Der Verwaltungsrat verzichtet aber auf einen Antrag zur Dividendenzahlung oder Nennwertrückzahlung. Der Mietertrag sank auf 123,1 (VJ 127,1) Mio CHF, das operative Ergebnis auf Stufe EBITDA lag bei 92 (91) Mio CHF. Unter dem Strich resultierte ein Konzernergebnis vor Minderheiten von -202,1 (+44,2) Mio CHF und nach Minderheiten von -148,4 (33,2) Mio CHF.
Refinanzierung von 107 Mio. Franken innert 12 Monaten
Per Ende Geschäftsjahr hielt Züblin Hypotheken im Umfang von 1,1 Mrd CHF. Davon muss die Gruppe in den nächsten 12 Monaten rund 107 Mio CHF refinanzieren. «Derzeit laufen mit den Banken intensive Gespräche», sagte CEO Bruno Scherer. Er sei aber bezüglich einem positiven Abschluss zuversichtlich.
Operativ überzeugend
Auf operativer Ebene habe Züblin überzeugt, so der CEO. Er geht davon aus, dass die Banken deshalb trotz den tieferen Bewertungen die Finanzierungskonditionen nicht markant veränderten. Derzeit haben die Hypotheken eine durchschnittliche Vertragsdauer von 4,4 Jahren und die durchschnittliche Zinsfestsetzung beträgt 4,1 Jahre.
Leerstandsquote noch unter 10 %
Belastet wurde das Ergebnis vor allem durch die negativen Marktanpassungen von 238 Mio CHF. Diese seien eine direkte Folge der weltweiten Finanzkrise, so Scherer. Die grössten Werteinbussen verzeichnet Züblin dabei in Frankreich. Der Wert sank um rund 21%. In Deutschland lag die Abwertung bei 9% und in den Niederlanden/Belgien bei 15%. In der Schweiz hat sich der Wert der Immobilienanlagen indes kaum verändert (-1%).
Talsohle in Frankreich durchschitten
«Das Investitionsvolumen in Frankreich sei 2008 um beinahe 60% gefallen», sagte Züblin Frankreich-CEO Pierre Essig. Seit Mai 2009 gäbe es nun aber Anzeichen, dass die Talsohle erreicht sei. Dennoch erwartet er aufgrund der Rezession eine Erhöhung des Leerstands und eine Reduktion der Mietpreise, was sich auch auf die Marktwerte niederschlagen wird.
Zwei Verkäufe in Deutschland
In Deutschland konnte Züblin zwei Objekte veräussern. Dabei wurde eine Einzelhandelsimmobilie in Lüneburg mit einem Gewinn von 35,5% verkauft und in Wedemark eine Liegenschaft mit einem Gewinn von 7,1%. Dennoch ist Züblin zufolge der gewerbliche Immobilientransaktionsmarkt in Deutschland eingebrochen. Grund dafür sei die ungenügende Kreditversorgung.
Portfolio im Wert von 1,58 Mrd. Franken
Per Ende März hatte das Portfolio der Gruppe einen Wert von 1,58 (2,03) Mrd CHF. Die Reduktion ist auf den Verkauf von insgesamt zwölf Anlageliegenschaften im Wert von 233 Mio CHF und die Abwertung von 238 Mio CHF zurückzuführen. Die Leerstandsquote lag bei 9,6 (9,4)%. Das voll verwässerte Eigenkapital pro Aktie lag bei 6,57 (10,53) CHF, was einer Abnahme gegenüber dem Vorjahr von 37% entspricht. Neben der Abwertung der Anlageliegenschaften wirkten sich zudem die Neubewertungen der Zinsswaps mit 0,66 CHF pro Aktie negativ aus.
Dividende 2009/10 unwahrscheinlich
Für das laufende Geschäftsjahr 2009/10 geht die Gruppe gemäss Angaben vom April von einen Mietertrag von 114 Mio CHF aus. Im jetzigen schwierigen Marktumfeld gelte als oberste Zielsetzung die Aufrechterhaltung der Liquidität. CEO Scherer sagte denn auch, es sei gut möglich, dass auch im laufenden Jahr auf eine Dividende oder Nennwertrückzahlung verzichtet werde. Nicht strategiekonforme Immobilien will die Gruppe verkaufen und deren Erlöse für die Anhebung der Eigenkapitalquote verwenden.
Analysten eher enttäuscht
Analysten äussern sich zu den detaillierten Zahlen zurückhaltend. Angesichts der limitierten Kapitalausstattung und weiterer erwarteter Abwertung halte er an seiner Einstufung Untergewichten fest, schreibt ZKB-Analyst Markus Waeber. Auch die Analysten von Sal. Oppenheim rechnen mit weiteren Abwertungen des Portfolio. Patrick Laager von der Bank Vontobel beurteilt das Ergebnis als schwache Performance. Das Unternehmen habe es versäumt, den Wert des Anlageportfolios im Immobiliensektor abzusichern. (awp/mc/pg/03)