Zürich – Der Schweizer Immobilienmarkt wird bedrängt durch rekordhohe Ausweitung, wachsende Leerstände und Druck auf die Mieten. Genau im richtigen Moment kommt ihm die Konjunktur zu Hilfe. Der kräftige und breit abgestützte Wirtschaftsaufschwung wird die Nachfrage in allen Segmenten beleben. Wie viel der konjunkturelle Rückenwind in den einzelnen Teilmärkten allerdings zu bewirken vermag, ist stark von der jeweiligen Ausganslage abhängig. Dem Eigenheimmarkt verhilft die Konjunktur zu einer Rückkehr zu solidem Preiswachstum. Auf dem Büroflächenmarkt verstärkt die Nachfragebelebung die deutlichen Zeichen der Stabilisierung. Hochwillkommen ist der Aufschwung insbesondere auf dem Mietwohnungsmarkt. Das wachsende Überangebot lässt sich damit zwar nicht aufhalten, doch die Nachfragebelegung mindert die Folgen einer Bautätigkeit, die derzeit alleine durch den Renditevorteil von Immobilienanlagen getrieben ist. Ganz anders dagegen die Situation auf dem Verkaufsflächenmarkt: Hier dominieren die strukturellen Anpassungen an das vom Internet veränderte Einkaufsverhalten die konjunkturellen Impulse eindeutig.
Die heute publizierte Studie zum Immobilienmarkt 2018 der Credit Suisse zeigt, dass die Investoren künftig nicht mehr mit den überdurchschnittlich hohen Renditen der letzten Jahren rechnen dürfen, weil weiteren Wertzuwächsen bei den Immobilien enge Grenzen gesetzt sind. Im Quervergleich mit alternativen Anlagen können sich die Renditen von direkten und indirekten Immobilienanlagen aber weiterhin sehen lassen – trotz limitiertem Mietertragspotenzial. Solange die Zinsen auf überschaubarem Niveau bleiben, fehlen Anlagealternativen mit einem vergleichbaren Rendite-Risiko-Verhältnis. Dies gilt besonders für das aktuelle Jahr, in dem noch keine Abkehr von den Negativzinsen zu erwarten ist. Bei den Immobilienfonds gewinnen die auf gewerbliche Liegenschaften ausgerichteten Fonds gegenüber den Wohnimmobilienfonds an Attraktivität, weil sie eine vergleichsweise hohe Prämie für das eingegangene Risiko bieten.
Wohneigentum: Rückkehr zu steigenden Preisen
Der Rückgang der Wohneigentumspreise, der im Anschluss an den 14 Jahre dauernden Preisanstieg zu beobachten war, ist bereits wieder Geschichte: Die Preise auf dem Eigenheimmarkt liegen wieder im Plus. Sogar im gehobenen Segment sind die Preise in die Wachstumszone zurückgekehrt. Der kräftige Wirtschaftsaufschwung verschafft dem Wohneigentumsmarkt neue Nachfrageimpulse, zumal die Hypothekarzinskosten trotz steigender Tendenz noch immer auf sehr tiefen Niveaus liegen. Begünstigt wird der erneute Preisanstieg zudem durch eine in den letzten Jahren stetig abnehmende Bautätigkeit im Eigentumssegment. Erst allmählich werden die Promotoren wieder zuversichtlicher und beginnen vermehrt Wohnraum für Eigentümer zu planen. Aufgrund der langen Produktionszeit dürfte sich das Angebot vorerst aber weiter verknappen. Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen daher 2018 mit anhaltend tiefen Leerständen im Eigentumssegment und mit einem soliden Preiswachstum von 2,0-2,5 % in den allermeisten Regionen. Von einer Rückkehr zu einem überhitzten Eigentumsmarkt ist nicht auszugehen, da das hohe Preisniveau sowie die regulatorischen Massnahmen die Wirkung der Nachfragebelebung weitgehend neutralisieren dürften. In der langen Frist wird sich auch die Demografie nachfragedämpfend bemerkbar machen: Mit den Babyboomern gelangen nachfragestarke Jahrgänge allmählich in ein Alter, in dem die Nachfrage nach Wohneigentum abnimmt.
Mietwohnungen: Der Aufschwung wird es nicht richten
Die Aussichten auf dem Mietwohnungsmarkt trüben sich weiter ein. Zeuge davon sind wachsende Leerstände, steigender Druck auf die Mietpreise sowie Mieter, die ausserhalb der Grosszentren zunehmend am längeren Hebel sitzen. Dank hoher Renditeprämien lassen sich die Investoren von den steigenden Risiken jedoch nicht abschrecken und investieren weiter in den Mietwohnungsmarkt. Daher verharrt die Mietwohnungsproduktion auf sehr hohem Niveau. Gleichzeitig ist der Markt mit einer sinkenden Nachfrage konfrontiert, da die Zuwanderung kontinuierlich abnimmt. Doch genau zum richtigen Zeitpunkt erhält der Mietwohnungsmarkt nun Unterstützung: Der sich abzeichnende robuste wirtschaftliche Aufschwung dürfte die Nachfrageseite stabilisieren. Das Wachstum der Leerstände wird er zwar bremsen, jedoch nicht aufhalten können. Weil auch für das laufende Jahr von einer zu hohen Bautätigkeit ausgegangen werden kann, dürften die Leerstände erneut deutlich zunehmen und im Bereich von rund 2,5 % zu liegen kommen. Entsprechend rechnen die Ökonomen der Credit Suisse 2018 mit einem fortgesetzten Rückgang der Angebotsmieten um rund 1 %.
Investoren sind gut beraten, die unterschiedliche Verteilung der Leerstandsrisiken zur Kenntnis zu nehmen. In den Grosszentren sind die diesbezüglichen Risiken gering. Je ländlicher jedoch die Gemeinde und je höher das Preissegment, umso stärker kumulieren sich die Mietertragsausfälle (siehe Abbildung). Mit Blick auf die stark rückläufigen Baubewilligungen in den Zentren, dürfte sich diese Zweiteilung des Marktes in Zukunft noch akzentuieren. Wohnhochhäuser sind eine mögliche Antwort, um die grosse Nachfrage in den Zentren zu bedienen. Sie bilden ein passendes Produkt für urbane Wohnwünsche und feiern entsprechend ein Comeback.
Büroflächen: Hoffnungsvolle Zeichen der Belebung
Die an Kraft gewinnende Schweizer Wirtschaft dürfte der Bodenbildung auf dem Büroflächenmarkt zuträglich sein. Zeichen der Stabilisierung sind schon vorhanden und verdichten sich zusehends. Die Ökonomen der Credit Suisse rechnen daher mit einem Rückgang von Angebotsquoten und Leerständen und einer Seitwärtsbewegung bei den vertraglich vereinbarten Mieten. Weil sich aber nach zwei Jahren relativer Ruhe auch auf der Angebotsseite eine höhere Flächenausweitung abzeichnet, dürfte der Büromarkt anspruchsvoll bleiben. Mittelfristig ruht die Hoffnung darauf, dass der Aufschwung die Flächennachfrage ausreichend zu stimulieren vermag. Längerfristig sprechen die Alterung der Schweizer Bevölkerung, die ab 2025 mehr oder weniger in einer Stagnation der Erwerbsbevölkerung resultieren wird, sowie der sinkende Flächenverbrauch pro Mitarbeiter aufgrund neuer Arbeitsformen und weniger standortabhängiger Arbeitsweise für eine spürbare Abnahme der Nachfragedynamik.
Verkaufsflächen: Das Ausscheidungsrennen hat begonnen
Stark gefordert sind die Investoren auf dem Verkaufsflächenmarkt. Sinkende Flächenproduktivitäten, grosse Wachstumsdisparitäten zwischen Onlinehandel und stationärem Handel sowie steigende Konkursraten deuten darauf hin, dass der Strukturwandel in der Branche noch in vollem Gange ist. Die Entwicklung in Ländern mit einem höheren Onlineanteil als der Schweiz zeigt, dass die Leidtragenden letzten Endes die Verkaufsflächenanbieter sind, weil ihnen die Mieter abhandenkommen. Wohin sich der Detailhandel entwickelt, verrät der Blick nach China. Trotz einer sehr viel geringeren Verbreitung der Internetnutzung als in den westlichen Ländern hat China bezüglich des Onlinehandels bereits die Führung übernommen. Vor diesem Hintergrund unterziehen die Ökonomen der Credit Suisse die stationären Einkaufsformate einem digitalen Stresstest und sehen die Warenhäuser und Einkaufsstrassen an B- und C-Lagen am stärksten gefährdet. Weil der künftige Geschäftsgang viel unsicherer geworden ist, streben die Detailhändler nach mehr Flexibilität. Sie reduzieren daher die Zahl ihrer Standorte und wollen ihr Onlinegeschäft in Richtung einer Omni-Channel-Strategie ausbauen. Der Strukturwandel hat damit erst begonnen, wie steigende Leerstände trotz reduzierter Flächenausweitung offenbaren. (Credit Suisse/mc/ps)
Die vollständige Studie «Schweizer Immobilienmarkt 2018 – Konjunktur kommt wie gerufen» ist im Internet in Deutsch, Französisch, Italienisch und Englisch verfügbar unter:
www.credit-suisse.com/immobilienstudie