Moneycab: Welche Arten von indirekten Immobilien-Anlagen bietet das Asset Management der Credit Suisse?
Markus Graf: Die ganze Bandbreite: von Immobilienfonds über Immobilienaktiengesellschaften bis hin zu Stiftungen für private und institutionelle Anleger.
Wie gross ist dieser Geschäftsbereich konkret in Zahlen?
Wir haben 1997 in der Schweiz mit Immobilien im Wert von einer Milliarde angefangen und werden per Ende 2003 die 10-Milliarden-Grenze von Assets under Management überschreiten.
Und wie viel Wohnungen und Büros sind das?
Das sind rund 20 000 Wohnobjekte oder gesamthaft über 55’000 Mietobjekte.
Ist das nicht ein gigantischer Verwaltungsaufwand?
Wir arbeiten dazu mit spezialisierten Gebäudebewirtschaftungsfirmen zusammen, wie zum Beispiel der Wincasa, einer Tochtergesellschaft der Winterthur. Gegenüber den Mietern tritt diese Firma offiziell als Vermieter auf. Wir sind auf einer übergeordneten Ebene fürs Portfolio-Management sowie für die diversen Produkte verantwortlich.
Was umfasst dieses Portfolio-Management?
Nehmen wir unseren Credit Suisse Real Estate Funds SIAT, der auch für kleine private Anleger zugänglich ist. In diesem Fond sind heute 1,5 Milliarden Franken in Immobilien angelegt. Jedes Jahr werden vom Mietzinsertrag, der zurzeit etwa 110 Millionen Franken beträgt, circa 40 Prozent in die Instandhaltung und Instandsetzung der Objekte reinvestiert. Daneben werden über Kapitalerhöhungen jährlich für rund 150 Millionen Franken neue Immobilienobjekte oder -projekte gekauft. Auch werden die Mietzins-Einnahmen laufend optimiert. Aufgrund des Jahresabschlusses für den Fonds erfolgt dann die Ausschüttung.
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Wir hatten beim SIAT eine Barrendite von 4,53 Prozent, was im momentan schwierigen Umfeld ein sehr guter Wert ist. Aber genau das zeichnet Immobilien-Anlagen aus: Sie bieten völlig unspektakulär, losgelöst von abrupten Börsenentwicklungen, konstante Erträge.
Gilt das auch für die Zeit der grossen Immobilienkrise Anfang der Neunzigerjahre?
Wir managen einen Immobilienfonds, der seinen Wert in den vergangenen zehn Jahren, also auch während dieser Krise, jährlich um durchschnittlich 9,5 Prozent steigern konnte. Dieser Gewinn setzt sich aus Wertzuwachs und Ausschüttung zusammen. Immobilienfonds funktionieren nicht nach allgemeinen Marktregeln.
Was ist das Geheimnis Ihres Erfolgs?
Allein schon durch unsere Grösse und die damit verbundene Diversifikationsmöglichkeit sinkt das Verlustrisiko. Es ist etwas anderes, wenn eine Liegenschaft in einem Anlagegefäss mit insgesamt 150 Liegenschaften einen Verlust einfährt, als wenn Sie daneben nur noch drei Häuser besitzen. Im Zuge unserer Diversifikationsbestrebungen werden wir bald schon ins Ausland expandieren. Schliesslich ist die Schweiz rein flächenmässig vergleichbar mit einem Vorort von Chicago. Wichtig ist bei uns aber auch ein geschicktes Timing beim Kauf und Verkauf sowie das kontinuierliche, wertsteigernde Investieren.
Wenn Sie von geschicktem An- und Verkaufen sprechen, weckt das negative Erinnerungen an die grossen Immobilien-Spekulanten der Achtzigerjahre?
Das ist aber völlig falsch. Momentan kaufen wir pro Jahr für 1,2 Milliarden Franken Liegenschaften dazu und verkaufen lediglich für 200 bis 300 Millionen. Wir haben bei unseren Liegenschaften eine durchschnittliche Haltedauer von 20 bis 25 Jahren. Auch hat der Staat mit der Einführung der Liegenschaftsgewinnsteuer dem spekulativen Handeln erfolgreich einen Riegel vorgeschoben. Uns liegt daran, gute Objekte mit zufriedenen Mietern zu behalten. Allerdings sind gute Objekte heute rar. Um letztendlich vielleicht 150 Liegenschaften im Jahr kaufen zu können, besichtigen unsere Makler und Scouts rund 2000 Objekte.
Machen Ihnen die momentan tiefen Hypothekarzinsen nicht zu schaffen?
Es liegt in de Natur unseres Geschäfts, dass tiefe Zinsen die Renditen schmälern. So müsste der Ertrag heute theoretisch fünfzig Prozent kleiner sein als 1994, als die Zinsen bei sieben Prozent lagen. Dank verschiedener, ausgleichender Massnahmen mussten wir in der Praxis in den vergangenen zehn Jahren aber nie weniger ausschütten. Klar gibt es nach unten eine Schmerzgrenze. Sollten die Zinsen noch tiefer fallen, dann würde und das schon weh tun.