Dies teilte der Immobilienkonzern am Donnerstag mite. Der Mietertrag stieg um 8% auf 66,4 (61,3) Mio CHF, was auf einen höheren Immobilienbestand zurückzuführen ist. Bei unverändertem Immobilienbestand wären die Mieterträge währungsneutral um 1% gestiegen. Die Leerstandsquote hielt sich mit 9,4% gegenüber Ende März stabil.
Analystenerwartungen verfehlt
Damit hat die Immobiliengesellschaft die Prognosen der ZKB ausser mit den Mieterträgen nicht erfüllt. Diese hatte mit Mieterträgen in der Höhe von 67,0 Mio CHF, mit einem Neubewertungseffekt von -80 Mio CHF sowie einem Reinverlust von 53,4 Mio CHF gerechnet. Das operative Ergebnis auf Stufe EBITDA ohne Gewinn aus dem Verkauf von Immobilien erhöhte sich um 14,8% auf 50,4 (43,9) Mio CHF und der operative Cashflow aus dem Mietvertragsgeschäft um 25% auf 19,4 (15,5) Mio CHF.
Finanzkrise drückt auf Immobilienbewertungen
Züblin verkaufte insgesamt fünf Immobilien im Umfang von 113,7 Mio CHF mit einem Gewinn von insgesamt 10,0 Mio CHF, nachdem im Vorjahr noch ein Buchgewinn aus Verkäufen von 14,7 Mio CHF erzielt worden war. Der Bestand des Immobilienportfolios lag per Ende September bei 1’827,3 Mio CHF, nach 2’026,9 Mio CHF per Ende März. Die Bewertungen der Immobilien seien von der internationalen Finanzkrise betroffen. Während die Verkäufe, Währungsschwankungen und Investitionen netto mit rund 100 Mio CHF zur Abnahme des Portfolios beigetragen haben, kamen durch die negativen Bewertungen weitere 100,3 Mio CHF hinzu.
Europäische Immobilientransaktionen stehen still
Da aufgrund der Situation der Wirtschaft europäische Immobilientransaktionen praktisch zum Stillstand gekommen seien, hätten die Bewerter insbesondere in Frankreich die Immobilienwerte stark nach unten korrigiert. Das französische Portfolio war mit einem Minus von 10,4% denn auch besonders von der Abwertung betroffen. Während die Immobilien in Deutschland und den Niederlanden um je rund 3,6% abgewertet wurden, blieben die Werte in der Schweiz konstant.
Eigenkapitalquote bei 33,1 Prozent
Von der 3,55% Wandelanleihe 02/08 wurden bis zum gestrigen letztmöglichen Wandlungsdatum 93,3% des ursprünglichen Emissionsbetrages von 100 Mio CHF gewandelt. Die verbleibenden 6,674 Mio CHF werden am 19. Dezember zur Rückzahlung fällig. Die Eigenkapitalquote unter Einbezug der Wandelanleihen liegt bei 33,1%.
Investitionsstrategie unter der Lupe
Weiter hat Züblin die Investitionsstrategie überprüft. In Zukunft werde ausschliesslich in energieeffiziente Büroimmobilien an zentraler Lage investiert. Die regionale Konzentration soll neben der Schweiz nur noch auf Deutschland und Frankreich und dort auf wenige Städte ausgerichtet werden. Einige der nicht mehr Strategiekonformen Immobilien werden deshalb verkauft, seit Anfang Jahr seien dabei gute Fortschritte erzielt worden.
Kapitalherabsetzung
Wegen einer Änderung des Steuergesetzes in Frankreich ist eine Kapitalherabsetzung mit Sachausschüttung geplant. Die Züblin Immobilien Holding ist mit 68% an der Tochtergesellschaft Züblin Immobiliére France (ZIF) beteiligt, welche an der Euronext in Paris kotiert ist und den Status REIT besitzt, welche in Frankreich SIIC genannt wird. Mit der Gesetzesänderung darf ein Aktionär per Ende Dezember 2008 nur noch 60% an einer SIIC-Gesellschaft halten, ansonsten diese den SIIC-Status verliert. Dies hätte für die ZIF und deren Aktionäre «erhebliche» finanzielle Nachteile zur Folge.
Weiterer Verlust verhindert
Aufgrund des stark gefallenen Aktienkurses wäre es bei einem Verkauf von ZIF-Aktien zur Erreichung der 60%-Schwelle zu einem «erheblichen» Verlust gekommen. Um die Interessen der Züblin-Aktionäre zu wahren, soll deshalb die erforderliche Anzahl ZIF-Aktien an die Züblin-Aktionäre ausgeschüttet werden, so dass Züblin den Anteil an ZIF auf unter 60% senken kann. Eine per 18. Dezember einberufene ausserordentliche Generalversammlung soll die dazu notwendige Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion mit Sachausschüttung (ZIF-Aktien) bewilligen.
VR: Bubb kommt für Hackl
Bei Züblin kommt es zudem zu einer Veränderung im Verwaltungsrat. Der aus persönlichen Gründen zurücktretende Heinz Hackl soll durch den bei Implenia als CEO per Ende Januar ausscheidenden Christian Bubb ersetzt werden, zumindest für die restliche Amtszeit ab 1. Februar 2009. Zum Ausblick auf den weiteren Geschäftsverlauf heisst es, dass trotz Ungewissheit über das Ausmass und die Dauer der anstehenden Rezession wegen der Finanzkrise weiterhin gute operative Ergebnisse erwartet werden dürften. Weitere Korrekturen auf den Immobilienwerten seien aber nicht auszuschliessen. (awp/mc/ps/05)