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Zürich – Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index ist im 2. Quartal 2014 praktisch unverändert bei 1,24 in der Risikozone verblieben. Gegenüber dem Vorquartal stieg der Index geringfügig um 0,02 Punkte. Die Risiken auf dem Immobilienmarkt haben damit seit einem Jahr nicht mehr signifikant zugenommen. Dies ist nicht selbstverständlich, denn das Umfeld für Immobilien war im laufenden Jahr soweit hervorragend: Die langfristigen Zinsen haben sich seit Jahresbeginn halbiert, die Zuwanderung hält sich auch nach Annahme der Masseneinwanderungsinitiative auf dem hohen Niveau der Vorjahre und auch die Konjunktur läuft gut, wie die UBS in einer Mitteilung schreibt.
Dass die Preise für Wohnimmobilien im Jahresvergleich trotz diesem Wirtschaftsumfeld gerade noch um 2 Prozent anstiegen, kann als Erfolg für die bisher getroffenen härteren Eigenkapitalvorschriften bei der Hypothekarvergabe gewertet werden. Da rund 40 % der Neuausleihungen gemäss Erhebungen der SNB die 5-%-Tragbarkeitsnormen nicht erfüllen können, wird klar, dass über eine Verschärfung der Tragbarkeitsnormen der Wohnimmobilienmarkt stark beeinflussbar ist. Damit dürften auch die per 1. September 2014 gültigen neuen Selbstregulierungsvorschriften der Banken (lineare Amortisation der Hypothekarschuld auf 2/3 des Belehnungswertes in 15 Jahren, Niederstwertprinzip bei der Bewertung von Liegenschaften, Solidarschuldnerschaft als Voraussetzung zur Anrechenbarkeit von Zweiteinkommen) die Preiswachstumsraten zusätzlich dämpfen.
«Glaubwürdige Bedrohungskulisse» aufgebaut
Die Schweiz wird mit jeder weiteren Massnahme mehr und mehr zum Experimentierfeld, ob die Feinsteuerung des Immobilienmarkts über Vorschriften zur Hypothekarvergabe des Bankensektors gelingen kann. Der Regulator hat eine glaubwürdige Bedrohungskulisse aufgebaut, dass bei einer neuerlichen Beschleunigung der Preis- und Verschuldungsdynamik die Regulierungsschraube weiter angezogen wird. Preiswachstumsraten von schweizweit durchschnittlich gegen 5 Prozent jährlich wie in den Boom-Jahren 2008 bis 2011 dürften damit trotz guten Wirtschaftsdaten bis auf weiteres Geschichte sein. Sollten sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen jedoch wider Erwarten verschlechtern und auch die Immobilienpreise fallen, so bleibt offen, ob die regulatorischen Hürden wieder rechtzeitig abgeschafft werden können.
Die regionalen Risiken bleiben unverändert. Hohe Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen von über 4 Prozent wurden in der Südschweiz und der Nordwestschweiz beobachtet. Am Genfersee und in Zürich bleiben die Wohnungspreise hingegen unter Druck, was angesichts der hohen Bewertung aber keine Entwarnung signalisiert. (UBS/mc/pg)
Methodik
Gemäss Definition kann der Index in Abhängigkeit des aktuellen Wertes folgende fünf nach Risiken aufsteigend geordneten Stufen einnehmen: Baisse, Balance, Boom, Risiko und Blase. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index setzt sich aus den folgenden sechs Subindizes zusammen: Verhältnis von Kauf- zu Mietpreisen, Verhältnis von Hauspreisen zum Haushaltseinkommen, Entwicklung von Hauspreisen zur Inflation, Verhältnis von Hypothekarverschuldung zum Einkommen, Verhältnis von Bautätigkeit zum Bruttoinlandprodukt (BIP) sowie Anteil der gestellten Kreditanträge für zur Vermietung vorgesehene Liegenschaften zu Total der Kreditanträge von UBS Privatkunden.