Zürich / Basel – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index steht aktuell bei 1,20. Die Wahrscheinlichkeit, dass in den kommenden Quartalen eine spekulative Wohnimmobilienblase entsteht und platzt, hat sich etwas entschärft. Die regionalen Risiken dehnen sich in mittelgrosse Zentren und periphere Agglomerationen aus.
Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index bleibt auch im 2. Quartal 2013 in der Risikozone und steht aktuell bei 1,20. Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem schwachen Anstieg von 0,03 Indexpunkten. Die Abflachung der Indexentwicklung bestätigt die verbreitete Wahrnehmung einer graduellen Marktberuhigung auf dem Wohnimmobilienmarkt.
Deutliche Anzeichen einer Überbewertung
Im Gegensatz zur Immobilienblase der 1980er Jahre zeigt der Index keine Anzeichen einer Beschleunigung. Die Wahrscheinlichkeit, dass sich in den kommenden Quartalen eine spekulative Wohnimmobilienblase aufbaut und danach platzt, hat sich damit vorerst etwas entschärft. Doch ohne anhaltende Beruhigung dürfte das Risiko einer Preisblase in den kommenden Quartalen wieder zunehmen. Denn der Markt befindet sich auf dem Höhepunkt eines mittlerweile 15 Jahre andauernden Preiszyklus und zeigt insgesamt deutliche Anzeichen einer Überbewertung.
Der leichte Indexanstieg wird erneut durch anhaltende Preissteigerungen bei Wohnimmobilien und die Zunahme der Hypothekarkredite bei stagnierenden Haushaltseinkommen und Konsumentenpreisen getrieben. Im Jahresvergleich sind die Preise für Eigenheime real um 5,4 Prozent geklettert. Der starke Anstieg wird jedoch durch die leichte Korrektur im Juni des vergangenen Jahres begünstigt.
Verschuldung nimmt weiter zu
Gleichzeitig stiegen die Hypothekarvolumen im Jahresvergleich um 4,3 Prozent oder CHF 29 Mrd. an. Das verfügbare Haushaltseinkommen nahm hingegen nur um 1,4 Prozent oder rund CHF 5 Mrd. zu. Durch die zunehmende Verschuldung wachsen die Risiken für die Volkswirtschaft im Falle eines starken Zinsanstiegs weiter.
Die regionalen Risiken dehnen sich in mittelgrosse Zentren und periphere Agglomerationen aus. Aufgrund der starken Preissteigerungen in den grossen Städten und ihren direkten Agglomerationen haben diese in den letzten Jahren deutlich an relativer Attraktivität gewonnen. In der Folge dehnte sich der Boom auf diese Gebiete aus. Dies widerspiegelt sich auch in der geografischen Ausbreitung der Regionen mit erhöhtem Gefahrenpotenzial: Neu zählen die Regionen Locarno, Mutschellen, Winterthur sowie Zürcher Ober- und Unterland zu den Monitoring-Regionen. Die Zahl der Gefahrenregionen blieb im 2. Quartal 2013 jedoch unverändert. (UBS/mc/ps)
Regionale Gefahrenkarte – 2. Quartal 2013
(Quelle: UBS)
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.
Auswahl der Gefahren- und Monitoring-Regionen
Unsere Auswahl der Gefahrenregionen ist gekoppelt an den Stand des UBS Swiss Real Estate Bubble Index und basiert auf einem mehrstufigen Selektionsverfahren basierend auf regionalen Bevölkerungs- und Immobilienpreisdaten.
Gefahrenregionen
Zürich, Glattal-Furttal, Limmattal, Zimmerberg, Pfannenstiel, Saanen-Obersimmental, Luzern, Innerschwyz, March Zug, Unteres Baselbiet, Davos, Oberengadin, Lausanne, Morges, Nyon, Vevey , Genève.
Monitoringregionen
Knonaueramt, Zürcher Oberland*, Winterthur*, Zürcher Unterland*, Nidwalden, Basel-Stadt, Prättigau, Mutschellen*, Locarno*.
* im 2. Quartal 2013 neu hinzugekommen