Zürich – Die fast eineinhalb Jahrzehnte dauernde Ära steigender Wohneigentumspreise scheint beendet. In den nächsten Quartalen rechnen die Immobilienökonomen der Credit Suisse mit einer Preisstagnation. Einfamilienhäuser dürften beim Preiswachstum gegenüber Eigentumswohnungen die Nase vorn haben. Weiter zeigen die Immobilienmarktexperten der Credit Suisse auf, wie sich die Immobilienvermarktung mit Augmented und Virtual Reality derzeit neu erfindet. Was vorerst als digitale Spielerei erscheinen mag, hat längerfristig das Potenzial, die Transaktionskosten zu senken und die Risiken von Immobilienentwicklungen zu reduzieren. Mit Risiken ist auch der Nutzer von Immobilienbewertungen konfrontiert. Die Ökonomen der Credit Suisse stellen eine Methode vor, welche die möglichen Abweichungen vom Schätzwert quantifizieren kann und damit dem Investor Zusatzinformationen liefert.
Die Zeiten stetigen Preisauftriebs von Wohneigentum gehören der Vergangenheit an. Ende 2016 lagen die Preise für Wohneigentum erstmals unter den Vorjahreswerten. Ausserordentlich lange 14 Jahre hat der Preisauftrieb gedauert. Das hohe Preisniveau und die gestiegenen Finanzierungshürden haben dazu geführt, dass sich mittlerweile der Traum von den eigenen vier Wänden für immer weniger Schweizer Haushalte realisieren lässt. Deshalb ist die Nachfrage gesunken und das Preiswachstum zum Erliegen gekommen. Die Immobilienökonomen der Credit Suisse erwarten in den kommenden Quartalen in der Folge eine Stagnation der Preise von Wohneigentum. Vor dem Hintergrund happiger Preissprünge in der Vergangenheit und der ab 2010 immer lauter geäusserten Ängste vor einer erneuten Immobilienkrise in der Schweiz entspricht die jüngste Entwicklung dem Wunschergebnis der Regulatoren. Beruhigt hat sich auch die Vergabe von Hypothekarkrediten. Das Wachstum des Hypothekarvolumens liegt heute trotz rekordtiefen Zinsen so tief wie Ende der Neunzigerjahre, als die langjährige Preishausse zaghaft ihren Anfang nahm.
Preisentwicklung: Einfamilienhäuser im Vorteil
Über lange Zeit hinweg wiesen Eigentumswohnungen höhere Preissteigerungen als Einfamilienhäuser aus. Dem ist nicht mehr so. In den letzten vier Quartalen sind die Preise von mittleren Eigentumswohnungen in der Schweiz spürbar gesunken, wohingegen mittlere Einfamilienhäuser noch ein knapp positives Preiswachstum aufwiesen. Als Hauptgrund für diese veränderte Ausgangslage identifizieren die Immobilienspezialisten der Credit Suisse die Verlagerung der Wohneigentumsnachfrage von den unerschwinglich gewordenen Zentren in die Peripherie und das Ausbleiben der Nachfrage seitens der Schwellenhaushalte. Die geringere Nachfrage nach Eigentumswohnungen widerspiegelt sich auch in einer verminderten Projektierung von Stockwerkeigentum. In den letzten 12 Monaten wurden 18% weniger Eigentumswohnungen bewilligt als im Vorjahreszeitraum.
Immobilien werden mobil
Die Digitalisierung hinterlässt auch im Immobilienwesen zunehmend Spuren. Sie verändert die Geschäftsmodelle von Unternehmen entlang der gesamten Wertschöpfungskette vom Bau bis zur Bewirtschaftung der Immobilien. So erfindet sich aktuell die Immobilienvermarktung neu – mit der Anwendung von Augmented und Virtual Reality. Ein Mix aus Video, Fotographie und 3D-Renderings macht es möglich, eine virtuelle Welt zu erschaffen. Die Immobilien werden damit jederzeit für alle Interessenten begehbar, und die Reisezeiten und -kosten für Kunden und Makler entfallen. Die Immobilienspezialisten der Credit Suisse sehen ein grosse Potenzial in diesen Technologien. Der Immobilienmarkt könnte zu einem der lukrativsten Anwendungsbereiche von Virtual Reality werden.
Vernachlässigte Unsicherheiten in Immobilienbewertungen als Risikofaktor
Dank stärkerer Computerleistung und anwenderfreundlicheren Programmen dürfte sich auch die Immobilienbewertung verändern. Im DCF-Verfahren, das sich bei der Bewertung von Immobilien etabliert hat, wird der Einfachheit halber die Unsicherheit, ob die prognostizierten Eingabegrössen in Zukunft auch wirklich eintreffen, vernachlässigt. Die Schätzwerte tragen dieser Unsicherheit entsprechend zu wenig Rechnung und sind folglich mit einer Scheinsicherheit behaftet. Mit Monte-Carlo-Simulationen stellen die Immobilienökonomen der Credit Suisse eine Methode vor, bei der rechnergestützt Tausende verschiedene Zukunftskonstellationen berücksichtigt werden können und der Schätzwert in Form einer Verteilung wiedergegeben wird. Die resultierenden Informationen über mögliche Abweichungen vom erwarteten Wert helfen dem Investor, die Risiken besser abzuschätzen. (Credit Suisse/mc/ps)
Abbildung: Stabilere Preisentwicklung bei Einfamilienhäuser
Wachstum der Transaktionspreise (mittleres Segment) im 1. Quartal 2017 im Vergleich zum Vorjahresquartal
Quelle: Wüest Partner, Geostat
Die vollständige Studie «Immobilienmonitor Schweiz 2. Quartal 2017: Das Ende einer Ära» finden Sie im Internet unter: www.credit-suisse.com/immobilien