Keine Entwarnung trotz stagnierendem UBS Immobilienblasenindex
Zürich / Basel – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht nach geringfügigem Rückgang bei 1,22. Die Ungleichgewichte haben sich damit zwar nicht weiter verschärft, aber der leichte Preisrückgang auf dem Wohnimmobilienmarkt konnte vorerst die volkswirtschaftlichen Risiken und das bestehende Korrekturpotenzial nicht signifikant reduzieren.
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht im 1. Quartal 2014 praktisch unverändert bei 1,22 in der Risikozone. Gegenüber dem Vorquartal ist der Index nur geringfügig um 0,01 Punkte gefallen. Der Immobilienblasenindex bestätigt damit die auf dem Transaktionsmarkt seit einigen Quartalen wahrgenommene Marktberuhigung. Aus Bewertungsoptik kann aber keine Entwarnung gegeben werden.
Eigenheimpreise leicht rückläufig
Die Stagnation des Immobilienblasenindex ist auf die insgesamt leicht gefallenen Eigenheimpreise zurückzuführen. Dabei verzeichneten insbesondere die Preise für Einfamilienhäuser mit annualisiert minus 4 Prozent den – angesichts des seit 1998 andauernden Immobilienbooms – stärksten Quartalsrückgang seit 17 Jahren. Das Preisniveau scheint langsam aber sicher an seine Grenze zu stossen, da viele Erstkäufer die Tragbarkeitsnormen kaum mehr erfüllen können. Zusätzlich drücken das wachsende Überangebot in einzelnen Agglomerationen sowie die restriktivere Vergabe von Hypothekarkrediten aufgrund neu eingeführter regulatorischer Massnahmen auf das Preisniveau. In diesem Umfeld könnten die zur Diskussion stehende zusätzliche Verschärfung der Selbstregulierung (höhere Amortisationsraten, striktere Belehnungsvorschriften) und die Unsicherheit über die weitere Entwicklung der Zuwanderung nach Annahme der Masseneinwanderungsinitiative die Trendwende bei der Preisentwicklung einleiten.
Korrekturpotenzial weiterhin hoch
Das Korrekturpotenzial des Wohnimmobilienmarkts und die Risiken für die Schweizer Volkswirtschaft bleiben aber vorerst unverändert hoch. So hat sich das Wachstum der Hypothekarvolumen zwar etwas verlangsamt, doch angesichts der im 1. Quartal 2014 stagnierenden Haushaltseinkommen wächst die Verschuldung weiterhin zu schnell. Ebenso Anlass zur Vorsicht gibt weiterhin die rekordhohe Zahl der Kreditanträge für nicht zum Eigengebrauch vorgesehene Liegenschaften.
Regionale Risiken praktisch unverändert
Die regionalen Risiken haben sich kaum verändert. Eine zusätzliche Verschärfung der Ungleichgewichte beobachten wir noch im Tessin in den Monitoring-Regionen Lugano und Locarno mit Preissteigerungen im Jahresvergleich von gegen 5 Prozent sowie teilweise in der Zentralschweiz und im Thurgau. Am Genfersee bleiben die Preise unter Druck, was angesichts der hohen Bewertung aber keine Entwarnung signalisiert. Auf der regionalen Risikokarte gehört Basel-Stadt neu zu den Gefahrenregionen und die Region Gros-de-Vaud neu zu den Monitoring-Regionen. (UBS/mc/ps)
UBS Swiss Real Estate Bubble Index – 1. Quartal 2014
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
Auswahl der Gefahren- und Monitoring-Regionen
Unsere Auswahl der Gefahrenregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und basiert auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.
Regionale Gefahrenkarte – 1. Quartal 2014
