von Christa Spörle
Sind Sie mit der Performance des Credit Suisse Real Estate Fund SIAT 2007/08 zufrieden?
Ja, der Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat) erzielte im abgeschlossenen Geschäftsjahr per 30. September 2008 eine Anlagerendite von beachtlichen 6,53%. Bei einer unveränderten Ausschüttung von CHF 5.20 erhöhte sich der Nettoinventarwert von CHF 118.22 (abzüglich Ausschüttung) auf CHF 125.94. Gemessen am Schlusskurs von CHF 39.40 resultiert eine Ausschüttungsrendite von 3,73%.
Was erwarten Sie in den kommenden Jahren? Rechnen Sie mit einer höheren Leerstandsquote?
Die Mietzinsausfallquote lag per Ende Geschäftsjahr (30.09.2008) auf tiefen 2.83%. Der CS REF Siat investiert vorwiegend in Wohnimmobilien, die erfahrungsgemäss auf konjunkturelle Schwankungen nicht besonders anfällig sind. Die Geschäftsliegenschaften im CS REF Siat sind grösstenteils mittel- und langfristig vermietet, sodass sich der Leerstandsdruck auch hier in den kommenden Jahren in Grenzen halten sollte.
Was erwarten Sie vom Immobilienmarkt Schweiz? Wohnungsbau ? gewerblicher Bau ?
In Bezug auf die Mietpreise gehen wir bei den Wohnliegenschaften generell und bei den Geschäftsliegenschaften an guten Lagen nach wie vor von stabilen Erträgen aus. Bei den Büro- und Verkaufsflächen an peripheren Lagen erwarten wir in den kommenden 12 bis 24 Monaten einen etwas höheren Druck auf die Mietzinse.
Werden Sie Änderungen an ihrem Immobilienportfolio vornehmen?
Nein, nicht im grossen Stil, denn wir haben in den letzten Jahren konsequent unsere Portfolio-Strategie umgesetzt. Die Eckpfeiler bestanden in der laufenden Verjüngung des Immobilienbestandes, einer breiteren Streuung der Anlagen und einer Erhöhung des Anteils an Wohnliegenschaften.
In welchen Regionen sind Sie vor allem investiert?
Der CS REF Siat besitzt Immobilien in Zürich mit über 30%, gefolgt von der Nordwestschweiz mit über 26% und der Westschweiz mit 18%.
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Die Fremdfinanzierungsquote wurden in den letzten Jahren sukzessive gesenkt, wie geht es weiter?
Es ist nicht vorgesehen, die Fremdfinanzierungsquote von 15,77% noch weiter zu senken. Die Hypothekarzinsen sind zur Zeit tief. Diese Situation möchten wir soweit sinnvoll ausnutzen.
Die Ausschüttung wurde in den letzten Jahren konstant gehalten, die Ausschüttungsquote sank, bleibt es bei den 5,20 CHF pro Anteil?
Unser Ziel ist, weiterhin die Stabilität in der Ausschüttung zu halten.
Wie sehen Ihre mittelfristigen Ziele aus?
Primär sind es weiterhin Optimierungen im Portfolio, Steigerung der Mietzinseinnahmen und die tiefe Mietzinsausfallrate zu halten. Zudem werden wir die regionale Diversifikation gezielt weiter ausbauen.
«Unser Ziel ist, weiterhin die Stabilität in der Ausschüttung zu halten»
Wo orten Sie das Ertrags- Risikoprofil von Immobilienfonds?
Immobilienfonds weisen langfristig ein Rendite-Risikoprofil zwischen Staatsanleihen und Aktien auf. Neben den stabilen Ausschüttungsrenditen sind ein teilweiser Inflationsschutz sowie die geringe Korrelation zu anderen Anlageklassen wesentliche Argumente für den Kauf von Immobilienfonds.
Welchen Anlegern empfehlen Sie diesen Fonds?
Grundsätzlich machen Immobilienfonds aufgrund ihrer guten Diversifikationseigenschaften in nahezu jedem Portfolio Sinn. Allerdings richten sich die Fonds primär an Anleger mit mittel- bis langfristigem Anlagehorizont.
Hat es Anteilskündigungen gegeben?
Nein.
Werden Sie weitere spezialisierte oder diversifizierte Immobilienfonds wie den Credit Suisse Real Estate Fund LivingPlus (Seniorenimmobilien) lancieren?
Im Bereich der Immobilienanlagen werden Energieeffizienz, Nachhaltigkeit oder Minergie immer wichtiger. Wir planen deshalb einen neuen Schweizer Immobilienfonds zu diesem Thema. Dieser Fonds wird schweizweit in Neubauprojekten mit Fokus auf ?grüne? Liegenschaften sowie Bestandesliegenschaften mit entsprechendem Potenzial investieren.
Die Kursentwicklung von Immobilienfonds hebt sich positiv vom übrigen Börsenumfeld ab. Kann das so bleiben?
Erfahrungsgemäss sind Immobilienfonds auf konjunkturelle Schwankungen weniger anfällig als andere Anlagegefässe. Die Bewertung von Immobilienfonds ist im aktuellen Umfeld als nach wie vor sehr attraktiv einzuschätzen.
Zur Person:
Stephan Auf der Maur, Jahrgang 1970, ist Eidg. Dipl. Immobilientreuhänder. Im Oktober 2007 übernahm er als Fund Manager den Credit Suisse Real Estate Fund Siat. Seit Mai 2002 ist er im Real Estate Asset Management der Credit Suisse, zur Zeit als Vice President, tätig. Zuvor arbeitet er als Bewirtschafter sechs Jahre bei der Schwyzer Kantonalbank und drei Jahre bei der Welcome Immobilien AG.
Zum Unternehmen:
Der Credit Suisse Real Estate Fund Siat (CS REF Siat) Fonds ist 2001 aus dem Zusammenschluss der Immobilienanlagefonds Credit Suisse Real Estate Funds Siat, 1963, und Swissimmobil Serie D, 1938, hervorgegangen. Im Geschäftsjahr 2007/2008 betrug das Nettovermögen zu Verkehrswerten 1,451 Mrd CHF. Seit 2002 werden pro Jahr 5,20 CHF ausgeschüttet. Ausstehend sind 11’518’054 Anteile.