Zürich – Angebotsmieten für Wohnungen dürften innert drei Jahren bis zu 10 Prozent einbrechen. Das verhindert einen weiteren Anstieg der Kaufpreise von Wohnrenditeliegenschaften. Einfamilienhauspreise legen 2018 hingegen weiter leicht zu, gestützt durch tiefe Finanzierungskosten und die Hoffnung auf Landwertgewinne durch Verdichtung. Neue Mobilitätsformen werden das Immobilienpreisgefüge kaum verändern, wie dem UBS Real Estate Focus 2018 zu entnehmen ist.
Der Konkurrenzkampf auf dem Mietwohnungsmarkt verschärft sich weiter. Da die Leerstandsquote bei Mietwohnungen 2019 mit fast 3 Prozent ein neues Allzeithoch erreichen dürfte, sollte sich der Rückgang der Angebotsmieten beschleunigen. Der gesamtschweizerische Angebotsmietindex liegt zurzeit erst knapp 3 Prozent unter dem Höchststand von Mitte 2015. Um Verluste zu vermeiden, zögern Vermieter mit Mietzinssenkungen und versuchen als Alternative, mittels Anreizen wie Einkaufsgutscheinen oder Gratismonaten Mieter anzulocken. Dies birgt jedoch das Risiko der negativen Auslese, denn je kürzer die geplante Mietdauer ist, desto stärker fallen solche Angebote ins Gewicht.
Angebotsmieten werden sich dem Bestand angleichen
In den nächsten Jahren dürften die Bestandsmieten kaum korrigieren, weil sie im historischen Vergleich nicht überhöht sind. Am Markt hingegen werden zurzeit noch durchschnittlich rund 20 Prozent höhere Mieten verlangt als im Bestand. In Perioden mit ähnlich stark steigenden Leerständen wie heute (bspw. anfangs der 1970er oder 1990er Jahre) wurde diese Differenz typischerweise erodiert. «Ohne deutliche Trendwende bei der Bautätigkeit oder eine neue ‹Einwanderungswelle› dürften die Angebotsmieten bis 2020 um bis zu 10 Prozent abrutschen», prognostiziert Claudio Saputelli, Leiter Global Real Estate von UBS CIO WM. «Vor diesem Hintergrund und der Erwartung leicht steigender Zinsen im Jahr 2018 dürften die Preise bei Wohnrenditeliegenschaften den Höhepunkt überschritten haben», folgert Saputelli.
Eigenheimpreise bleiben stabil
Die tiefen Hypothekarzinsen bilden die Hauptstütze des Eigenheimmarkts. Mit dem Kauf eines Eigenheims lassen sich zurzeit Einsparungen gegenüber der Miete einer gleichwertigen Wohnung erzielen, die (bei 80- prozentiger Belehnung) einer Eigenkapitalrendite von gut 4 Prozent entsprechen. Eine vergleichbare Konstellation gab es zumindest im aktuellen Immobilienzyklus noch nicht. Die absolute Höhe der Kaufpreise limitiert jedoch weiterhin die Finanzierbarkeit, so dass kleine Wohnungen gefragt und die relative Zahlungsbereitschaft für Objekte geringerer Qualität hoch bleiben. UBS CIO WM erwartet damit einen weiteren leichten Preisanstieg bei Einfamilienhäusern (+0,5 Prozent) und eine Stagnation bei Eigentumswohnungen. Letztere sind einem verschärften Wettbewerb durch sinkende Mietpreise ausgesetzt.
Wertkorrekturen bei Geschäftsflächen
Die Zahlungsbereitschaft der Investoren für Büroliegenschaften an Spitzenlagen ist seit Anfang 2016 gesunken: Während die Preise für Wohnliegenschaften seither 10 Prozent zugelegt haben, sind jene für Büroliegenschaften rund 10 Prozent zurückgegangen. Leerstehende Büroliegenschaften werden angesichts der teils langwierigen Flächenvermarktung weiterhin mit substanziellen Abschlägen gehandelt. Doch der Angebotsüberhang hat sich stabilisiert und dürfte sich im laufenden Jahr etwas verkleinern. Allerdings bleibt der Wettbewerbsdruck durch die anhaltende Projektierung von Grossüberbauungen bestehen. Die Erneuerung auslaufender Mietverträge ist damit weiterhin mit Mieteinbussen verbunden. Angesichts der mieterfreundlichen Marktlage dürften sich in vielen Liegenschaftsportfolios (weitere) Wertkorrekturen nicht vermeiden lassen.
Riskante Wetten auf neue Mobilitätsformen
Dank Verkehrsinfrastrukturprojekten hat sich die Erreichbarkeit in der Schweiz in den letzten Jahren kontinuierlich verbessert. Dies hat regional am Immobilienmarkt zu Aufwertungen geführt, doch mit der zunehmenden Verkehrsüberlastung in und um die Grosszentren zeichnet sich eine Trendumkehr ab. Neue Mobilitätsformen wie selbstfahrende Autos, die den Immobilienmarkt revolutionieren könnten, sollen Gegensteuer bringen. Doch – falls vollautonomes Fahren auf dem normalen Strassennetz überhaupt in nicht allzu ferner Zukunft Realität wird – würde ein Grossteil möglicher Effizienzgewinne durch Mehrverkehr wieder zunichte gemacht. Zudem gilt, dass das durchschnittliche tägliche Reisezeitbudget über Jahrzehnte hinweg konstant bleibt. Regionen ausserhalb dieses Reisezeitbudgets werden damit aufgrund neuer Mobilitätsformen nicht aufwerten, so dass sich das Immobilienpreisgefüge zwischen Stadt und Land nicht markant verändern würde. Den Immobilienpark bereits heute auf vollautonome Fahrzeuge auszurichten, ist somit eine riskante Wette. (UBS/mc/pg)
Korrekturpotenzial bei Angebotsmieten
Verhältnis der Angebots- und Bestandesmieten zu Einkommen (Index 2000 =100)
