Büromarkt: Weiter moderater Anstieg der Leerstände erwartet
Zürich – JLL Schweiz lanciert eine neue umfassende Research-Studie zum Büromarkt Schweiz. Neben einer Diskussion der aktuellen Marktentwicklung in den grossen Städten wird in dieser ersten Ausgabe der Zürcher Büromarkt aus einer längerfristigen Perspektive analysiert. Unter anderem werden verschiedene Entwicklungsszenarien für den Büromarkt in den nächsten zehn Jahren aufgezeigt.
Wie entwickelt sich der Zürcher Büroimmobilienmarkt bis zum Jahr 2025?
- Die Angebotsquote im Grossraum Zürich dürfte über die nächsten Jahre weiter moderat ansteigen. Die Vermarktung von Büroflächen wird somit kompetitiv bleiben.
- Wir sehen aber in keinem unserer Szenarien einen Anstieg der Angebotsquoten in den zweistelligen Bereich voraus, wie dies in manchen ausländischen Märkten zu beobachten ist.
- Auf der anderen Seite würde eine Fortsetzung des dynamischen Beschäftigtenwachstums der letzten Jahre zu einer raschen Stabilisierung der Büroleerstände führen.
- Dies erfordert eine weiterhin hohe Nettoimmigration oder eine zusätzliche Förderung der Beschäftigung von Einheimischen, z. B. von Personen im Rentneralter oder von Teilzeitbeschäftigten.
Dynamische Entwicklung im Büromarkt Zürich in den letzten Jahren
Der Zürcher Büroimmobilienmarkt hat sich im letzten Jahrzehnt sehr dynamisch entwickelt. In vielen Quartieren haben Bauvorhaben und Infrastrukturprojekte das Stadtbild nachhaltig verändert. In Zürich West und Zürich Nord etablierten sich neue Marktgebiete und in der Innenstadt entsteht mit der Europaallee ein neues Geschäftsviertel. Die Entwicklung des Bürostandorts Zürich machte nicht an der Stadtgrenze halt. Auch in den umliegenden Gemeinden wurden zahlreiche moderne Büroflächen errichtet. Insbesondere im Glatttal war und ist die Dynamik mit den Entwicklungsgebieten Glattpark, Richtiareal und Flughafen hoch.
Die Nachfrage nach den neu erstellten Flächen kam zum einen aus Umzügen bestehender Unternehmen. Zum anderen war eine hohe Zusatznachfrage aufgrund von Expansionen und Neuansiedlungen zu beobachten. Die Gesamtbeschäftigung im Dienstleistungssektor in der Grossregion Zürich stieg zwischen Q2 2004 und Q2 2014 um erstaunliche 17.1 % an.
In jüngster Zeit kann die Nachfrage aber nicht mehr mit der Angebotsausweitung mithalten. Die Büroleerstände im Grossraum Zürich steigen an und Vermietungen werden zunehmend anspruchsvoller. Es stellt sich die Frage, ob dies vor allem ein zyklisches Phänomen ist oder ob wir uns im Markt langfristig auf einen Sockelleerstand von 8 – 10 % – wie es in grösseren europäischen Büromärkten nicht unüblich ist – einstellen müssen. Anhand einer Angebots- und Nachfrageanalyse werden in der Studie verschiedene Entwicklungsszenarien für den Büromarkt Zürich in den nächsten zehn Jahren aufgezeigt.
Angebots- und Nachfragekomponenten des Büromarkts
Wir betrachten drei Komponenten der Nachfrage: die Wachstumskomponente, die Effizienzkomponente und die Strukturkomponente. Die Wachstumskomponente soll den Mehrbedarf an Büroflächen aufgrund wachsender Bürobeschäftigung wiedergeben. Die Effizienzkomponente erfasst den Minderbedarf bestehender Mieter aufgrund effizienterer Anmietung. Dies kann durch Modelle wie „Desksharing“, durch Förderung von „Home-Office-Arbeitsplätzen“ oder einfach durch dichtere Raumkonzepte erfolgen. Die Strukturkomponente erfasst letztlich die Anmietung bei Umzügen innerhalb des Büromarkts Zürich. Aus Sicht des Gesamtmarkts hat die Strukturkomponente keinen wesentlichen Einfluss auf das Gleichgewicht, da gleichzeitig zur Anmietung anderswo im Markt Flächen in ähnlicher Grössenordnung frei werden. Allerdings kann die Strukturkomponente zu Verschiebungen zwischen Subsegmenten im Büromarkt führen, da generell Immobilien schlechterer Qualität verlassen und solche besserer Qualität angemietet werden.
Das Beschäftigtenwachstum ist der wichtigste einzelne Treiber für die Flächennachfrage im Büromarkt. Die Beschäftigung im Dienstleistungssektor in der Grossregion Zürich stieg zwischen Q3 1995 und Q2 2014 um durchschnittlich 1.4 % pro Jahr (oder um etwa 30 % über die gesamte Periode). Für die nächsten zehn Jahre gehen wir in von einer deutlichen Verlangsamung des Wachstums aus. Im Hauptszenario beläuft sich z. B. das angenommene Beschäftigtenwachstum auf noch durchschnittlich 0.5 % pro Jahr bzw. insgesamt auf 5.5 % bis Anfang 2025. Wir stützen uns für diese eher konservativen Annahmen auf die aktuelle Bevölkerungsprognose des Kantons Zürich. Das erwartete Abflachen des Wachstums hat wesentlich zwei Ursachen: 1) die demographische Alterung und 2) die Annahme einer abnehmenden Dynamik in der Zuwanderung.
Die Angebotsseite umfasst die aktuellen Leerstände, die Neubautätigkeit, Abrisse bzw. Konversionen in andere Nutzungsarten, Sanierungen sowie die freiwerdenden Flächen bei Umzügen.
Hauptszenario: kontrollierbarer Anstieg der Leerstände erwartet
Der Nettozugang an Büroflächen übertrifft die Nettonachfrage in den vier nächsten Jahren im Hauptszenario. Die Entwicklung steigender Leerstände im Büromarkt Zürich dürfte daher vorerst anhalten. Mit einer geschätzten Angebotsquote von 6.6 % Anfang 2020 werden die Leerstände im internationalen Vergleich allerdings weiterhin gering bleiben. Die Entwicklung ab 2020 ist mit viel Unsicherheit behaftet.
Positives Szenario: baldige Stabilisierung des Marktumfelds
Wir unterstellen für das positive Szenario eine mehr oder weniger stabile Nettozuwanderung in den Kanton Zürich auf heutigem Niveau. Hinsichtlich Neubautätigkeit nehmen wir für die Periode 2015 – 2020 an, dass alle Projekte, die aktuell im Bau oder in der Planungsphase sind, realisiert werden. Im positiven Szenario dürfte sich die Leerstandsituation bald stabilisieren. Das heisst, mit einem ähnlich dynamischen Wirtschafts- und Beschäftigtenwachstum wie in den letzten Jahren könnte die aktuell relativ hohe Baupipeline gut absorbiert werden. Allerdings erfordert ein solches Beschäftigtenwachstum eine anhaltend hohe Nettoimmigration, was im Widerspruch zu der momentanen politischen Grosswetterlage steht. Als Alternative zur Immigration könnten die Beschäftigungsquote und der Beschäftigungsgrad von Einheimischen, z. B. von Personen im Rentneralter oder von gut ausgebildeten Teilzeitbeschäftigten, gefördert werden
Negatives Szenario: starker Rückgang der Bautätigkeit genügt nicht
Im negativen Szenario kühlt sich die Immigration rasch und deutlich ab und die Wirtschaft rutscht in eine demographisch getriebene Stagnation. Für das Beschäftigtenwachstum wird eine Rate unterstellt, welche nur noch halb so hoch ist wie im Hauptszenario. Die Bauindustrie reagiert auf die niedrigere Nachfrage durch verringerte Bautätigkeit. Allerdings schlägt sich dies in einem deutlicheren Ausmass erst verzögert im Nettozugang nieder. In den ersten fünf Jahren ist die Anzahl der erwarteten Fertigstellungen nur geringfügig geringer als im Hauptszenario, da viele der Bauprojekte bereits im Bau oder weit fortgeschritten in der Planungsphase sind. Im negativen Szenario steigt die Angebotsquote im Büromarkt Zürich bis 2020 auf 7.6 % und danach bis Anfang 2025 auf 8.4 % an. Letzteres geschieht trotz starker Reduzierung in der Bautätigkeit (mit entsprechenden Folgen für die Baukonjunktur).
Fazit: Robustes Beschäftigtenwachstum notwendig
Der moderate Anstieg der Leerstände dürfte sich in den nächsten fünf Jahren wohl fortsetzen. Die erwartete Fertigstellung neuer Büroflächen könnte nur dann ohne einen Anstieg der Leerstände absorbiert werden, falls sich das sehr starke Beschäftigtenwachstum der letzten Jahre fortsetzt. Dies ist ein durchaus mögliches Szenario, allerdings aufgrund der erwarteten Veränderungen in den steuerlichen und politischen Rahmenbedingungen nicht unser Hauptszenario. Die Vermarktung von Büroflächen dürfte alles in allem daher kompetitiv bleiben. Auf der anderen Seite sehen wir in keinem unserer Szenarien einen Anstieg der Angebotsquoten in den zweistelligen Bereich voraus, wie dies in manchen ausländischen Märkten zu beobachten ist. Die Situation bleibt somit gut kontrollierbar. Die abnehmende Nachfragedynamik könnte z. B. durch eine (starke) Reduzierung der Bautätigkeit in den späteren Jahren (2020 – 2025) ausgeglichen werden. Dies würde jedoch entsprechende Folgen für die Bauindustrie nach sich ziehen. Weitsicht in der Migrationspolitik, wie bei der Umsetzung der Masseneinwanderungsinitiative, sowie eine Förderung der Beschäftigungsquoten einheimischer Gruppen, z. B. der von Personen im Rentneralter, wären aus Sicht der Bürobeschäftigungsentwicklung vorteilhaft. (JLL Schweiz/mc/ps)
