Zürich – Nach fünf schwierigen Jahren mehren sich gemäss den Ökonomen der Credit Suisse die Zeichen für eine allmähliche Erholung des Schweizer Büroflächenmarktes. Das ausgeschriebene Angebot ist nicht mehr weiter angestiegen und verharrt bei 4,3% des Bestands. Die Stabilisierungstendenz ist aber noch fragil, weil einerseits das vollständige Ausmass der Leerstände unterschätzt wird und weil mittelfristig die Flächenausweitung wieder zunehmen wird.
Der Schweizerische Büroflächenmarkt ist infolge tiefer Zinsen schon seit Jahren mit einer starken Flächenausweitung bei gleichzeitig flauer Nachfrage konfrontiert. Dies hat vor allem auf den grossen Büromärkten zu einem Überangebot und steigenden Leerständen geführt. Die heute publizierte Studie der Credit Suisse-Immobilienökonomen stellt fest, dass die Bodenbildung nun in Reichweite scheint.
Beschleunigung der Schweizer Wirtschaft als leiser Hoffnungsträger
Dank einer Beschleunigung der Schweizer Wirtschaft wird für das Jahr 2018 eine Belebung der Büroflächennachfrage erwartet. Diese dürfte allerdings eher schleppend verlaufen, weil die Beschäftigungsentwicklung dem Wirtschaftsgang hinterherhinkt. In einem Umfeld, in welchem alles im Fluss scheint, zögern die Unternehmen, die Beschäftigung kräftig aufzustocken. Angebotsseitig zeichnet sich zudem mittelfristig eine erhöhte Flächenausweitung ab, da die Projektierungstätigkeit nach wie vor durch das tiefe Zinsumfeld angekurbelt wird.
Tertiarisierung der Industrie stützt Büroflächennachfrage
Der fortschreitende Bedeutungsgewinn von Dienstleistungen innerhalb des Industriesektors (Tertiarisierung) sorgt für eine insgesamt wachsende Büroflächennachfrage. Im Zuge von Industrie 4.0 wird die Auslieferung der Warengüter vermehrt durch Dienstleistungen in Form von Apps, Online-Services für Produkte, digitale Analysen von Produktionsprozessen und online-basierten Interaktionen mit Kunden begleitet. Je mehr Tätigkeiten mit Dienstleistungscharakter bei Industriefirmen Einzug halten und je grösser der Wertschöpfungsanteil dieser Dienstleistungen wird, desto mehr Büroarbeitsplätze benötigt die Industrie. Gemäss den Berechnungen der Credit Suisse ist der Bürobeschäftigungsanteil zwischen 2010 und 2015 im 2. Sektor kontinuierlich von 32% auf 34% gestiegen. Trotz Beschäftigungsrückgangs dürfte die Industrie folglich heute mehr Büroarbeitsplätze aufweisen als noch im Jahr 2010. Konkret sind über die fünfjährige Beobachtungsperiode im Industriesektor rund 9’000 Arbeitsplätze verschwunden. Dennoch zählte die Industrie letztlich über 13’000 Büroarbeitsplätze mehr.
Büroflächenmarkt Zürich: Leerstände grösser als vermutet
Je nach Grösse, Branchenmix, Standortqualität und Investitionsdynamik befinden sich die einzelnen Büroflächenmärkte in der Schweiz in unterschiedlichen Zyklusphasen. In den beiden grossen Büroflächenmärkten Zürich und Genf dürfte die Bodenbildung mehr Zeit erfordern als in den übrigen Märkten. Die Vermarktung in den Teilmärkten beider Zentren wird in der Folge noch während einiger Quartale harzig verlaufen. Vor allem an den Rändern der Büroflächenmärkte sammeln sich die Leerstände.
In Zürich wird die bevorstehende Fertigstellung grosser Projekte den Angebotsdruck auf dem mit Abstand grössten Büroflächenmarkt der Schweiz hochhalten. Die Situation in Zürich ist fragiler, als es den Anschein macht. Im Unterschied zu den anderen Grosszentren ist die Angebotsziffer weiter auf 6,9% angestiegen (vgl. Abbildung). Weil länger leer stehende Flächen tendenziell nicht mehr auf den Online-Marktplätzen ausgeschrieben werden, verschwinden sie bei vielen Beobachtern vom Radar. Derartige Flächen werden hauptsächlich über individuelle Projektseiten im Internet oder auf den Seiten der Immobilienmakler ausgeschrieben. Weil zudem die Vermarktung von grossen Flächen ab 2’000 m² sehr harzig läuft, werden vermehrt nur noch Teilflächen ausgeschrieben, wodurch ebenfalls verfügbare Flächen nicht mitgezählt werden. Je grösser das Überangebot auf einem lokalen Markt ist, desto eher treten diese Phänomene zutage.
Die Büroflächenmärkte der Grosszentren entwickeln sich alles andere als synchron
Im Gegensatz zu Zürich dürften sich die Büroflächenmärkte in Basel, Bern und Lausanne weiter erholen. Die Überangebote beschränken sich, wenn überhaupt, auf die äusseren Geschäftsgebiete dieser Märkte. Gegen Ende des Jahrzehnts dürften grössere Flächenzugänge die fortgesetzte Reduktion der Angebotsquoten jedoch in Frage stellen. In Genf konnte das Wachstum der Angebotsziffer gestoppt werden und die Mietpreise sind nicht mehr im Sinkflug. Mit 7,5% weist die Rhonestadt aber noch immer die höchste Angebotsquote auf (vgl. Abbildung). Kurzfristig hemmt eine eher schwache Nachfrage eine rasche Reduktion des Überangebots. In Genf konzentriert sich das ausgeschriebene Flächenangebot so stark wie in keinem anderen Grosszentrum auf die Innenstadt bzw. den Central Business District (CBD). Beschäftigungsrückgänge bei den klassischen Nachfragern der teuren Innenstadtflächen – den Banken und dem Rohstoffhandel – sind dafür verantwortlich. Mit Blick auf die verschiedenen Entwicklungsprojekte, die gut nachgefragte, moderne Flächen hervorbringen, und angesichts des Willens vieler Unternehmen zur Konsolidierung an möglichst wenigen Standorten dürfte die Angebotssituation auf dem Büroflächenmarkt Genf schwierig bleiben.
Mittelzentren – Neue Horizonte für Büroimmobilienanleger
Die Büroflächenmärkte der Mittelzentren weisen andere Profile als die Grosszentren auf und bringen neue Qualitäten ins Spiel. Wegen ihrer geringeren Grösse und Objektverfügbarkeit können sie kein Ersatz für Investitionen in das gesuchte Prime-Segment der Grosszentren sein. Doch ihr Diversifikationspotenzial aufgrund der Vielfältigkeit ihrer Wirtschaftsstrukturen, einer besseren geografischen Verteilung und eines geringeren Wettbewerbsdrucks sprechen für ein höheres Gewicht dieser Märkte in den Immobilienportfolios professioneller Anleger. Je nach Mittelzentrum können dabei Faktoren wie tiefe Kosten, interessanter Branchenmix, attraktives Arbeitskräftereservoir oder auch eine Kombination dieser Faktoren für die Auswahl ausschlaggebend sein. (Credit Suisse/mc/ps)
Die Studie Büroflächenmarkt Schweiz 2018 ist hier abrufbar