PSP-CEO Luciano Gabriel. (Foto: PSP)
Zug – Das Immobilienunternehmen PSP Swiss Property hat im Geschäftsjahr 2014 den Liegenschaftsertrag gegenüber dem Vorjahr zwar knapp gehalten, bei der Profitabilität aber einen Rückschlag erlitten. Grund dafür ist hauptsächlich der geringere Verkaufserfolg. Die Aktionäre sollen an der Geschäftsentwicklung mit einer unveränderten Dividende beteiligt werden. Für das laufende Jahr wird mit einer stabilen Entwicklung des verhältnismässig hohen Leerstands sowie einem neuerlichen Rückgang beim Betriebsergebnis gerechnet.
Mit der Vermietung des unverändert 161 Büro- und Geschäftsliegenschaften umfassenden Immobilienparks hat PSP 2014 einen um 0,7% geringeren Ertrag von 277,2 Mio CHF eingenommen. Den Rückgang erklärt die Gesellschaft in einer Mitteilung vom Dienstag mit dem renovationsbedingtem Leerstand. Auf vergleichbarer Basis habe hingegen ein Anstieg von 0,2% resultiert.
Der Ertrag aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen ging im Vergleich mit dem starken Vorjahreswert mit 6,8 Mio CHF knapp um die Hälfte zurück. Insgesamt kam der Betriebsertrag bei 298,8 Mio CHF zu liegen nach 426,4 Mio in 2013. Die Differenz ist fast vollständig auf einen tieferen Erfolg resultierend aus der turnusmässigen Neubewertung des Immobilienparks zurückzuführen.
Geringerer Aufwand – Operative Marge verbessert
Auf der Kostenseite wurde besser gewirtschaftet: Gesamthaft nahm der Betriebsaufwand um 5,0% auf 53,7 Mio ab. Grössere Veränderungen zeigen sich bei den Postenstellen «Unterhalt und Renovationen» (-13%) und «Personalaufwand» (-3,1%).
Der Betriebsgewinn auf Stufe EBITDA kam mit 238,2 Mio um 1,7% unter dem Vorjahr zu liegen. Gemessen am um die Neubewertungseffekte und den Verkauf einer Anlageliegenschaft bereinigten Gesamtertrag blieb mit 81,8% allerdings mehr als im Vorjahr übrig (81,3%).
Unter dem Strich verblieb mit 169,3 Mio 2,5% weniger, was einen Gewinn pro Aktie von 3,69 CHF ergibt. Gemäss Antrag des Verwaltungsrates sollen davon wie auch im Vorjahr 3,25 CHF je Anteilsschein ausgeschüttet werden. Mit den vorgelegten Zahlen hat PSP die Erwartungen der Analysten leicht übertroffen.
Stabile Nettorendite des Immobilienparks – Höherer Leerstand
Der Wert des Anlageportfolios legte im Verlauf des Jahres um 2,1% auf 6,16 Mrd CHF am Bilanzstichtag zu und erzielte eine stabile Nettorendite von 3,9%. Der durchschnittliche Zinssatz auf dem Fremdkapital lag Ende 2014 bei 1,7%; die Eigenkapitalquote bei 57,5% (Vorjahr: 58,7%).
Der Leerstand nahm – wie bereits oben erwähnt – insbesondere aufgrund von Sanierungsarbeiten im Verlauf des Jahres zu; die entsprechende Quote lag am Stichtag bei 10,0% nach 8,0% per Ende 2013. Von den im Jahr 2015 auslaufenden Mietverträgen mit einem Volumen von 26,5 Mio CHF seien rund 40% erneuert bzw. verlängert.
Die Neu- bzw. Weitervermietungen seien zufriedenstellend verlaufen. Im Segment Büromarkt übersteige derzeit das Angebot vielerorts die Nachfrage, und punktuell besteht den Ausführungen zufolge ein Überangebot. Zentrale, gut erschlossene und moderne Büroflächen seien aber nach wie vor gesucht. Der Verkaufsflächenmarkt an zentralen Lagen habe sich 2014 robust präsentiert. Der Markt sei zwar anspruchsvoll, von einer Krise könne aber keine Rede sein, wie es heisst.
Für 2015 weiterer Rückgang auf Stufe EBITDA erwartet
Für das Geschäftsjahr 2015 wird ein Rückgang auf Stufe EBITDA (ohne Liegenschaftserfolge) auf rund 225 Mio CHF in Aussicht gestellt. Dies wird in erster Linie auf einen geringer als erwarteten Erfolg aus dem Verkauf von Stockwerkeinheiten sowie einem Steuereffekt zurückgeführt. Die Mieteinnahmen dürften trotz höheren Renovationsvolumens stabil bleiben. Ferner wird bei den Leerständen per Ende 2015 mit einer gegenüber 2014 unveränderten Quote von rund 10% gerechnet. In den Immobilienpark sollen im laufenden Jahr und 2016 rund 120 Mio CHF investiert werden. (awp/mc/upd/ps)