Züblin korrigiert Portfoliowert massiv nach unten
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Zürich – Bei der Immobiliengesellschaft Züblin ist derzeit vieles im Umbruch, nachdem der russische Investor Viktor Vekselberg im Juni via seine Beteiligungsgesellschaft Lamesa das Managementteam ausgewechselt hatte. Neu wird die französische Tochter ins Schaufenster gestellt. Die offensichtlichsten Veränderungen betreffen aber den Wert des Immobilienparks. Der neue Schätzer hat ihn um über 10% unter dem Wert per Ende März angesetzt. In der Erfolgsrechnung führt dies unter dem Strich zu einem hohen Verlust.
Vekselberg hatte seinen Beteiligungsaufbau damit begründet, dass er mit der Leistung des Managements nicht zufrieden gewesen war und mit dem strategischen Entscheid, den Schweizer Immobilienpark abzustossen und sich auf die Märkte Frankreich und Deutschland zu konzentrieren, nicht einverstanden war.
Es wird praktisch alles vom Tisch gewischt: Am Portfolio Schweiz wird nun festgehalten; die im Frühjahr angekündigten Verkäufe seien gestoppt worden, teilt Züblin am Dienstag mit. Zum Verkauf steht hingegen die französische Tochter: Es sei eine Investmentbank beauftragt worden, um einen strategischen Investor für die französische Tochtergesellschaft zu finden, heisst es.
Portfoliowert tiefer
Vor allem aber wurde tabula rasa bei der Bewertung des Immobilienparks gemacht. Es wurde ein neuer Schätzer engagiert, um eine «konsistente» – sprich widerspruchsfreie bzw. stimmige – Bewertung zu erhalten. Dies war offenbar bisher nicht der Fall: Der Wert vom März wurde um 13% auf 688 Mio CHF (per Ende September) massiv nach unten korrigiert.
Die grössten Herausforderungen sieht man in Frankreich. Dort besitzt Züblin über die Tochter Züblin Immobilière France sechs Liegenschaften – davon fünf in Paris – mit einen aktuellen Marktwert von 332 Mio CHF. Der Leerstand ist nach dem Ende der Umbauphase weiterhin sehr hoch und lag am Periodenende bei 62%. Der Markt für Geschäftsliegenschaften an der Seine ist den Angaben zufolge durch ein breites Angebot, hohe Leestände und tiefe Mietpreise gekennzeichnet. Deshalb habe man sich entschieden, die Mietpreise zu senken und so den Vermietungsprozess der bislang leerstehenden, hochwertigen Gebäude zu beschleunigen. Dies habe zu negativen Bewertungsanpassungen von 68 Mio CHF geführt, was 17% des Portfoliowerts entspreche. Zudem fokussiere man sich derzeit «hauptsächlich» auf die Suche nach einem Investor für die französische Tochtergesellschaft.
Grössere Abschreibungen auf dem Immobilienportfolio tätigte Züblin auch in Deutschland (32 Mio CHF). Dort besteht das Kernportfolio aus elf Liegenschaften mit einem Marktwert von 139 Mio CHF (Leerstandquote 11%). In der Schweiz besitzt Züblin fünf Gebäude an «hervorragenden» Lagen mit einem Marktwert von 189 Mio CHF (Leerstandquote 12%). Die fünf als nicht-strategisch klassierten Liegenschaften in den Niederlanden (eine) und in Deutschland (vier) wiesen per Ende September 2014 einen Wert von 29 Mio CHF auf.
Fehlbetrag von 118 Mio Franken – Anleihenrückkauf
In der Erfolgsrechnung führten die negativen Bewertungsveränderungen unter dem Strich zu einem Fehlbetrag von 118,2 Mio CHF nach einem Minus von 15 Mio im Vorjahreszeitraum bzw. auf Stufe EBIT von -94,2 Mio nach +8,4 Mio. Der Mietertrag ging um knapp einen Drittel auf 15,7 Mio CHF zurück, was mit dem geringeren Bestand per Stichtag erklärt wird.
Die Bewertungsveränderungen haben zudem Einfluss auf das Eigenkapital, das sich auf 107 Mio CHF von 224 Mio per Ende März reduzierte. Da die entsprechende Quote neu bei 14,9% und damit unter den Anleihebedingungen («mindestens 20%») für das 2011 emittierte Papier (4%/2015) über 60 Mio CHF (Züblin hat die Schuld mittlerweile auf 55 Mio reduziert) liege, macht das den Rückkauf der Anleihe notwendig. Zudem sei dies aufgrund der Veränderung der rechtlichen oder wirtschaftlichen Struktur von Züblin durch die Implementierung möglicher strategischer Optionen bei der Züblin Immobilière France SA nötig, wie es heisst es. Das Angebot beginnt am 25. November 2014 und erfolgt den Angaben zufolge zum Nominalwert. Obligationäre können das Angebot bis zum 12. Januar 2015 annehmen, die Rückzahlung erfolgt per 22. Januar 2015.
Neben dem Kredit zur Sicherung der kurzfristigen finanziellen Verpflichtungen habe sich der Hauptaktionär Lamesa auch bereit erklärt, Züblin ein Darlehen zu gewähren, um die Rückzahlung der Anleihe zu finanzieren. (awp/mc/pg)
