Immobilienfonds: Ein bisschen Hausbesitzer sein

Von Christian Feldhausen

Immobilienfonds funktionieren im Grundprinzip wie Aktien- oder Obligationenfonds: Die Fondsmanager versuchen, durch den Kauf von Immobilien eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Dabei bringen Wohnimmobilien normalerweise die stabi-leren Erträge als Geschäftsliegenschaften, da letztere deutlich konjunktursensitiver und somit auch risikoreicher sind. Dies ist ein Grund, weshalb von den 15 an der Schweizer Börse gehandelten Immobilienfonds deren 10 mehr als 80 % des Fonds-vermögens in Wohnbauten investiert haben; lediglich drei Immobilenfons haben sich auf Geschäftsliegenschaften speziali-siert. Eine Alternative zu Immobilienfonds sind an der Börse gehandelte Aktien von Immobiliengesellschaften. Da diese, im Gegensatz zu den meisten Immobilienfonds, ihre Mittel jedoch hauptsächlich in Geschäftsliegenschaften investieren, weisen diese ein anderes Risikoprofil als Immobilienfonds auf. Zudem unterliegen die Immobiliengesellschaften nicht dem Anlage-fondsgesetzt, welches den Schutz für den Immobilienfondsinvestor erhöht.

Höhere Rendite als Obligationen
Die Ausschüttungsrendite der Immobilienfonds, also die Ausschüttung in Prozenten des aktuellen Börsenkurses, liegt bei den Immobilienfonds im Durchschnitt bei rund 4 %. Damit werfen diese in der gegenwärtigen Niedrigzinsperiode deutlich mehr als Bundesobligationen ab, was dazu führte, dass Immobilienfonds in den letzten Monaten an der Börse enorm ge-sucht waren. Die Folge war, dass sich die Kurse der Immobilienfonds stark verteuerten.

Ecart: Wichtige Bewertungsgrösse
Wichtige Bewertungsgrösse ist der sogenannte Ecart – die Differenz zwischen aktuellem Börsenkurs und dem Inventarwert je Anteilschein, welcher sich vereinfachend gesagt aus dem Wert aller Immobilien abzüglich aller aufgenommenen Hypotheken dividiert durch die Anzahl ausstehenden Fondsanteile errechnet. Ist der Ecart positiv (Agio) bezahlt man für einen Fondsan-teil entsprechend mehr als der Fonds an Eigenkapital ausweist. Dies ist an sich schon problematisch. Speziell aber im aktu-ellen Umfeld, wo das durchschnittliche Agio der gehandelten Immobilienfonds mit rund 20 deutlich über dem langjährigen Schnitt von rund 10 liegt. Zudem sinken die Agios, wie die Vergangenheit zeigt, meist dann, wenn die Zinsen steigen.

Gute Depotergänzung
Trotz dieser eben nicht gerade rosigen Aussichten weisen Immobilienfonds mit den hohen Ausschüttungsrenditen und den Risikodiversifikationseigenschaften interessante Anlageeigenschaften aus. Das Risiko von Kursrückschlägen bei den Immo-bilienfonds ist in Erwartung eher steigenden Zinsen und aufgrund der hohen Agios aber gewachsen. Wer sein Geld nicht mindestens 5 Jahre liegen lassen kann, sollte deshalb keine Anteile von Immobilienfonds mehr kaufen. Als Alternative bieten sich, wie bereits erwähnt, Aktien von Immobilengesellschaften an, die jedoch risikoreicher als Immobilenfonds sind.