gesucht
Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Keller, Mitglied der Geschäftsleitung der Credit Suisse, Delegierter des Verwaltungsrates der Goldbach Media, Partner bei Engel & Völkers. Wo ist der rote Faden in Ihrer Karriere?
Hans Ueli Keller: Für mich ist der klarer sichtbar, als vielleicht für dritte. Ich habe schon in der Credit Suisse viel mit Liegenschaften zu tun gehabt. Zuerst als Marketingleiter, als es vor allem um die Gestaltung der Filialen im Rahmen der Corporate Identity ging, dann als Retailverantwortlicher im Zusammenhang mit der funktionalen Ausgestaltung unserer Kundenräume, und schlussendlich als Mitglied der Geschäftsleitung, wo ich als Vorgesetzter der Personalbereiche (Stiftungsrat der Pensionskasse: Anlageliegenschaften) und des Liegenschaften-Ressorts (u.a. Projektleitung Umbau CS-Paradeplatz / Lichthof und Vertretung CS beim Stadion-Projekt im Hardturm) sehr direkt und intensiv mit meiner heutigen Tätigkeit in Kontakt kam.
Zum Zweiten suchte ich nach 20 Jahren im Grosskonzern das eigene unternehmerische Engagement in KMU?s. Zusammen mit meinen beiden Partnern Peter Frigo und Markus Schmidiger und unserem 17-köpfigen Team kann ich dieses Engagement in einem spannenden Gebiet ausleben.
Ein Überangebot an Büroflächen, zögerliche Investitionsbereitschaft der Unternehmen, restriktive Kreditpolitik der Banken. Wie interessant ist das Geschäft mit Geschäftsimmobilien überhaupt noch und welchen Anteil am Umsatz von Engel & Völkers generiert diese Sparte?
Die Börsenturbulenzen der vergangenen Jahre lassen ein Engagement, das konstante Eigenkapitalrenditen in der Grössenordnung von 5-10% bringt, bei vielen Investoren in einem anderen Licht erscheinen. Insofern haben direkte Immobilienanlagen an Attraktivität gewonnen. Sicher herrscht im Markt der Büroflächen zur Zeit ein markanter Angebotsüberhang mit Leerständen um 10 %. Demgegenüber wird viel in gute Wohnliegenschaften investiert und von restriktiver Kreditpolitik der Banken spüren wir bei guten Projekten gar nichts. Engel & Völkers macht in der Schweiz heute gut 50% des Umsatzes im Invest-Bereich, das heisst bei Projektentwicklungen, dem Handel mit Renditeobjekten (MFH und Gewerbe) sowie der Vermietung von Büro- und Einzelhandelsflächen.
«Immobilien sind wie das Banking ein Geschäft basierend auf Beziehungen und Vertrauen.» Hans Ueli Keller, Partner Engel & Völkers
Ausgetrockneter Wohnungsmarkt, tiefer Leerwohnungsbestand, knappe Baulandreserven an guter Lage. Wie finden Sie trotzdem noch Objekte für Ihre anspruchsvollen Kunden im privaten Wohnbereich?
Immobilien sind wie das Banking ein Geschäft basierend auf Beziehungen und Vertrauen. Und wir verfügen mit unseren Partnern und dem Team über gute und vielfältige Beziehungen in diesem Markt. Wichtig ist auch eine ausgedehnte Research-Tätigkeit und eine sehr systematische Marktaufbereitung und Beziehungspflege. So finden wir im Zusammenhang mit Suchmandaten, für die wir interessante Gegenden systematisch bearbeiten, auch neue Kontakte und Beziehungen, die später wiederum zu Verkaufsmandaten führen können. Dies und die vorhandenen guten Kontakte ermöglichen uns immer wieder den Zugang zu guten Objekten. Unsere Tätigkeit, die sich im privaten Wohnbereich klar auf das obere Drittel der Marktes fokussiert, was auch unsere internationale Zusammenarbeit mit Christies Real Estate dokumentiert, zeigt Erfolg, schafft Vertrauen und führt zu Weiterempfehlungen.
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Wie sieht die strategische Ausrichtung von Engel & Voelkers für die kommenden zwei Jahre in der Schweiz aus? Wo wollen Sie wachsen und wie wollen Sie Ihre Marktposition verbessern?
Das Geschäft von Engel&Völkers in der Schweiz wird einerseits im privaten Wohnen weiter wachsen. In den Kernmärkten Zürich, Zug und im Engadin betreiben wir die Maklertätigkeit mit eigenen Filialen. Die übrigen Regionen der Schweiz werden wir mit Lizenzpartnern bearbeiten. So sind wir bereits heute auch in Ascona und St. Gallen aktiv. Weitere werden schon bald folgen.
Im Investment-Bereich andererseits konzentrieren wir uns auf die Projektentwicklung im Wohn- und Retail-Umfeld sowie auf unsere bestehenden Eckpfeiler bei der Vermittlung von Investitionsobjekten, sowie Büro- und Retailflächen. Zudem werden wir auch hier unsere geografische Marktabdeckung mit Partnerschaften erweitern. Unser Ziel ist es, unseren Marktpartnern in der ganzen Schweiz flächendeckend eine hochkompetente, auf internationalem Niveau operierende Dienstleistung anzubieten, die ihm sehr schnell den Zugang zu attraktiven Objekten, bonitätsstarken Nutzern und/oder Investoren öffnet.
Welches sind für Sie die attraktivsten Wachstumsregionen in der Schweiz? Wo sehen Sie die grösste Nachfrage im privaten Wohnen, wo im Bereich der Geschäftsimmobilien?
Die Immobilienwirtschaft ist natürlich eng mit der Realwirtschaft verbunden. Somit sind die interessantesten Regionen diejenigen, die auch in Zukunft wachsen werden. Für die Wohnimmobilien sind das die klassischen Boomkantone wie Zug, Schwyz, Zürich, aber auch weitere Städte mit regionaler Zentrumsfunktion. Im Bürobereich stellt sich die Situation leicht anders dar, da insbesondere in den beiden Boom-Standorten Zürich und Zug zur Zeit ein massives Überangebot herrscht. Hier wird es wohl zwei bis drei Jahre dauern, bis diese Leerstände abgebaut sind, so dass die Neubautätigkeit wenig attraktiv ist. In der Zwischenzeit werden wir bei auslaufenden Mietverhältnissen eine Umschichtung in qualitativ gute Liegenschaften erleben. Für gute Bestandesimmobilien mit längerfristigen Mietverhältnissen sieht die Lage positiver aus. Attraktiv sind jedoch nach wie vor die Bereiche Retail, Logisitk und weitere Spezialimmobilien.
Wie definieren Sie die Attraktivität (und somit auch den Preis) eines Objektes?
Nicht wir definieren die Attraktivität eines Objektes, sondern der Markt tut das. Im Vordergrund stehen ganz klar die Lage, die bauliche Qualität und auch die Nachbarschaft. Wir erleben zur Zeit gerade im Zusammenhang mit der Neuregelung der Anflüge auf den Flughafen Kloten wie ganze, vormals erstklassige Lagen plötzlich an Qualität verlieren. Dabei sind in den durch die Südanflüge geplagten Regionen noch nicht einmal die heutigen Überflüge das grösste Problem, sondern die Unsicherheit darüber, was da wohl noch kommen mag.
Im Investbereich wird der Preis heutzutage nur noch über den Ertragswert definiert und kommt somit aufgrund der beiden Faktoren «nachhaltige Mieteinnahmen» und «geforderte Kapitalverzinsung» zustande. Hier sind wir etwas überrascht und auch beunruhigt, wie tief insbesondere im Mehrfamilienhausbereich heute (in Anbetracht der tiefen Fremdfinanzierungskosten und fehlender Anlagealternativen) einzelne Marktakteure ihre geforderten Renditen ansetzen. Bei wieder anziehenden Zinssätzen sind negative Überraschungen zu erwarten.
Wie sieht Ihr persönliches Traumobjekt aus und wo würde Sie gerne nach Ihrer beruflichen Karriere wohnen?
Ich habe das Glück, dass ich seit gut fünf Jahren in meinem Traumhaus wohnen darf. Nicht allzu gross, schlicht, minimalistisch in der Material- und Farbwahl, mit viel Licht und mit Blick auf die schönsten Sonnenuntergänge über dem Zugersee. Wo?s uns später einmal hintreibt, lassen wir offen. In Zug kann man sehr gut leben. Die vielfältigen Aktivitäten im Kanton sowie die Nähe zur Kultur in Luzern und Zürich machen diesen Standort höchst attraktiv.
Hans Ueli Keller
Dr. oec. HSG, Partner
Studierte und promovierte an der Universität St. Gallen. Die ersten 12 Jahre seiner beruflichen Tätigkeit prägte er das Bankenmarketing der SKA inkl. Werbung und Sponsoring.
Darauf folgten Jahre der Optimierung von Geschäftsfeldern mit aktiver Produkt- und Segmentverantwortung. Als Mitglied der Geschäftsleitung der Credit Suisse war er unter anderem auch für die Liegenschaften der Gruppe verantwortlich. Es folgten drei Jahre in der Führung von KMU im elektronischen Medien und Marketing-Umfeld.
Seit Anfang 2004 engagiert er sich als Partner für Engel & Völkers in der Schweiz vorab für den Bereich Investment.
Mit seiner Frau und seinen beiden erwachsenen Söhnen spielt er gerne Golf, verbringt seine Freizeit im Winter auf Snowboard, beim Carven und Skating. Er hört gerne Musik aller Gattungen und hat Freude an den schönen Künsten.
