Immo-Monitoring: Finanzkrise trifft Schweizer Immobilienmarkt nur indirekt
2007 sei für die Schweizer Immobilienwirtschaft ein überaus erfolgreiches Jahr gewesen, heisst es im neusten «Immo-Monitoring» der Beratungsfirma Wüest & Partner. Der Subprime-Krise zum Trotz seien die Werte der Immobilien in der Schweiz, um die Investitionen bereinigt, um über 2% gestiegen. Das erfolgreichste Segment war jenes der Immobilien mit Verkaufsnutzungen.
US-Szenario in der Schweiz nicht denkbar
Ein Subprime-Szenario wie in den USA sei in der Schweiz nicht denkbar. Dies, weil die Rahmenbedingungen für die Verbriefungen und das Ausmass (nur rund 7% des gesamten Hypotheken sind verbrieft) anders seien. Das Grundpfand bleibt zum Beispiel in der Bilanz der finanzierenden Bank und es bestehen strengere Richtlinien. Dennoch habe sich bis Juli 2007 fast jede Art von Immobilie, ob in gutem oder schlechtem Zustand und unabhängig von der Lage, zu attraktiven Preisen verkaufen lassen. Das sei nun vorbei: Für Problemobjekte (schlechte Lage, schlechter Zustand) sei es schwierig geworden, Käufer zu finden.
Krise nur indirekt spürbar
Das Geschäft mit Ramschkrediten auf dem Häusermarkt in den USA habe Auswirkungen auf die US-amerikanische Konsumentenstimmung. Das schwächere Wirtschaftswachstum treffe daher die exportabhängige Schweizer Wirtschaft. Damit sei die Krise aber nur indirekt spürbar.
Sollten sich die aktuellen Konjunkturprognosen bestätigen, dürfte der Einfluss der Subprime-Krise kurzfristig eher zu einer Normalisierung der Marktlage beitragen, als dass er die künftige Marktlage negativ belasten würde, stellt die Studie fest. Der Bonität der Kreditnehmer sowie der Wertbeständigkeit der belehnten Objekte werde gegenwärtig wieder grössere Bedeutung zugemessen.
Höhere Mieten – weniger Bauinvestitionen
Weiter geht das «Immo-Monitoring» davon aus, dass das Wohnen erneut teurer wird: Die Mieten dürften in den nächsten 12 Monaten um rund 2% steigen. Der Anstieg ist aber dank mehr neu gebauten Wohnungen in den vergangenen Jahren etwas weniger hoch als im Vorjahr. Von einer «Verflachung der Preisentwicklung» ist denn auch im «Immo-Monitoring» die Rede. Die Wachstumsraten der Angebotsmieten lagen in den letzten fünf Jahren bei durchschnittlich 3,1%, in den letzten 12 Monaten noch bei 2,6%. Und für die kommenden zwölf Monate wird mit 2,1% gerechnet.
Höchststand bei den Mehrfamilienhäuser-Neubauten
Ursache hierfür sind einerseits ein grösseres Angebot an neuen Wohnungen, andererseits sei eine Zunahme der Nachfrage eher unwahrscheinlich. Im Bereich der Mehrfamilienhäuser sei 2007 bei den Neubauten gar ein Höchststand verzeichnet worden. Die günstige Konjunktur habe aber auch für eine sehr lebhafte Nachfrage (mehr Wohnfläche pro Person, Zuwanderung von Arbeitskräften) gesorgt.
Mieter entlang des Genfersees steigen über dem Schnitt
Überdurchschnittlich steigen dürften auch im laufenden Jahr die Mieten vor allem entlang des Genfersees, wo das Marktungleichgewicht auf Grund des geringen Bestandeswachstums in den vergangenen Jahren nach wie vor am grössten ist. Weniger stark dürfte der Preisanstieg bei den übrigen Segmenten sein: Die Eigentumswohnungen werden gemäss dem Monitoring um 1,5% teurer, die Einfamilienhäuser um 1,1% und die Büroflächen nur um 0,5%.
Stagnation der Verkaufslächen-Preise auf lange Sicht
Sinkende Preise sind bei den Verkaufsflächen (-0,5%) zu erwarten. Sie haben in den letzten 12 Monaten aber auch um 2,8% zugelegt. Über längere Sicht sprechen die Experten bei den Verkaufsflächen-Preisen von einer Stagnation.
Bauinvestitionen gehen stärker zurück als erwartet
Die Bauinvestitionen düften allerdings 2008 stärker zurück gehen als noch vor einem halben Jahr erwartet wurde. Ursprünglich bestand die Hoffnung, dass das Wachstum der Umbau- und Erneuerungsinvestitionen den Rückgang bei den Neubauinvestitionen 2008 wett machen könnte. Gegenwärtig sehe es allerdings eher danach aus, dass sich das Neubauvolumen mit einem Minus von rund 5% recht markant zurück entwickeln werde, schreiben Wüest & Partner. Der Umbaubereich dürfte um weniger als 1% zulegen.
Auch die Neubauinvestitionen in Geschäftsgebäude befinden sich laut Studie zurzeit mit einem Gesamtvolumen von 3 Mrd CHF auf einem eher bescheidenen Niveau. Sie weisen für das laufende Jahr eine stagnierende oder leicht abnehmende Tendenz auf. (awp/mc/pg)
