Zürich – Trotz wachsender Leerstände bei Mietwohnungen arbeiten die Baumaschinen weiterhin auf Hochtouren. Insbesondere auf dem Land werden leere Wohnungen noch lange auf neue Mieter warten müssen. Auswertungen des Immobilienresearchs der Zürcher Kantonalbank zeigen, wo Investitionen am vielversprechendsten sind.
Die hohe Bautätigkeit und die rückläufige Zuwanderung hinterlassen Spuren am Mietwohnungsmarkt. Bereits stehen in der Schweiz 2,3% der Mietwohnungen leer und verursachen Mietzinsausfälle von aktuell rund 1 Mrd. Franken. Wie problematisch die Leerstände sind, hängt davon ab, wie rasch das Überangebot vom Markt absorbiert werden kann. Selbst wenn in der Schweiz keine einzige zusätzliche Mietwohnung auf den Markt käme, würde es im Durchschnitt über zwei Jahre dauern, bis alle leeren Mietwohnungen aufgrund des Bevölkerungswachstums belegt wären. Hinsichtlich der Absorptionszeit gibt es dabei grosse regionale Unterschiede (siehe Grafik). Zu diesen Ergebnissen kommt das Immobilienresearch der Zürcher Kantonalbank im heute erschienenen «Immobilien aktuell».
So ist die Absorptionsdauer in städtisch geprägten Wirtschaftszentren deutlich kürzer als der Schweizer Durchschnitt. Im Kanton Zürich zum Beispiel würde es in den Städten Zürich und Winterthur sowie in den meisten Nachbargemeinden weniger als in Jahr dauern, bis die leeren Wohnungen vermietet wären. Gleiches gilt für weite Bereiche des linken Zürichseeufers, das gegenüber der Goldküste in dieser Rechnung etwas besser abschneidet.
Deutlich kritischer sieht die Situation für Investoren in den Kantonen Uri, Glarus, Wallis, Graubünden, Appenzell, Solothurn, Neuenburg und Schaffhausen aus: hier ist bei mehr als der Hälfte der Gemeinden zu erwarten, dass sie auch in fünf Jahren noch signifikante Mietwohnungsleerstände aufweisen werden. Den Kantonen mit Leerstandproblemen ist gemeinsam, dass sie einen hohen Anteil an Landgemeinden aufweisen.
Am Bedürfnis vorbei gebaut
Oftmals wurde ausgerechnet in Landgemeinden, die in den letzten Jahren einen Bevölkerungsrückgang verzeichneten, neue Mietwohnungen gebaut. Diese Gemeinden werden es besonders schwer haben, den aktuellen Trend umzukehren und die bestehenden Leerstände zu füllen. Es handelt sich dabei vor allem um sehr stark vom Tourismus geprägte Gebiete in Graubünden und im Wallis, das obere Emmental, das Aaretal und das Schwarzwassertal im Kanton Bern, den Oberaargau und um weite Teile des Juras.
«Das Hauptproblem ist nicht, dass in der Schweiz in den letzten Jahren zu viele Mietwohnungen entstanden sind. Vielmehr wurde häufig an Orten gebaut, an welchen zu wenige Mieter wohnen möchten», erklärt Ursina Kubli, Leiterin Analytics Immobilien der Zürcher Kantonalbank. Von einer grossen Mietpreiskorrektur ist trotz der Leerstände bisher aber noch nichts zu sehen. Viele Eigentümer scheuen sich vor Mietsenkungen und locken stattdessen mit Anreizen wie Staffelmieten oder einem Gratismonat. Institutionelle Eigentümer sind besonders gewillt, einen gewissen Leerstand auszusitzen. Denn Mietsenkungen hätten tiefere Bewertungen ihrer Liegenschaften zu Folge.
Investoren unterschätzen Leerstandrisiko
Der Bauboom ist vor allem darauf zurückzuführen, dass trotz sinkender Renditen immer mehr Akteure ihr Glück auf dem Immobilienmarkt suchen. Insbesondere institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen stehen heute vor der Herausforderung, die Gelder in Zeiten von Negativzinsen gewinnbringend anzulegen. Häufig orientieren sich die Investoren am rasch verfügbaren Bauland mit einfachen Genehmigungsverfahren und laufen dabei Gefahr das Leerstandrisiko zu unterschätzen.
«Investoren tun gut daran, sich selektiver auf die Chancen im Markt mit Blick auf die Bevölkerungsentwicklung zu fokussieren und weniger auf rasch verfügbares Bauland mit einfachen Genehmigungsverfahren. Städtisch geprägte Wirtschaftszentren sind für Investoren weiterhin attraktiv, mit Absorptionszeiten von unter einem Jahr. Auch grössere Infrastrukturprojekte beeinflussen die regionale Nachfragelandschaft», erklärt Ursina Kubli. So dürfte zum Beispiel das Tessin von der Ende 2020 geplanten Eröffnung des Ceneri-Basistunnels profitieren und die Region Zürich vom geplanten Ausbau des Gubristtunnels und der gesamten Nordumfahrung.
Weitere Informationen finden sich in der «Immobilien aktuell»-Publikation oder unter www.zkb.ch/immobilien-aktuell.