Züblin-CEO Bruno Schefer.
Zürich – Die Immobiliengesellschaft Züblin hat den Konzerngewinn in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2011/12 gesteigert. Allerdings sind die Mieterträge und das EBITDA-Ergebnis in höherem Masse gesunken. Die Finanzierung des Renovationsprojekts «Jatte 1» sei gesichert. Der Leerstand der Anlage werde aber zu verminderten Mieteinnahmen in den nächsten zwei Jahren führen.
Der Konzerngewinn (per 30.09.) stieg im Vergleich zum Vorjahr um 10% auf 3,6 Mio CHF. Das operative Ergebnis auf Stufe EBITDA ohne Gewinn aus dem Verkauf von Anlageimmobilien fiel hingegen um 14% auf 30 Mio, wie der Immobilienkonzern am Donnerstag mitteilte. Wie bereits Ende Oktober bekannt gegeben, sank der Mietertrag um 14% auf 40 Mio CHF. Der Rückgang wurde mit Immobilienverkäufen – drei in Deutschland und vier in den Niederlanden – erklärt. Da das Unternehmen viele ausländische Immobilien im Portfolio hat, wirkte sich auch die Euro-Schwäche auf den Mietertrag aus. Die Leerstandsquote zeigte sich per Ende September mit 11,3% gegenüber 11,4% per Ende März leicht verbessert.
Neubewertungen der ausländischen Immobilien schmälern Gewinn
Sinkende Marktwerte der Anlageliegenschaften drückten den Gewinn um 0,4 Mio CHF. Zwar erhöhte sich der Marktwert der Liegenschaften in der Schweiz um 2,8%. Dem gegenüber standen aber Wertminderungen in Frankreich und Deutschland um je 0,7% und in den Niederlanden um ganze 3,7%.
Wert des Immobilienportfolios rückläufig
Der Wert des Immobilienportfolios sank im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 6,5% auf 1’198 Mio CHF. Hier kommen die gleichen Ursachen zum tragen wie beim Mietertrag: Immobilienverkäufe und Euro-Schwäche. Die Verkäufe führten zu einer niedrigeren Hypothekarfinanzierung und damit tieferen Finanzaufwendungen von 18 Mio CHF, nach 24 Mio im Vorjahr. Zudem habe die Gesellschaft einen «erheblichen» Währungserfolg durch die Rückzahlung eines in Euro denominierten Darlehens erfahren.
Durchschnittliche Zinsbelastung leicht erhöht
Die durchschnittliche Zinsbelastung erhöhte sich in der Berichtsperiode um 0,1 Prozentpunkte auf 4,6%; die durchschnittliche Laufzeit aller Finanzierungen wird mit 3,1 Jahren angegeben. Die Loan-to-Value-Ratio habe sich zum Stichtag Ende September gegenüber dem 31. März um mehr als 3 Prozentpunkte auf 65,7% verbessert. Die Eigenkapitalquote lag bei 32%.
Pariser «Jatter 1» drückt auf Mietertrag
Die französische Tochter der Züblin Holding AG hat in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2011/12 einen auf 1,7 Mio EUR gesunkenen Gewinn erzielt. Im Vorjahr wurden noch 5,1 Mio ausgewiesen. Die Mieteinnahmen verringerten sich hauptsächlich als Folge der geringeren Auslastung um 4,8% auf 10,9 Mio, wie die Gesellschaft bereits am Vorabend erklärt hatte. Auf Frankreich wird wahrscheinlich auch für die nächsten zwei Jahre der Firmenfokus liegen: Die Renovation des Portfolioschwergewichts «Jatte 1» steht bevor. Die Baubewilligung wurde bereits erteilt und mit der Baufreigabe werde im ersten Quartal 2012 gerechnet. Die Finanzierung des Projekts kann Züblin mit eigenen Mitteln stemmen, hiess es.
Vontobel überprüft Kursziel
Den Gebäudeleerstand werde die Gruppe zu spüren bekommen. Züblin beziffert den Rückgang beim Mietertrag für die nächsten zwei Jahre auf 10% bis 15%. Erst wenn die Arbeiten abgeschlossen sind und die Mieter das Gebäude wieder beziehen können, würden sich die Investitionen auszahlen. Damit sei aber erst in zwei Jahren zu rechnen. Die Aktien von Züblin steigen in einem schwachen Gesamtmarkt um 0,7% auf 2,79 CHF. Die Bank Vontobel kritisiert die schwache Bilanz des Unternehmens. Züblin stecke nach wie vor mitten in einer Restrukturierung, die Aktien hätten es folglich verdient, zu einem Abschlag auf den Nettovermögenswert gehandelt zu werden. Der zuständige Analyst will nun prüfen, ob das von ihm genannte Kursziel von 4,0 CHF nicht noch immer zu hoch ist. Das Rating «Hold» wird bestätigt. (awp/mc/upd/ps)
