Tiefzinsumfeld verleiht Immobilienanlagen neuen Schwung
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Zürich – Die Stimmungslage auf dem Schweizer Immobilienanlagemarkt ist nach zwei verhaltenen Jahren wieder leicht positiv. Der Preiserwartungsindex ist markant gestiegen, trotz einer deutlich negativeren Einschätzung der zukünftigen Entwicklung der wirtschaftlichen Lage. Dieses ambivalente Stimmungsbild kann auf die Aufhebung des Euromindestkurses und die Einführung von Negativzinsen zurückgeführt werden. Dies und mehr zeigt der jährlich von KPMG Schweiz erhobene «Swiss Real Estate Sentiment Index».
Der aggregierte Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) notiert über alle Teilnehmergruppen bei 14.8 Indexpunkten (pt.). Dies entspricht einer deutlichen Verbesserung um 20.1 pt. gegenüber dem Vorjahr. Die Stimmungslage auf dem Schweizer Immobilien-Anlagemarkt ist nach zwei verhaltenen Jahren somit wieder leicht positiv. Dies ist insbesondere auf den Subindikator «Preiserwartung für Anlageimmobilien» zurückzuführen. Die Mindestkursaufhebung durch die Schweizerische Nationalbank im vergangenen Januar und insbesondere die Einführung von Negativzinsen hat Schweizer Immobilien als Anlageklasse neuen Auftrieb verliehen.
Preiserwartungen entkoppeln sich von Wirtschaftsaussichten
Die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage wird mit -45.2 pt. (2014: 10.1 pt.) von den Umfrageteilnehmern deutlich negativer als im letzten Jahr eingeschätzt. So gehen über 50% der Befragten von einer Verschlechterung der Wirtschaftslage in den kommenden zwölf Monaten aus. Die Preisindizes für zentrale Lagen (92.7 pt.) sind indes weiter gestiegen, und in den Mittelzentren (14.5 pt.) wird wieder eine positive Preisentwicklung erwartet. Für zentrale Lagen rechnen weniger als 3% der Umfrageteilnehmer mit sinkenden Preisen – für die Mittelzentren ist es ein Fünftel. Weiter gesunken ist der Index für die erwartete Preisentwicklung in peripheren Lagen. Der Indexwert liegt bei -77.7 pt. und ist somit das vierte Jahr in Folge negativ. Diese Entwicklung lässt einen steigenden Druck auf die Renditen von Immobilien mit guter Lagequalität erwarten. Der vorherrschende Anlagedruck führt dazu, dass die Investoren zunehmend auch Investitionsobjekte mit einem höheren Risikograd sondieren, wodurch sich der Investitionsdruck auch auf die Mittelzentren ausweiten kann.
Neuer Höchststand bei Wohnliegenschaften
Mit 74.3 pt. hat der Preiserwartungsindex für Wohnen den bisherigen Höchststand aus dem Jahr 2012 (73.4 pt.) übertroffen. Renditeliegenschaften im Wohnbereich bleiben weiterhin das einzige Nutzungssegment mit einer positiven Erwartung an die Preisentwicklung. Die starke Nachfrage nach Wohnimmobilien als «sichere Anlage» dürfte nicht zuletzt vom anhaltenden Niedrigzinsumfeld und dem damit einhergehenden Mangel an Anlagealternativen getrieben werden.
Wieder leicht verbessert hat sich die Einschätzung zur Preisentwicklung bei Büroimmobilien. Mit -84.4 pt. notiert der Index aber nach wie vor deutlich im negativen Bereich. Die Umfrageteilnehmer erwarten in den nächsten 12 Monaten weitere Preiskorrekturen für dieses Nutzungssegment. Die Preisentwicklung der übrigen kommerziellen Nutzungssegmente (ohne Spezialimmobilien) wird nach einer leichten Entspannung im letzten Jahr wieder negativer eingeschätzt. Die Erwartung an die Preisentwicklung für Spezialimmobilien liegt wieder nahe an der Stabilitätsgrenze und hat sich über die letzten Jahre stetig, aber in kleinen Schritten positiv entwickelt. Diese Entwicklung kann so interpretiert werden, dass den Spezialimmobilien mangels Alternativen in den übrigen Nutzungssegmenten ein gewisses Potenzial als Anlagegruppe beigemessen wird. Die gestiegenen Preiserwartungen für zentrale Lagen spiegeln sich auch in der Detailanalyse nach Wirtschaftszentren wider. Der Subindex ist für alle acht Zentren gestiegen. Mit Ausnahme der Regionen Lugano und St. Gallen werden von den Umfrageteilnehmern neu in allen Wirtschaftszentren leicht steigende Preise erwartet.
Angebot bleibt knapp
Die Verfügbarkeit passender Anlageobjekte zur Erfüllung der Akquisitionsziele wird über alle Nutzungssegmente im Vergleich zum Vorjahr unverändert eingeschätzt. Für adäquate Angebote im Wohnsegment wird eine weitere Verstärkung der bereits festgestellten grossen Knappheit erwartet. Dies schlägt sich im Index mit einer Veränderung von -126.9 pt. im Vorjahr auf neu -136.0 Indexpunkte nieder. Das Angebot im kommerziellen Bereich wird als angemessen beurteilt. Leichtverbessern wird sich nach Einschätzung der Befragten das Angebot an passenden Investitionsmöglichkeiten in den Nutzungssegmenten Büro (24.4 pt.) und Gewerbe (9.1 pt.). Für die Segmente Verkauf (-9.0 pt.) und Spezialimmobilien (-38.2 pt.) wird eine moderate Knappheit vorausgesagt.
Erhöhte Risikowahrnehmung
58% der Teilnehmer erwarten für die nächsten 12 Monate eine Erhöhung des Marktrisikos. Dies entspricht einer Erhöhung um 8 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. Nach wie vor werden Auswirkungen der Entwicklungen in Europa, Zinsrisiken und schärfere regulatorische Massnahmen als grösste Risikofaktoren identifiziert. Während sich die Risikoeinschätzung einer möglichen Zinsänderung gegenüber den Vorjahren erhöht hat, nehmen die Bedenken bezüglich einer weiteren regulatorischen Verschärfung leicht ab. Dies kann darauf zurückgeführt werden, dass die Branche bereits in der jüngsten Vergangenheit mit einer Vielfalt an regulatorischen Massnahmen konfrontiert wurde.
Schärfere Regulierungen beschäftigen insbesondere Entwickler, professionelle Investoren und Immobiliengesellschaften. Trotzdem sind 44% der Investoren bereit, in den kommenden 12 Monaten zumindest partiell höhere Risiken bei ihren Immobilieninvestitionen einzugehen, im Vorjahr waren es noch deren 29%. (KPMG/mc/ps)
Methodik
Der KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) dient als Vorlaufindikator für die erwarteten Entwicklungen auf dem schweizerischen Immobilienanlagemarkt. Der Hauptindex wird aus der Einschätzung der wirtschaftlichen Entwicklung und der Preisentwicklung auf dem Immobilienanlagemarkt generiert. Die Subindizes widerspiegeln die Einschätzungen der Marktakteure in Bezug auf einzelne Markt- und Nutzungssegmente. Die Datenerhebung erfolgte erstmals im Jahr 2012 und wird zur Generierung der Indizes jährlich fortgeführt, was den Vergleich der Markteinschätzungen über die Zeit ermöglicht. Zur Teilnahme an der Umfrage sind Investoren und Bewerter in Schweizer Anlageimmobilien eingeladen. Die Umfrage erhebt zusätzlich Informationen zu einem jeweils aktuellen Fokusthema, dass die Branche interessiert. Die diesjährige Erhebung befasst sich mit den Themen Portfolio und Asset Management.
