Studie: Entspannung auf dem Wohnungsmarkt

Zu diesem Schluss kommen die Ökonomen der Credit Suisse in ihrer jüngsten Studie «Der Schweizer Immobilienmarkt – Fakten und Trends 2006». Gemäss den Autoren ist am Wohnungsmarkt mit einem geringeren Preisanstieg zu rechnen als 2005. Einzig bei den Bestandesmieten dürften Preiserhöhungen gegen Ende Jahr zunehmen. Die Überkapazitäten bei den Büroflächen werden 2006 ihren Höchststand erreichen. Die Leerstände bleiben aber auch in absehbarer Zeit hoch, da weiter neue Bürogebäude erstellt werden und die Beschäftigungsentwicklung noch nicht ausreichen wird, um einen markanten Abbau der leerstehenden Flächen zu bewirken.

Stabile Wohnungsnachfrage
Obwohl sich die Schweizer Wirtschaft erstmals seit langem wieder in einem Umfeld moderat steigender Zinsen befindet, rechnen die Ökonomen der Credit Suisse mit einer stabilen Wohnungsnachfrage auf einem insgesamt hohen Niveau. Gründe hierfür sind steigende Einkommen, eine verstärkte Zuwanderung aus dem Ausland sowie ein zusätzlicher Bedarf an Wohnraum aufgrund der Alterung der Schweizer Bevölkerung. Demgegenüber steht eine beachtliche Angebotsausweitung um rund 45’000 Wohneinheiten. Eigentumswohnungen bleiben auch 2006 das mit Abstand wichtigste Segment im Wohnungsbau.

Anziehende Bestandesmieten
Die Leerwohnungsziffer dürfte um rund 0.2 Prozentpunkte auf 1.2 Prozent ansteigen, was aber kaum Mietzinseinbussen mit sich bringen wird. Vielmehr werden die steigenden Zinsen zu anziehenden Bestandesmieten führen. Da die gemäss Schweizerischem Mietrecht für eine Mietpreisanpassung bestimmenden Hypothekarzinsen und die Inflation in den letzten Jahren tief blieben, hatte trotz vorübergehender Verknappung des Wohungsangebotes keine generelle Mietzinserhöhung stattgefunden. Erstmals in den letzten fünf Jahren dürften nun die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen wieder stärker steigen als jene bei neu gebauten Wohnungen. Die Preise für Stockwerkeigentum werden gesamtschweizerisch nur noch leicht steigen und bei Einfamilienhäusern sogar stagnieren.

Erneuerungsstau bei Wohngebäuden
Eine durchschnittliche Wohneinheit ist in der Schweiz heute rund 45 Jahre alt. In vielen städtischen Gebieten liegt das Durchschnittsalter noch einiges höher. In La Chaux-de-Fonds sind es 63 Jahre, in Bern 57 Jahre, in Zürich, Neuenburg, Montreux und St. Gallen jeweils 55 Jahre. Dies ist unbedenklich, wenn die Gebäude gut unterhalten sind. Eine Auswertung der Wohnungszählung zeigt aber, dass aus den Bauperioden 1961-1980 nur gerade 36% aller Wohnungen und Häuser in den letzten dreissig Jahren renoviert wurden.

Beschleunigter Qualitätszerfall
Der heute zu beobachtende Erneuerungsstau bei Wohngebäuden wird zu einem beschleunigten Qualitätszerfall des schweizerischen Wohnungsbestandes führen. Nach Jahrzehnten mit hoher Neubautätigkeit ist es gemäss den Ökonomen der Credit Suisse an der Zeit, in der Öffentlichkeit die Diskussion über die Renovation und Sanierung des Gebäudebestandes zu führen. Ansonsten können in einigen Jahren entsprechende Gebäude vielerorts nur noch abgerissen werden.

Höchststand der Büroleerstände voraussichtlich erreicht
Die Ökonomen der Credit Suisse erwarten, dass im Jahr 2006 der Höchststand der Büroleerstände erreicht wird. Aufgrund des robusten Wirtschaftswachstums wird die Nachfrage nach Büroflächen steigen, wenn auch ein Beschäftigungswachstum analog der Jahre 1997-2001 nicht absehbar ist. Trotz rekordhoher Leerstände werden aber weiter neue Büroflächen erstellt. Längerfristig verharren somit die Sockelleerstände in der Schweiz auf höherem Niveau. Die Büromieten dürften im laufenden Jahr nochmals nachgeben.

Intensivierung des Verdrängungswettbewerbs bei den Verkaufsflächen
Für das Jahr 2006 kann im Schweizer Detailhandel mit einem etwas stärkeren Umsatzwachstum als im Vorjahr gerechnet werden. Die gute Konjunkturlage wird sich positiv auf die Nachfrage auswirken. Die Bankökonomen erwarten ein Wachstum der Detailhandelsumsätze von 1.5%. Es werden denn auch weiterhin laufend neue Verkaufsflächen erstellt, und der bereits heute harte Verdrängungswettbewerb wird sich intensivieren. Der Spielraum für Mietpreissteigerungen im Detailhandel bleibt somit stark eingeschränkt.

Noch ungenutztes Potenzial bei den Immobilienanlagen
Auch als Anlageklasse verdienen Immobilien gemäss der Studie der Credit Suisse einen festen Platz. Allein das Immobilienvermögen von 16 untersuchten Schweizer Vorsorgeeinrichtungen liegt bei knapp CHF 24 Mia CHF. Verglichen mit dem gesamten Anlagevermögen von CHF 153 Mia ergibt sich eine durchschnittliche Immobilienquote von 15.6%. Portfolioanalysen geben für ein ausgeglichenes Portfolio einen Immobilienanteil von 20 bis 30% vor. Die tiefen Immobilienquoten bei grossen Pensionskassen und Versicherungen lassen somit auf ein erhebliches, noch nicht ausgeschöpftes Potenzial bei der Nachfrage nach Immobilienanlagen in der Schweiz schliessen. (Credit Suisse/mc/pg)