Luciano Gabriel, CEO PSP Swiss Property (Foto: PSP)
Zug – Das Immobilienunternehmen PSP Swiss Property hat in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres 2013 mehr Ertrag und einen höheren Gewinn erwirtschaftet. Für das Gesamtjahr hat die Gesellschaft den bisherigen Ausblick leicht angepasst: Neu geht PSP von einer Leerstandsquote von weniger als 9,5% aus (bisher «rund 10%»).
Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich in der Berichtsperiode um 2,1% auf 208,6 Mio CHF. Die Neubewertung des Immobilienparks fiel mit 95,7 Mio um rund einen Viertel tiefer aus als in der Vorjahresperiode. Der Betriebsgewinn auf Stufe EBITDA ohne Liegenschaftserfolge stieg derweil um 3% auf 187,3 Mio und die entsprechende Marge auf 82,6% von 81,6% im Vorjahr, wie PSP am Dienstag mitteilte.
Unter dem Strich verblieb – unter Ausklammerung der Liegenschaftserfolge – ein um 10% höherer Reingewinn von 135,0 Mio CHF. Zum Ergebnis beigetragen haben neben dem höheren Liegenschaftsertrag vor allem die Verkäufe von 43 Eigentumswohnungen auf dem Löwenbräu-Areal in Zürich sowie ein tieferer Finanzaufwand. Inklusive Bewertungsdifferenzen sank der Reingewinn um 3,1% auf 208,5 Mio, wobei dies hauptsächlich auf die geringere Aufwertung der Liegenschaften zurückführen sei. Mit den Zahlen wurden die Markterwartungen (AWP-Konsens) auf Gewinnstufe übertroffen, der Liegenschaftsertrag zeigte derweil eine Punktlandung.
Leerstandsquote wegen Sanierungsarbeiten hoch
Per Ende September hatten die Anlageliegenschaften einen Wert von 6,40 Mrd CHF nach 6,18 Mrd CHF Ende Juni. Die Leerstandsquote betrug per Ende September 9,0% nach 9,1% Ende Juni. Davon waren 1,7 Prozentpunkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen, wobei 1,4 Prozentpunkte auf die Totalsanierung der Liegenschaften am Bahnhofplatz/Bahnhofquai in Zürich entfallen.
Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen trugen 3,2 Prozentpunkte zum Leerstand bei. Damit lag die Leerstandsquote für die übrigen Anlagen, die einen Wert von 5,1 Mrd CHF ausmachen, bei 4,1%. Von den im Jahr 2013 auslaufenden Mietverträgen seien per Ende September 2013 bereits 83% erneuert oder verlängert worden, heisst es.
Mittelfristig vom tiefen Zinsniveau profitieren
Zuletzt hat PSP im August mit der ersten Etappe der Überbauung «Salmenpark» in Rheinfelden begonnen. Für das Areal sei eine Überbauung mit Hauptnutzen Wohnung und Detailhandel, einem Alters- und Pflegeheim und Büros in mehreren Etappen vorgesehen. Das Investitionsvolumen beträgt insgesamt rund 240 Mio CHF, wovon allein auf die erste Etappe gut 170 Mio entfallen. Nach dem Bilanzstichtag fanden laut PSP keine wesentlichen Ereignisse statt.
Dank Zinsabsicherungsgeschäften (Swap) will das Unternehmen auch mittelfristig vom historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Per Stichtag lag der durchschnittliche Zinssatz bei 1,84% und die durchschnittliche Zinsbindung bei 3,3 Jahren. Ende 2012 hatte der Zinssatz noch bei 2,2% und die Bindung bei 3,7 Jahren gelegen. Bis 2018 werden zudem den Angaben zufolge keine grösseren zugesicherten Bankkredite fällig.
Die Verschuldungsquote liegt aktuell bei 28,9% nach 28,4% Ende 2012. Damit bleibe die Kapitalstruktur äusserst solide. Die unbenutzten zugesicherten Kreditlinien belaufen sich laut PSP auf 470 Mio CHF.
EBITDA ohne Liegenschaftserfolg von rund 240 Mio Franken erwartet
Für das Gesamtjahr zeigt sich das PSP-Management weiterhin zuversichtlich. Besonderes Augenmerk lege man weiterhin auf die Renovation und Modernisierung einzelner Liegenschaften sowie auf die Weiterentwicklung der Areale und Projekte, heisst es. Bei der Leerstandsquote rechnet PSP neu mit einem Wert von unter 9,5% (bisher: «rund 10%»). Die EBITDA-Prognose von rund 240 Mio CHF (ohne Liegenschaftserfolg) wurde hingegen bestätigt. (awp/mc/pg)