Superkompensation bei Wohnimmobilien als mögliches Szenario
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Zürich – Trotz abgeschwächter Dynamik haben in der Schweiz die Bewertungen auf dem Eigenheimmarkt einen Höchststand erreicht. Das Gefahrenpotenzial einer Korrektur ist damit weiter gestiegen. Auch den Preisen von Geschäftsflächen droht eine baldige Trendumkehr, wie aus der Immobilienstudie UBS Real Estate Focus 2014 hervor geht. Börsennotierte Immobilien haben bereits ins Negative gedreht.
Das durchschnittliche Preiswachstum bei Wohnimmobilien war 2013 leicht rückläufig. Der Grund dafür war die Entwicklung der Eigentumswohnungen, die im Zehnjahresvergleich mit einem Anstieg von 3,5 Prozent unterdurchschnittlich zulegten. Einfamilienhäuser hingegen verteuerten sich 2013 mit 4,5 Prozent etwas stärker als im Vorjahr. Der insgesamt verlangsamte Preisanstieg wurde begünstigt durch eine Verdoppelung der Langfristzinsen, die Einführung des antizyklischen Kapitalpuffers sowie härtere Mindeststandards bei der Hypothekarvergabe.
Nur noch geringes Preiswachstum erwartet
Die beobachtete Abschwächung der Dynamik darf jedoch nicht über die weiter angestiegenen Risiken hinwegtäuschen. Die teuerungsbereinigten Immobilienpreise liegen mittlerweile nur noch rund 5 Prozent unter dem Niveau von 1989, als in der Schweiz zuletzt eine Immobilienblase platzte. Zudem steigen die Immobilienpreise immer noch schneller als die Haushaltseinkommen, die Mieten und die Konsumentenpreise. Und die Hypothekarverschuldung der Schweizer Privathaushalte beträgt zurzeit fast 110 Prozent des Bruttoinlandprodukts. Für die Schweiz besteht damit die typische Gefahrenkulisse eines Preiszerfalls. Dennoch erwartet das Wealth Management Research der UBS im laufenden Jahr keine Korrektur der Eigenheimpreise auf breiter Front, auch wenn die von den wichtigsten Markttreibern (Bevölkerungswachstum, Wirtschaftswachstum und Zinsen) ausgehenden Impulse etwas schwächer werden. Die Experten erwarten für 2014 nur noch ein schwaches Preiswachstum von 2 Prozent bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Allerdings dürften sich die Preise innerhalb der Schweiz sehr unterschiedlich entwickeln. Gerade in den teuersten Gemeinden und bei gehobenen Objekten werden die Preise weiterhin unter Druck bleiben.
Superkompensation dank Wachstumsschub?
Ob die momentane leichte Marktberuhigung ab 2015 in eine Korrekturphase übergeht, wird durch politische Entscheide zur Zuwanderung, die Zinsentwicklung sowie eine allfällige zusätzliche Verschärfung der Kreditvergabekonditionen bestimmt werden. Sollte hierzu alles beim Alten bleiben und die Schweizer Volkswirtschaft nochmals stärker als erwartet anziehen, so erscheint mittelfristig eine grössere schweizweite Preiskorrektur zunehmend unwahrscheinlich. Mit steigendem Optimismus der Marktteilnehmer dürfte die positive Preisspirale wieder in Gang kommen. Auf die momentane leichte Abschwächung – die dann im Nachhinein als Zwischentief erkannt würde – dürfte direkt die Superkompensation folgen, bei der ein deutlich höheres Preisniveau erreicht wird. Langfristig würde aber damit ein enormes Korrekturpotenzial aufgebaut.
Entspannung auch bei Geschäftsimmobilien
Auch Bürobewertungen erklommen in den letzten Jahren luftige Höhen, was die Nettoanfangsrenditen für Spitzenlagen auf historisch tiefe 3 Prozent drückte. Eine solche Entwicklung kann durch starkes Mietwachstum gerechtfertigt werden. Doch in den nächsten Jahren kann nicht mit höheren Mieterträgen bei Büroflächen gerechnet werden, denn hohe Bauvorhaben deuten auf eine Verschlechterung der Belegungsquote hin. Das Wealth Management Research rechnet mit einer Zunahme der Leerflächenquote um 1,2 Prozentpunkte bis 2015. Entsprechend dürften sich im Laufe des Jahres auch die hohen Bewertungen bei Büroflächen etwas normalisieren. Eine parallele Entwicklung wird auch bei Detailhandelsimmobilien erwartet. Aufgrund der starken Preisnachlässe für Konsumgüter vermag der Schweizer Detailhandel seine nominalen Umsätze kaum zu steigern. Dies führt zu einer insgesamt geringeren Zahlungsbereitschaft für Verkaufsflächen.
Negative Kursentwicklung bei Immobilienaktien und -fonds
Die Kursentwicklung börsennotierter Immobilien blieb das zweite Jahr in Folge deutlich hinter dem Gesamtaktienmarkt zurück. Im Gegensatz zu 2012 schlossen im vergangenen Jahr Immobilienaktien mit -6,9 Prozent und Immobilienfonds mit -2,8 Prozent im negativen Terrain ab. Auch 2014 dürften Investoren weiterhin eher auf den Gesamtaktienmarkt setzen, da zyklischere Anlagen bei steigenden Zinserwartungen mehr Rendite versprechen. Den börsennotierten Immobilientiteln steht somit wieder ein anspruchsvolles Jahr bevor. (UBS/mc/pg)
