Solange die Zinsen tief und die Zuwanderung hoch ist, wird sich nach Ansicht der Credit Suisse im Schweizer Immobilienmarkt weniger ändern. ((Foto: Andy Dean – Fotolia.com)
Zürich – Aus Sicht der Credit Suisse (CS) ist der entscheidende Treiber im Immobilienmarkt die Nachfrage. Die Bemühungen der Politik wie die Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers werden daher den Markt laut der Grossbank nicht abkühlen. Als eine der betroffenen Banken ist die CS der Ansicht, dass der antizyklische Kapitalpuffer zur Finanzstabilität beiträgt, aber das Preiswachstum bei Wohnungen und Häusern nicht dämpft. Der Kapitalpuffer gilt nach Beschluss des Bundesrates Ende September und verpflichtet die Schweizer Banken zu stärkeren Reserven im Immobiliengeschäft.
Die dadurch angestrebte Verteuerung von Hypotheken falle nur margial aus, schrieben Experten der CS in einer Studie. Wichtiger seien die Zinsen: «Der Wohnimmobilienmarkt gleicht einem Dampfer, der gesteuert von den tiefen Zinsen kaum den Kurs ändert», sagte CS-Branchenexperte Fredy Hasenmaile am Mittwoch vor den Medien in Zürich.
Nachfrage bleibt auch dank der starken Zuwanderung hoch
So lange die Zinsen tief blieben, werde Wohneigentum als günstig erachtet. Die Nachfrage bleibe nicht zuletzt dank der immer noch starken Zuwanderung hoch und schwäche sich nur leicht ab. Das Preiswachstum werde dieses Jahr 3% bis 5% betragen. Das ist schwächer als in früheren Jahren und erhöht aus CS-Sicht das Risiko von Rückschlägen. Von einer Trendwende an der Preisfront könne aber keine Rede sein.
Nur ein Zinsanstieg klemmt Nachfrage ab – kein Crash
Erst ein Zinsanstieg werde die Nachfrage abklemmen und Leerstände provozieren, was laut CS zwischen 2015 und 2017 passieren könnte. Dies hätte möglicherweise starke Folgen für die Wirtschaft. Aus Sicht der CS ist der Schweizer Markt aber noch nicht so stark erhitzt, dass ein Crash in absehbarer Zeit folgen könnte.
Gemäss der CS fehlen dazu im Moment drei Faktoren. Erstens werde nach wie vor relativ wenig mit Immobilien spekuliert. Zweitens haben die Banken nach Meinung der CS ihre Kreditvergabe gedrosselt, sei es wegen steigender Risiken oder auf Druck stärkerer Regulierung. Drittens gebe es kein Überangebot. Die Möglichkeiten, Neubauten zu erstellen, seien in der Schweiz begrenzt, wodurch es nicht zu einem Überangebot kommen werde.
Leerstände bei Läden und Büros
Im Umbruch ist allerdings der Markt für Büro- und Geschäftsimmobilien. Dort gerät die Nachfrage ins Stocken. Firmen ziehen aus den teuren Innenstädten weg, weil auch Aussenquartiere immer besser erschlossen sind und Arbeitsplätze an die Ränder wandern. Der boomende Onlinehandel dürfte zudem auch die Nachfrage nach Ladenfläche dämpfen.
Die sich verändernde Arbeitswelt trägt das Ihrige bei: «Mobiles Arbeiten» ersetzt vermehrt die Arbeit am immer demselben Schreibtisch. Mit dem «Desksharing» könnten durchschnittlich 10% bis 20% der Büroflächen eingespart werden. Die Dienstleistungsorientierung der Wirtschaft hingegen lindert den drohenden Nachfragerückgang, wie die Studie ebenfalls festhält. (awp/mc/pg)