PSP Swiss Property 2012 mit leicht höherem Liegenschaftsertrag
PSP-CEO Luciano Gabriel. (Bild: PSP)
Zug – Das operative Ergebnis des Immobilienunternehmens PSP Swiss Porperty hat sich 2012 gegenüber dem Vorjahr wiederum verbessert: Der Reingewinn ohne Bewertungseffekte erhöhte sich um 8.5% auf CHF 161.6 Mio. (2011: CHF 149.0 Mio.). Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.60 (2011: CHF 3.47). Per Ende Dezember 2012 erreichte das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 80.64 (Ende 2011: CHF 75.28). Der NAV vor Abzug der latenten Steuern belief sich auf CHF 95.21 (Ende 2011: CHF 89.02). Der Verwaltungsrat beantragt eine Barausschüttung von CHF 3.20 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen; dies entspricht einer Erhöhung von 6.7% gegenüber dem Vorjahr (2011: CHF 3.00). Dies geht aus einer Mitteilung des Unternehmens vom Freitag hervor.
Das Immobilienportfolio umfasste per Ende 2012 163 Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen sechs Entwicklungsareale und drei Einzelprojekte. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF 6.283 Mrd. (Ende 2011: CHF 5.958 Mrd.). In der Berichtsperiode wurden keine Anlageimmobilien erworben, jedoch im Rahmen der kontinuierlichen Portfoliobereinigung fünf kleinere Anlageliegenschaften für insgesamt CHF 19.5 Mio. bzw. 17.8% über der letzten Bewertung veräussert. Anfang 2012 wurde eine Investition von rund CHF 26 Mio. für eine Wellness- und Spa-Anlage auf dem Gelände des Lido in Locarno beschlossen. Der Bau der Anlage, die bereits einem erfahrenen Betreiber vermietet ist, wird voraussichtlich bis Mitte 2013 dauern. Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt.
Die Neubewertung des Immobilienportfolios resultierte in einer Aufwertung von CHF 266.9 Mio. (2011: CHF 325.1 Mio.). Der grösste Teil dieser Wertsteigerung folgte aus objektspezifischen Änderungen bei den Diskontierungssätzen, dem Abschluss neuer Mietverträge zu höheren als erwarteten Mieten sowie leicht gestiegenen Marktmieten für Verkaufsflächen, v.a. im Zentrum von Zürich.
Leerstandsquote
Die Leerstandsquote betrug Ende 2012 8.0% (Ende 2011: 8.3%). Der Rückgang war v.a. die Folge von grösseren Vermietungen in den folgenden Liegenschaften: Wallisellen, Richtistrasse 9; Bern, Laupenstrasse 18/18a; Biel, Aarbergstrasse 94 und Zürich-West, Hardturmstrasse 131, 133, 135. Von den 8.0% waren 1.3%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen: Dabei stammten 0.6%-Punkte von der Liegenschaft Route des Acacias 50/52 in Carouge und 0.4%-Punkte betrafen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.9 Mrd.) trugen insgesamt 3.3%-Punkte zum Leerstand bei. Auf die übrigen Liegenschaften mit einem Anlagewert von CHF 4.9 Mrd. (d.h. das Gesamtportfolio ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) entfielen 3.4%-Punkte.
Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen (CHF 42.0 Mio.) waren per Ende 2012 bereits 45% erneuert bzw. verlängert.
Jahresergebnis 2012
Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge erhöhte sich von CHF 149.0 Mio. auf CHF 161.6 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 3.60 (2011: CHF 3.47). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung. Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF 368.6 Mio. (2011: CHF 404.0 Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 8.21 (2011: CHF 9.40).
Die Erhöhung des Ergebnisses ohne Liegenschaftserfolge um CHF 12.6 Mio. ist hauptsächlich auf die folgenden Faktoren zurückzuführen: i) um CHF 2.2 Mio. höheren Liegenschaftsertrag (2011: CHF 270.7 Mio.), ii) um CHF 9.5 Mio. höhere Erträge aus Verkäufen von selbst entwickelten Objekten (2011: CHF 3.3 Mio.) und iii) um CHF 7.0 Mio. tieferen Finanzaufwand (2011: CHF 44.3 Mio.).
Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich von CHF 270.7 Mio. auf CHF 272.8 Mio. Die Zunahme resultierte v.a. aus: i) Neuvermietungen an der Richtistrasse 9 und 11 in Wallisellen und an der Aarbergstrasse 94 in Biel, ii) Mietertrag des im März 2012 eröffneten Boutique-Hotels auf dem Hürlimann-Areal in Zürich und iii) zusätzlichem Mietertrag aufgrund diverser kleineren Neuvermietungen. Zu beachten ist zudem, dass im Vorjahr ausserordentliche Liegenschaftserträge in der Höhe von CHF 2.2 Mio. anfielen.
Der Finanzaufwand sank, dank dem günstigen Zinsumfeld bzw. den sich nun auswirkenden günstigen Zinssatz-Swaps, um CHF 7.0 Mio. bzw. 15.9% auf CHF 37.2 Mio.
Per Ende 2012 betrug das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) CHF 80.64 (Ende 2011: CHF 75.28). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 95.21 (Ende 2011: CHF 89.02).
Solide Kapitalstruktur
Mit einer Verschuldungsrate von 28.5% (Ende 2011: 32.2%) bleibt die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich aktuell auf CHF 635 Mio.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig vom weiterhin historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag Ende 2012 war der durchschnittliche Zinssatz bei 2.20% (Ende 2011: 2.49%) und die durchschnittliche Zinsbindung betrug 3.7 Jahre (Ende 2011: 2.9 Jahre). Bis 2015 werden keine Bankkredite fällig.
Im September 2012 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit „A-„ und stabilem Ausblick.
Anträge an die Generalversammlung vom 9. April 2013
Der Verwaltungsrat beantragt für das Geschäftsjahr 2012 eine Ausschüttung von CHF 3.20 pro Aktie aus den Reserven aus Kapitaleinlagen (2011: CHF 3.00). In Relation zum Jahresgewinn ohne Liegenschaftserfolge entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 88.9%; im Verhältnis zum aktuellen Aktienkurs ergibt dies eine Rendite von 3.8%.
Im Weiteren stellen sich alle Verwaltungsratsmitglieder für eine weitere einjährige Amtsperiode zur Wiederwahl.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die Anlageliegenschaft Chemin du Rionzi 52 in Lausanne wurde in der Berichtsperiode zum Verkauf beurkundet. Die Eigentumsübertragung erfolgt im Geschäftsjahr 2013.
Zur Refinanzierung von Finanzverbindlichkeiten wurde am 8. Februar 2013 eine 1.0%-Anleihe mit einer Laufzeit von 2013 bis 2019 und einem Volumen von CHF 120 Mio. emittiert.
Zuversichtlicher Ausblick
Allen wirtschaftlichen Unwägbarkeiten zum Trotz blickt PSP Swiss Property weiterhin zuversichtlich in die Zukunft – dies dank ihrer starken Stellung auf dem Schweizer Immobilien-markt, einer soliden Kapitalbasis und einem qualitativ hochstehenden Immobilienportfolio.
Die Gesellschaft wird ihrer auf eine langfristige Wertsteigerung ausgerichteten, zurückhaltenden Akquisitionsstrategie und ihrer konservativen Finanzierungspolitik treu bleiben.
Die finanziellen Mittel werden auch 2013 in erster Linie für Renovationen und Modernisierungen zur Attraktivitätssteigerung einzelner Liegenschaften sowie die Weiterentwicklung der Areale und Projekte eingesetzt.
Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erwartet PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2013 einen EBITDA ohne Liegenschaftserfolge von rund CHF 240 Mio. (2012: CHF 238.6 Mio.). Bei den Leerständen wird per Ende 2013 von einer Quote von rund 10% ausgegangen (Ende 2012: 8.0%), dies hauptsächlich infolge des neuen, sanierungsbedingten Leerstands am Bahnhofplatz und Bahnhofquai in Zürich. (PSP/mc/ps)
