Zürich/Basel – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index hat im 1. Quartal 2012 mit 0,95 Indexpunkten die Schwelle zur Risiko-Zone nur knapp verpasst. Beim gegenwärtigen Trend dürfte der Immobilienblasenindex bereits im laufenden Quartal in die Risikozone kommen. Regional zählen das Saanen-Obersimmental, das Untere Baselbiet und das Limmattal neu zu den Gefahrenregionen.
Der vierteljährlich publizierte UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht aktuell bei 0,95 Punkten. Dies entspricht einer Zunahme gegenüber dem Vorquartal von 0,15 Indexpunkten. Der Index steht damit knapp vor der Risiko-Zone (Wert grösser 1) und wird diese bei anhaltendem Trend bereits im nächsten Quartal erreichen.
Eigenheimpreise legen weiter zu
Ausschlaggebend für den neuerlichen starken Anstieg des Immobilienblasenindex waren die Zunahme der Eigenheimpreise – plus 6,3 Prozent für Eigentumswohnungen und plus 4,6 Prozent für Einfamilienhäuser gegenüber dem Vorjahr, gemäss SNB – und das weiterhin starke Wachstum der Hypothekarverschuldung verbunden mit der anhaltenden Flucht in Immobilien als Anlage. Vergleicht man die realen Preissteigerungen für ein Eigenheim im mittleren Preissegment von über 21 Prozent in den letzten vier Jahren mit jenen der 1980er Jahre, so zeigt sich, dass von 1984 bis 1988 eine ähnliche Verteuerung von Wohnimmobilien stattfand. In den beiden folgenden Jahren erlebte die Schweiz gar noch höhere Preissteigerungen, was ein typisches Merkmal einer sich verschärfenden Immobilienblase ist.
Preissteigerungen dürften noch einige Jahre anhalten
Trotz der ungebrochenen Nachfrage erwarten wir aktuell keine derartige Entwicklung. Es besteht aber ein substantielles Risiko, dass Preissteigerungen in der jetzigen Grössenordnung noch einige Jahre anhalten werden und damit die Rückkehr zu fundamental eher gerechtfertigten Preisniveaus eine umso längere Durststrecke auslösen wird.
Zahl der Gefahrenregionen steigt kontinuierlich an
Die Wirtschaftsregionen Saanen-Obersimmental, Unteres Baselbiet und Limmattal gehören neu zu den Gefahrenregionen. Die Zahl von Regionen mit substantiellem Risiko bezüglich ihres Korrekturpotenzials der regionalen Eigenheimpreise steigt damit weiter an. Diese Gefahrenregionen beheimaten mittlerweile rund 26 Prozent der Schweizer Gesamtbevölkerung. Zu den Monitoring-Regionen, das sind solche mit erhöhtem Gefährdungspotenzial, gehört neben Basel-Stadt, dem Knonaueramt und Glatt-Furttal neu auch Nidwalden.
UBS Swiss Real Estate Bubble Index
(Quelle: UBS AG)
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
Auswahl der Gefahren*- und Monitoring-Regionen
Unsere Auswahl der Gefahrenregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und basiert auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.
Aufgrund des weiteren Anstiegs des UBS Swiss Real Estate Bubble Index wird die Gruppe der Gefahrenregionen mit Saanen-Obersimmental, Limmattal und Unteres Baselbiet erweitert. Weiterhin zählen die MS-Regionen Zürich, Genf und auch Lausanne aufgrund ihrer nationalen Bedeutung zu den riskantesten Regionen der Schweiz. Die bedeutenden Agglomerationsregionen Zug, Pfannenstiel, Zimmerberg, March, Vevey, Morges und Nyon sowie die Tourismusregionen Davos und Oberengadin gehören ebenso zu den Gefahrenregionen. Nidwalden zählt neu zur Gruppe der Monitoring-Regionen. Weiterhin in diese Kategorie gehören Basel-Stadt, Knonaueramt und Glattal-Furttal.
* Um den Begriff klar von der Risikozone des UBS Swiss Real Estate Bubble Index abzugrenzen, wird der in den bisherigen Publikationen verwendete Begriff «Risikoregionen» neu als «Gefahrenregionen» bezeichnet. Der Algorithmus zur Auswahl der Regionen blieb unverändert.
Regionale Gefahrenkarte: 1. Quartal 2012
(Quelle: UBS AG)
